Yirmi Yıllık Zilyetlikle Tapu Alınabilir mi?

Yirmi Yıllık Zilyetlikle Tapu Alınabilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Alınabilir, ancak her taşınmaz için değil. TMK md. 713 yalnızca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar ile maliki kütükten anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından bu yolu açar. Zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl sürmesi gerekir. Kiracının ya da intifa hakkı sahibinin zilyetliği bu süreye sayılmaz.

---

1. Kanun Hangi Taşınmazlara İzin Veriyor

TMK md. 713 iki ayrı durumu düzenler¹. Birincisi tapu kütüğünde hiç kayıtlı olmayan taşınmazdır. İkincisi kayıtlı olmakla birlikte maliki kütükten anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına yazılı taşınmazdır.

Bu iki kapı dışında kalan taşınmazlarda zamanaşımı işlemez. Tapuda maliki açıkça belli bir taşınmazı yirmi yıl kullanmak mülkiyet doğurmaz; bu durumda zilyet, malikin el atmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerine muhatap olur.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, orman sayılan alanlar ve orta malları ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 18 uyarınca tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz. Kapsam dışı taşınmazların tam listesi için bkz. hangi taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz.

---

2. Malik Sıfatıyla Zilyetlik Ne Anlama Gelir

Kanun sadece fiili hakimiyeti değil, bu hakimiyetin niteliğini de arar. Zilyet taşınmazı kendisinin sayarak, kimseye hesap vermeden ve kimsenin hakkını tanımadan kullanmalıdır. TMK md. 974 bu kişiyi asli zilyet olarak tanımlar; şeyi bir sınırlı ayni hakka veya kişisel hakka dayanarak elinde tutan kişi fer'i zilyettir.

Ayrımın pratik ölçütü basittir: zilyet, taşınmazı bir başkasının mülkiyetini kabul ederek mi kullanıyor? Cevap evet ise malik sıfatı yoktur ve süre işlemez.

Malik sıfatı arazide görünür davranışlarla ispatlanır. Sınır çekme, ağaç dikme, sürüm ve ekim, bina yapma, vergi ödeme, taşınmazı kiraya verme veya harici sözleşmeyle satma gibi eylemler mülkiyet iddiasını dışa vurur.

Bu eylemlerin süreklilik göstermesi beklenir. Tek bir yılda yapılan sürüm ya da bir defaya mahsus çit çekme malik sıfatını kurmaz; aranan, taşınmazın yıllar boyunca kesintisiz biçimde kendi malı gibi işletilmesidir.

---

3. Kiracı ve İntifa Hakkı Sahibi Neden Kazanamaz

Kiracı taşınmazı kira sözleşmesine dayanarak kullanır. Sözleşme, malikin mülkiyetini tanıdığı anlamına gelir. Kiracı kırk yıl otursa dahi TMK md. 713 kapsamında tescil isteyemez.

Aynı sonuç intifa hakkı sahibi, oturma hakkı sahibi, ariyet alan ve vekaleten kullanan bakımından da geçerlidir. Bu kişilerin zilyetliği bir hakka dayanır ve o hak malikin mülkiyetini varsayar.

Önemli: Fer'i zilyetliğin asli zilyetliğe dönüşmesi mümkündür; ancak dönüşüm, zilyedin artık malik sıfatıyla davrandığını malike açıkça bildirmesiyle başlar. Yirmi yıllık süre, bu dönüşüm anından itibaren işlemeye başlar. Uygulamada bu anın tarihini ispatlayamayan zilyet, geçmiş kullanımının tamamını kaybeder.

---

4. Davasız ve Aralıksız Şartı

Zilyetliğin davasız olması, süre boyunca zilyetliğe veya mülkiyete yönelik bir dava açılmamış olmasını ifade eder. Malik ya da hak sahibi el atmanın önlenmesi, tapu iptali ve tescil ya da istihkak davası açtıysa süre kesilir. El atmanın önlenmesi davasının işlevi için bkz. el atmanın önlenmesi davası nedir.

Aralıksızlık, hakimiyetin fiilen kesintiye uğramamasıdır. Tarım arazilerinde mevsimlik kullanım aralık sayılmaz; nadasa bırakma ya da kışın boş kalma zilyetliği sona erdirmez. Buna karşılık taşınmazın uzun süre terk edilmesi ve üçüncü kişilerin serbestçe kullanması aralık doğurur.

Sürenin hesaplanması, kesilmesi ve durması bakımından TMK md. 714, Borçlar Kanununun zamanaşımı hükümlerini kıyasen uygulatır.

Kesilme ile durma farklı sonuçlar doğurur. Süre kesilirse geçmiş süre silinir ve sayım baştan başlar; durma halinde ise engel ortadan kalktığında sayım kaldığı yerden devam eder. Zilyetliğe yönelik bir davanın açılması kesilme sebebidir ve bu nedenle taşınmaz hakkında geçmişte açılmış dava bulunup bulunmadığı dava öncesinde araştırılır.

---

5. Süre Tek Elde Tamamlanmıyorsa

Yirmi yılın tek kişide geçmesi zorunlu değildir. TMK md. 996, kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip zilyedin, zilyetliği kendisine devreden kişi aynı yetkiye sahipse onun süresini kendi süresine eklemesine izin verir.

Ekleme otomatik işlemez. Devreden kişinin de malik sıfatıyla zilyet olduğu ve devrin gerçekleştiği ayrıca ispatlanır. Zincirin nasıl kurulacağı için bkz. zilyetlik devri ve birleştirilmesi.

---

Uygulamada İspat Nasıl Kurulur

Uygulamada davanın kaderini tanık beyanı değil, nesnel belge belirler. Tanık yirmi yılı doğrulasa bile tek başına yeterli görülmez; beyanın hava fotoğrafı, memleket haritası, vergi kaydı veya kadastro tutanağıyla desteklenmesi beklenir.

En güçlü delil, farklı yıllara ait hava fotoğraflarının karşılaştırılmasıdır. Tarla sınırlarının, ağaçlandırmanın ve yapıların yıllar içindeki seyri, zilyetliğin başlangıcını nesnel biçimde gösterir. Yirmi yıldan eski vergi kayıtları ve muhtarlıkta tutulmuş harici satış senetleri bu tabloyu tamamlar.

Karşı taraf argümanını da baştan hesaba katmak gerekir. Hazine tipik olarak taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunduğunu, orman veya mera olduğunu ileri sürer. Bu savunma karşısında dosyaya orman tahdit haritası ve mera tahsis kaydı getirtilmeden sonuç alınması güçtür. İspat yükü, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 190 uyarınca zilyetlikten kendi lehine hak çıkaran davacıdadır.

---

İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tapu Nasıl Alınır, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 713, md. 714, md. 974, md. 996, RG 08.12.2001/24607; 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 18, RG 09.07.1987/19512; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 190, RG 04.02.2011/27836. ↩