Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı: Maddi ve Şekli Şartlar

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Taşınmaz mülkiyetinin kütüğe bağlı olduğu bir sistemde, kütükte hiç görünmeyen bir kişinin malik hâline gelmesi istisnadır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı bu istisnayı kurar ve fiilî durumu belirli şartlarla hukuki duruma dönüştürür. Kurumun sınırlarını çizen şey de bu istisnai karakterdir: şartlar dar yorumlanır, eksik şart tamamlanamaz.

TMK md. 713 hükmü, uzun süreli ve nitelikli zilyetliği tescil isteme yetkisine bağlar. Doktrinde şartlar iki grupta incelenir. Maddi şartlar taşınmaza ve zilyetliğe ilişkindir; şekli şart ise kazanmanın hukuk düzenine yansımasını sağlayan usuli aşamadır.¹

Kurumun İşlevi ve Sınırı

Kurumun dayandığı düşünce, uzun süre sürdürülen ve kimsenin itiraz etmediği fiilî hâkimiyetin belirsiz kalmasının hukuk güvenliğini zedelemesidir. Kütükte kayıtlı olmayan ya da maliki belirlenemeyen taşınmazın sahipsiz görünmesi, ekonomik kullanımını da engeller.

Bununla birlikte hüküm, mülkiyet hakkına dokunan bir sonuç doğurur. Bu nedenle kanun koyucu süreyi uzun tutmuş, zilyetliğe nitelik şartları yüklemiş ve ilan usulüyle karşı çıkma imkânını güvenceye almıştır. Kurum, malikin hakkını ortadan kaldıran bir yaptırım değil, hak sahibinin uzun süre sessiz kalmasına bağlanan bir sonuçtur.

Bu denge, uygulamada şartların birlikte aranmasıyla korunur. Şartlardan biri gerçekleşmediğinde, diğerlerinin fazlasıyla gerçekleşmiş olması sonucu değiştirmez.

Maddi Şartlar: Taşınmaza İlişkin Olanlar

İlk grup şart, taşınmazın hukuki durumuna bakar.

Kural olarak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması gerekir. TMK md. 713/1 doğrudan bu hâli düzenler. Kayıtsızlık, taşınmazın hiç kadastro görmemiş olmasından ya da kadastro sırasında tespit dışı bırakılmasından kaynaklanabilir.

İkinci hâl TMK md. 713/2 ile kabul edilmiştir. Taşınmaz kütükte kayıtlı olmakla birlikte maliki kütükten anlaşılamıyorsa ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlıysa, aynı koşullarla tescil istenebilir. Bu fıkrada tescil talebi, taşınmazın tamamı ya da bölünmesinde sakınca bulunmayan bir parçası bakımından ileri sürülür.²

Üçüncü ve belirleyici şart, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmasıdır. TMK md. 715 kapsamındaki sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, 3402 sayılı Kanun md. 16 anlamındaki kamu orta malları ve ormanlar bu yolla kazanılamaz. Elverişlilik şartı kamu düzenindendir; taraflar ileri sürmese dahi mahkemece resen araştırılır.

Kadastro yoluyla kazanmada ayrıca yüzölçümü sınırı gözetilir. 3402 sayılı Kanun md. 14, belgesiz taşınmazlarda sulu toprakta kırk, kuru toprakta yüz dönümlük üst sınır öngörür. Sınırı aşan kısım, zilyetlik ne kadar uzun sürerse sürsün özel mülkiyete geçmez.

Maddi Şartlar: Zilyetliğe İlişkin Olanlar

İkinci grup şart, zilyetliğin niteliğine ve süresine bakar. Dört unsur birlikte aranır.

Zilyetlik malik sıfatıyla sürdürülmelidir. Zilyedin, taşınmaz üzerinde kendi malı gibi tasarruf etme iradesi taşıması gerekir. Kiracı, ortakçı, intifa hakkı sahibi, vekil ya da hizmetli sıfatıyla sürdürülen kullanım fer'i zilyetlik doğurur ve süre işletmez. Fer'i zilyetliğin asli zilyetliğe dönüşmesi ancak iradenin dışa yansıyan açık bir değişimiyle mümkündür.

Zilyetlik davasız olmalıdır. Bu unsur, zilyetliğe karşı açılıp sonuçlanmış bir dava bulunmamasını ifade eder. El atmanın önlenmesi, ecrimisil ya da tapu iptali ve tescil davası, zilyetliğin çekişmesiz karakterini ortadan kaldırır. Açılan davanın kabulle sonuçlanması aranmaz; zilyetliğe hukuken karşı çıkılmış olması yeterlidir.

Zilyetlik aralıksız olmalıdır. Süreklilik, taşınmazın niteliğine göre değerlendirilir. Mevsimlik tarım arazisinde yılın belirli döneminde kullanım süreklilik sayılır. TMK md. 976 anlamında geçici nitelikteki kesintiler zilyetliği sona erdirmez.

