Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tapu Nasıl Alınır?
Kazandırıcı zamanaşımı ile tapu almak için açılacak tescil davası: davalı sıfatı, ilan ve keşif aşamaları, bilirkişi incelemesi ve kararın tapuya tescili.
Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tapu Nasıl Alınır?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Kazandırıcı zamanaşımına dayanan mülkiyet tapu memurunun işlemiyle değil, mahkeme kararıyla kütüğe geçer. Zilyet, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde tescil davası açar. TMK md. 713 şartları ispatlanırsa mahkeme tescile karar verir ve karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğünde infaz edilir. Dava, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, tapuda malik görünen biri varsa onun mirasçılarına yöneltilir.
1. Dava Türü, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Zilyetlik tek başına tapu doğurmaz. Zilyet, TMK md. 713 uyarınca mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini mahkemeden ister. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 12, taşınmazın aynına ilişkin davalarda bu yeri kesin yetkili kılar1.
Kadastro çalışması süren yerlerde tablo değişir. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra uyuşmazlık kadastro mahkemesinin görev alanına girer. Bu ayrımı gözden kaçıran dava görev yönünden reddedilir. Kadastro aşamasındaki itiraz yolu için bkz. kadastro tespitine nasıl itiraz edilir.
Talep sonucu net yazılır: taşınmazın tamamı mı, belirli bir parçası mı, yoksa bir payı mı istenmektedir. TMK md. 713 üç ihtimali de tanır; parça talebinde ifraza elverişlilik ayrıca incelenir.
2. Davalı Sıfatı: Dava Kime Karşı Açılır
TMK md. 713/3 davalı çevresini kanunla çizer. Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, tapuda malik görünen kişi varsa onun mirasçılarına karşı açılır. Uygulamada Hazine ile birlikte taşınmazın bulunduğu köy veya belediye tüzel kişiliği davalı gösterilir; orman sınırına komşu taşınmazlarda Orman Genel Müdürlüğü de husumete dahil edilir.
Husumetin eksik yöneltilmesi bu davanın en sık kaybedilme sebeplerinden biridir. Mahkeme eksikliği kendiliğinden gözetir ve tamamlanması için süre verir; süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.
Önemli: Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilir. Karşı tarafın bu talebi davacının ispat yükünü ağırlaştırır; zilyetlik delilleri baştan bu ihtimale göre toplanmalıdır.
3. İlan ve Üç Aylık İtiraz Süresi
Tescil davası ilana tabidir. Mahkeme davanın konusunu bir gazetede ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan eder. Amaç, taşınmaz üzerinde hak iddia eden üçüncü kişilere itiraz imkanı tanımaktır.
Son ilandan başlayarak üç ay geçtiğinde itiraz gelmez ya da gelen itiraz yerinde görülmez ve davacı iddiasını ispatlarsa hakim tescile karar verir. İlan usulü kamu düzenine ilişkindir; ilan yapılmadan kurulan hüküm bozma sebebidir.
Mülkiyetin kazanıldığı an ayrı bir sorundur. Mülkiyet, yirmi yıllık zilyetlik koşullarının gerçekleştiği anda kazanılır. Mahkeme kararı bu anı tespit eder, yeniden kurmaz.
İlana rağmen üçüncü kişilerin itirazı gelirse dava iki taraflı bir çekişmeye dönüşür. İtiraz eden kişi hem davacının zilyetliğini çürütmeye çalışır hem de kendi adına tescil isteyebilir. Bu ihtimalde deliller yalnızca davacının kullanımını değil, itiraz edenin kullanımını da kapsayacak biçimde toplanır.
4. Keşif, Tanık ve Bilirkişi İncelemesi
Bu dava dosya üzerinden karara bağlanmaz. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; yerel bilirkişi ve taraf tanıkları keşif mahallinde dinlenir. Fen bilirkişisi taşınmazın yerini, sınırlarını ve yüzölçümünü ölçerek kroki düzenler. Ziraat bilirkişisi toprağın niteliğini ve tarımsal kullanımın süresini değerlendirir.
Keşiften önce şu kayıtlar getirtilir: tapu kaydı ve tedavülleri, kadastro tutanakları, vergi kayıtları, hava fotoğrafları ve memleket haritaları, orman tahdit haritaları, mera tahsis kayıtları. Hava fotoğrafı zilyetliğin süresini gösteren en güçlü nesnel delildir; tanık beyanı tek başına yirmi yılı ispatlamaya çoğu zaman yetmez.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında taşınmazın hukuki niteliği belirlenmeden verilen tescil kararları bozulur. Orman, mera veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yer söz konusuysa zilyetlik süresi ne olursa olsun kazanım doğmaz. Bu sınır için bkz. hangi taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz.
5. Kararın İçeriği ve Tapuya Tescili
Tescil kararında taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü gösterilir; karara uzmanlarca düzenlenen teknik kroki eklenir. Bu unsurları taşımayan hüküm tapuda infaz edilemez.
Mülkiyet, TMK md. 705 uyarınca mahkeme kararıyla tescilden önce kazanılır. Buna karşılık satış, ipotek veya bağış gibi tasarruf işlemleri yapabilmek tescile bağlıdır. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilir ve kütüğe işlenir.
Kesinleşme şartı burada özellik taşır. Tapu müdürlüğü kesinleşme şerhi bulunmayan ilamı infaz etmez; istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan kütükte kayıt oluşmaz. Bu aşamada taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek gerekiyorsa dava sırasında tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenir.
Uygulamada Dava Hazırlığı
Uygulamada bu dava dilekçeden önce arazide hazırlanır. Dilekçe verilmeden önce üç iş tamamlanır: taşınmazın kadastro görüp görmediği ve tutanağın içeriği tespit edilir; taşınmazın orman ve mera sınırları dışında kaldığı haritalarla doğrulanır; zilyetliği yirmi yıl geriye taşıyan belge seti toplanır. Vergi kayıtları, harici satış senetleri ve muhtarlık kayıtları bu setin çekirdeğini oluşturur.
Zilyetlik süresi tek elde tamamlanmıyorsa devir zinciri kurulur. Önceki zilyedin süresinin eklenmesi TMK md. 996 ile mümkündür ve ayrı bir ispat konusu oluşturur. Ayrıntı için bkz. zilyetlik devri ve birleştirilmesi.
Dava değeri ve harç, taşınmazın değeri üzerinden belirlenir. Nispi harç eksik yatırılırsa dosya işlemden kaldırılır; hesap yöntemi için bkz. tapu iptali davasında dava değeri ve harç.
İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, İmar İhya ve Yirmi Yıl Zilyetlik, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.
Dipnotlar
-
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 705, md. 713, md. 996, RG 08.12.2001/24607; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 12, RG 04.02.2011/27836. ↩
Sonraki dosya · Soru
Kiracı Riskli Yapı Tespitine Dava Açabilir mi?
Dosyayı aç →