Kiracı Riskli Yapı Tespitine Dava Açabilir mi?

Kiracı Riskli Yapı Tespitine Dava Açabilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm ve idari dava uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet, açabilir. 6306 sayılı Kanun md. 3, teknik heyete itiraz hakkını yalnızca maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır; kiracı bu idari itiraz yolunu kullanamaz. Buna karşılık idari yargıda dava ehliyeti, menfaat ihlaline dayanır. Yapıda ticari faaliyet yürüten ya da ikamet eden kiracının menfaati tespitten doğrudan etkilendiğinden, kiracı iptal davası açabilir. Dava, tespitin öğrenilmesinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde açılır.

---

İtiraz Hakkı ile Dava Ehliyeti Aynı Şey Değil

İki kavram sık karıştırılır. İdari itiraz, kanunun açıkça belirlediği kişilere tanınan ve idari aşamada kullanılan bir başvuru yoludur. Dava ehliyeti ise yargısal denetimin kapısıdır ve menfaat ölçütüne bağlıdır.

6306 sayılı Kanun md. 3 itiraz hakkını malik ve kanuni temsilciyle sınırlarken, tespitin ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirileceğini de öngörür. Kiracı şahsi hak sahibi olduğundan bildirimin muhatabıdır; ancak heyete başvuramaz. Bu asimetri, kiracının yargı yolunu doğrudan kullanmasını gerektirir.

Önemli: Kiracının davası malikin itiraz sürecine bağlı değildir. Malik itiraz etmese, hatta tespiti kabul etse dahi kiracı kendi menfaati bakımından iptal davası açabilir. Malikin sessizliği kiracının süresini uzatmaz; otuz günlük takvim kiracı için de tespitten haberdar olduğu anda başlar.

---

Yargı Kararı Ne Diyor

Danıştay 6. Dairesi'nin 23.02.2023 tarihli, E. 2020/5348 K. 2023/1905 sayılı kararına konu olan uyuşmazlıkta, yapıda ticari faaliyet yürüten kiracı riskli yapı tespitinin ve dayanak yönetmelik hükümlerinin iptalini istemişti. Dava ilk aşamada ehliyet yönünden reddedilmiş, bu red kararı Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nca bozulmuş ve dosya esas incelemesi için Daireye dönmüştür.

Karar esasta kiracı lehine sonuçlanmadı; dava süre aşımından reddedildi. Ancak sonuç, ehliyet noktasındaki ayrımı ortadan kaldırmaz. Kararın çözümlemesi riskli yapı tespitinde dava süresi ve ehliyet analizinde yer alır.

---

Kiracının Diğer Hakları

Tespit kesinleştiğinde kiracı tahliyeyle karşılaşır. Bu aşamada kira ilişkisi ayrı bir hukuki düzlemde değerlendirilir; yapının yıkılması kira sözleşmesini ifa imkânsızlığı nedeniyle sona erdirir.

6306 sayılı Kanun md. 5, anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Aynı Kanun md. 6, yapıda en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilen kiracılara konut, işyeri, arsa ya da kredi verilebileceğini öngörür. Bu haklar için ayrı başvuru gerekir. Ayrıntısı kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir sayfasında ele alınır.

---

Uygulamada

En sık hata, kiracının süreci malikin yönetmesini beklemesidir. Malik ile kiracının menfaatleri örtüşmeyebilir; dönüşümden kazanç bekleyen malik tespite hiç itiraz etmez. Kiracı kendi takvimini bağımsız tutmalıdır.

İkinci hata, dava dilekçesinde menfaat bağının açıklanmamasıdır. Kiracının kira sözleşmesi, faaliyet süresi, işletme ruhsatı ve yapıdaki fiili kullanımı ehliyeti destekleyen belgelerdir. Bu belgeler dilekçeye baştan eklenmelidir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Riskli Yapı Tespitinde Dava Süresi ve Ehliyet, Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir, Riskli Yapı Tespitinin İptali ve İdari Yargı Denetimi.