Süre yirmi yıldır ve kesintisiz geçmelidir. Sürenin tek kişide geçmesi aranmaz; zilyetliğin devri hâlinde önceki zilyedin süresi eklenir, mirasla intikalde süre kendiliğinden devam eder.

Önemli: Zilyetlik unsurlarının ispatı davacıya düşer. Uygulamada davaların çoğu sürenin uzunluğu tartışılmadan, malik sıfatı unsurunun karşılanamaması sebebiyle reddedilir. Geçmişte imzalanmış tek bir kira ya da ortakçılık belgesi, kırk yıllık kullanımı hukuken değersiz kılar.

İyiniyetin Aranmaması

TMK md. 713, TMK md. 712'den farklı olarak iyiniyet şartı öngörmez. Zilyet, taşınmazın kendisine ait olmadığını bilerek kullanıyor olsa dahi, diğer şartlar gerçekleştiğinde tescil isteyebilir.

Bu tercihin gerekçesi kurumun işlevinde aranır. Olağan zamanaşımında korunan değer sicile güvendir; kütükte malik olarak yazılı kişinin bu kayda dayanan beklentisi iyiniyetle ölçülür. Olağanüstü zamanaşımında ise ortada güvenilecek bir sicil kaydı yoktur. Korunan değer, uzun süre sürdürülen ve kimsenin itiraz etmediği fiilî düzenin istikrarıdır.

Doktrinde bu çözüm, kötüniyetli zilyedin ödüllendirilmesi eleştirisiyle karşılanır. Karşı görüş, hak sahibinin yirmi yıl boyunca sessiz kalmasının da hukuken sonuç doğurması gerektiğini savunur ve iyiniyet şartının aranmamasını malikin hareketsizliğine bağlar. Tartışmanın Anayasa Mahkemesi kararı sonrasında kazandığı boyut ayrıca ele alınmıştır.³

Uygulamada bu farkın pratik sonucu şudur: olağanüstü zamanaşımına karşı savunma yapan taraf, davacının kötüniyetini ileri sürerek sonuç alamaz. Savunma, taşınmazın niteliğine ya da zilyetliğin unsurlarına yöneltilmelidir.

Anayasa Mahkemesi'nin İptal Kararı ve Sonuçları

TMK md. 713/2, ilk metninde yirmi yıl önce ölmüş kimse adına kayıtlı taşınmazları da kapsıyordu. Bu ibare Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

İptalin dayandığı düşünce, mirasçıların mülkiyet hakkının korunmasıdır. Ölüm hâlinde miras, TMK md. 599 uyarınca kanundan doğan külli halefiyetle mirasçılara kendiliğinden geçer. Tapu kaydının ölen kişi adına görünmeye devam etmesi, mirasçıların mülkiyetini ortadan kaldırmaz; kayıt yalnızca güncellenmemiş olur. Kütüğün bu şeklî durumundan yararlanarak üçüncü kişinin mülkiyet kazanması, mirasçıların hakkına ölçüsüz müdahale sonucu doğurur.³

Kararın pratik etkisi belirgindir. Bugün tapuda ölü kişi adına kayıtlı taşınmaz, yalnızca kaydın güncellenmemiş olması sebebiyle olağanüstü zamanaşımına konu edilemez. Bu tür taşınmazlarda izlenecek yol, mirasçılık belgesi alınarak intikalin sağlanması ve mülkiyet iddiası varsa genel hükümlere dayanılmasıdır.

Karar, TMK md. 713/2'nin diğer iki hâlini etkilemez. Maliki kütükten anlaşılamayan taşınmaz ile hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmaz bakımından hüküm yürürlüktedir.

Şekli Şart: Tescil Davası ya da Kadastro Tespiti

Maddi şartların gerçekleşmesi, hakkın hukuk düzeninde görünür hâle gelmesi için tek başına yetmez. Şekli şart, iki yoldan biriyle karşılanır.

Birinci yol tescil davasıdır. TMK md. 713/3 uyarınca dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. TMK md. 713/4, davanın konusunun gazeteyle bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan olunmasını öngörür. Son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz edilmez ya da itiraz yerinde görülmezse ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir. Yetki bakımından 6100 sayılı Kanun md. 12 kesin yetki kuralı uygulanır.

İkinci yol kadastro tespitidir. Kadastro çalışması sırasında 3402 sayılı Kanun md. 14 ve md. 17 uyarınca zilyet adına yapılan tespitin itiraz edilmeksizin ya da açılan dava sonuçlanarak kesinleşmesi, aynı sonucu doğurur. Bu yolda tescil, ayrı bir dava açılmadan kadastro işlemiyle gerçekleşir.

İlan usulü, kurumun anayasal meşruiyetini sağlayan unsurdur. Hak sahibine karşı çıkma imkânı tanınmadan mülkiyet aktarımı kabul edilmez; ilan yapılmadan verilen tescil kararı bu sebeple bozmayı gerektirir.

Aslen Kazanma ve Tescilin Niteliği

Olağanüstü zamanaşımıyla kazanma aslen kazanmadır. Hak, önceki malikten devralınmaz; zilyet lehine yeniden doğar. Bunun sonucu olarak taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların akıbeti de ayrıca değerlendirilir.

Kazanmanın hangi anda gerçekleştiği tartışmalıdır. TMK md. 713/5 son cümlesi, mülkiyetin birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılacağını belirtir. Bu hükme dayanan baskın görüş, kazanmanın tescilden önce gerçekleştiğini ve mahkeme kararı ile tescilin açıklayıcı nitelik taşıdığını kabul eder. TMK md. 705/2, mahkeme kararını tescilden önce mülkiyetin kazanıldığı hâller arasında sayarak bu yorumu destekler.

Karşı görüş, hükmün yalnızca kazanmanın sonuçlarını geriye yürüttüğünü, hakkın doğumu için mahkeme kararının kurucu olduğunu savunur. Tartışma teorik görünse de sonuç doğurur: kazanma anının belirlenmesi, semerelerin kime ait olduğu, ecrimisil talebinin hangi döneme yöneltilebileceği ve taşınmaz üzerinde bu arada kurulan hakların akıbeti bakımından belirleyicidir.¹

Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Davalarda Zamanaşımı

Kadastro görmüş yerlerde zamanaşımı iddiası çoğu zaman bağımsız bir tescil davası olarak değil, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davasında ileri sürülür. Davacı, kadastro tespitinden önce taşınmazı zilyetlikle kazandığını, tespitin bu sebeple yolsuz olduğunu ileri sürer.

Bu davada iki sınır birlikte işler. Birincisi, 3402 sayılı Kanun md. 12/3 ile öngörülen ve kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren işleyen on yıllık hak düşürücü süredir. İkincisi, zilyetlik süresinin kadastro tespiti tarihinden geriye doğru hesaplanması zorunluluğudur. Tespit tarihinden sonraki kullanım, kadastro öncesi sebebe dayanan iddiayı desteklemez.

Taşınmazın öncesi Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yer ise, zilyetlik süresi imar-ihyanın tamamlandığı tarihten başlar. Bu sıranın uygulanışı imar-ihya ve yirmi yıllık zilyetlik kararında somut biçimde görülür.

Uygulamada

Dosya kurulurken ilk belirlenecek nokta, zilyetlik süresinin hangi tarihte başlayıp hangi tarihte kapandığıdır. Kadastro tespiti, tapu kaydının oluşumu ya da imar-ihyanın tamamlanması bu takvimin sabit noktalarıdır. Süre bu noktalara oturtulmadan sunulan tanık anlatımları, ne kadar güçlü olursa olsun sonuç doğurmaz.

Karşı taraf vekilliğinde savunmanın sırası da bellidir. Önce taşınmazın özel mülkiyete elverişliliği tartışılır; orman, mera ya da kamu hizmetine tahsis iddiası dosyayı esasa girmeden bitirir. Elverişlilik aşılırsa 3402 sayılı Kanun md. 12/3 hak düşürücü süresi ileri sürülür. Bu iki sınır aşıldıktan sonra zilyetliğin unsurlarına geçilir.

Delil hazırlığında hava fotoğrafları çoğu zaman tanık anlatımından güçlüdür. Farklı yıllara ait görüntülerin karşılaştırılması, arazinin ne zaman tarıma açıldığını ve kullanımın sürekliliğini nesnel biçimde gösterir. Fen ve ziraat bilirkişilerinin birlikte görevlendirilmesi, konum ile kullanım niteliğinin aynı raporda buluşmasını sağlar.

Kurumun genel çerçevesi ve dava yolunun işleyişi için kazandırıcı zamanaşımı ile tescil rehberine, kapsam dışı taşınmazlar için hangi taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Rehberi, İmar-İhya ve Yirmi Yıllık Zilyetlik, Yirmi Yıllık Zilyetlikle Tapu Alınabilir mi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Şartların tasnifi, iyiniyetin aranmaması ve kazanma anına ilişkin tartışma için bkz. KÜLAHÇI SERENGİL, Şölen, "Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 2010, C. 73, S. 1-2, s. 219-244; DÜZCEER, Ali Rıza, Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabı, Ankara: Yetkin Yayınları, 1994. ↩ ↩²
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 599, md. 705, md. 712, md. 713, md. 715 ve md. 976; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, RG 09.07.1987/19512, md. 12, md. 14, md. 16 ve md. 17; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 12. ↩
Anayasa Mahkemesi kararının etkisi ve iyiniyet tartışması için bkz. ARSLAN, Merve, "Olağanüstü Zamanaşımıyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve İyiniyet Şartının Aranmayışı ile Anayasa Mahkemesi Kararının Getirdiği Değişikliklerin Değerlendirilmesi", İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2023, C. 14, S. 1, s. 141-152; PAKSOY, Meliha Semih, "Anayasa Mahkemesinin İptal Kararı Işığında Tapuya Kayıtlı Taşınmazlarda Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 2015, C. 73, S. 1, s. 441-464. ↩ ↩²

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı: Maddi ve Şekli Şartlar