Kazandırıcı Zamanaşımında İmar-İhya ve Yirmi Yıllık Zilyetlik

Kazandırıcı Zamanaşımında İmar-İhya ve Yirmi Yıllık Zilyetlik

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 14.05.2026 tarihli ve 2025/644 E., 2026/4099 K. sayılı kararıyla, öncesi yol olan bir yerde kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanmanın şartlarını belirledi. Karar, imar-ihya ile yirmi yıllık zilyetlik arasındaki sıralamayı ve bağış iddiasının hangi hukuki zemine oturması gerektiğini gösteriyor.

Uyuşmazlığın Konusu

Dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin. Çekişmeli taşınmazın tapu kaydı, yol fazlası olarak oluşmuş ve köy tüzel kişiliği adına tescil edilmiş. Davacı taraf, murisin taşınmazın bir bölümünü köye bağışladığını, bağış dışında kalan kısmın ise kendilerine ait olduğunu ileri sürerek kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanmış ve tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini istemiş.

İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş. Karar temyiz edilince Daire, hem tapu kaydının hukuki değerini hem de zilyetlik iddiasının dayanağını ayrı ayrı ele almış.

Kararın Gerekçesi

Dairenin gerekçesi iki halkadan oluşuyor. Birinci halka bağış iddiasının hukuki zeminini, ikinci halka ise öncesi yol olan yerde zamanaşımı zilyetliğinin işleyişini konu alıyor:

Davacı taraf ancak mülkiyetinin ya da zilyetliğinin kendisine ait olduğu bir yer hakkında bağışta bulunabileceğinden, (A) harfi le gösterilen kısım yönünden davacı taraf lehine köy tüzel kişiliği adına tapu kaydının ilk oluştuğu 1985 yılına kadar kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik hükümlerine göre tescil şartlarının oluşması gerekmektedir. Ayrıca tapu kaydının oluşum sebebine göre bu yerin öncesinin yol olduğu dikkate alındığında ilk olarak imar-ihya edilmesi, ondan sonra 20 yıl zilyetlik şartının gerçekleşmesi gerekmektedir. Ancak davacı taraf, bu alanda 1985 yılından geriye doğru 20 yıl zilyetliğini ispat edememiştir.

Daire, tapu kaydının hukuki kıymetini yitirmediğini tespit ederek kaydın ayakta olduğunu kabul etti ve davacının zilyetlik iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle kabul kararını bozdu.

Bağış İddiasının Zilyetlik Şartına Bağlanması

Kararın ilk katmanı, bağış iddiasının kendi başına bir hak kurmadığını ortaya koyuyor. Bağış, ancak bağışlayanın mülkiyetinde ya da zilyetliğinde bulunan bir yer üzerinde sonuç doğurur. Murisin köye bir bölümü bağışladığı iddiası, bağış dışında kalan kısım üzerinde davacı tarafın kendiliğinden hak sahibi olduğu sonucunu vermez.

Daire bu nedenle sorunun sırasını tersine çeviriyor. Önce, tapu kaydının ilk oluştuğu 1985 yılına kadar davacı taraf lehine kazandırıcı zamanaşımı ile tescil şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılır. Şartlar gerçekleşmemişse bağış iddiası tartışılmaz; çünkü bağışlanacak bir hak yoktur.

Bu yaklaşım, kadastro öncesi nedene dayalı davalarda sık görülen bir kurgu hatasını düzeltiyor. Taraflar çoğu zaman bağış, taksim ya da harici satış anlatımını davanın merkezine koyuyor. Oysa bu işlemlerin sonuç doğurabilmesi, işlemi yapan kişinin o yer üzerinde hak sahibi olmasına bağlı.

Öncesi Yol Olan Yerde İmar-İhya ve Süre

Kararın ikinci katmanı, taşınmazın öncesindeki niteliğe bağlanan sonuçtur. Tapu kaydı yol fazlası olarak oluştuğuna göre, bu yerin öncesi yoldur. Yol, kamunun ortak kullanımına ayrılmış bir yer olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve doğrudan zilyetlikle kazanılamaz.

Bu nitelikteki yerlerin özel mülkiyete geçmesinin yolu 3402 sayılı Kanun md. 17'dir. Hüküm, orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmemiş araziden emek ve masraf harcanarak tarıma elverişli hâle getirilen taşınmazların, aynı Kanun md. 14 şartları varsa imar ve ihya edenler ya da halefleri adına tespit ve tescil edileceğini öngörür.¹

Sıralama bağlayıcıdır. Önce imar-ihya tamamlanır; yirmi yıllık zilyetlik süresi ancak bu tarihten sonra işlemeye başlar. Daire, gerekçesinde bu sırayı açıkça kuruyor ve süreyi 1985 yılından geriye doğru hesaplıyor. Davacı taraf, bu tarihten geriye doğru yirmi yıllık zilyetliğini ispat edemediği için tescil şartı gerçekleşmemiş sayılıyor.²

Önemli: İmar-ihya iddiasında iki ayrı tarihin ispatı gerekir. Birincisi arazinin tarıma elverişli hâle getirildiği tarih, ikincisi bu tarihten itibaren yirmi yıl boyunca kesintisiz sürdürülen malik sıfatıyla zilyetlik. Yalnızca uzun süredir kullanıldığını gösteren anlatımlar, imar-ihyanın tamamlanma tarihi belirlenmeden hesabı başlatmaz.

Kararın Anlamı

Karar, üç noktayı birlikte pekiştiriyor.

Birincisi, hukuki kıymetini yitirmemiş tapu kaydı ayakta kalır. Kaydın yol fazlası gibi özel bir sebeple oluşmuş olması, kaydı kendiliğinden geçersiz kılmaz. Kaydın iptalini isteyen taraf, kayıt tarihinden önceki döneme ilişkin üstün bir hakkı ispat etmek zorundadır.

İkincisi, kadastro öncesi nedene dayalı davalarda süre geriye doğru hesaplanır. Tespit ya da kayıt tarihinden sonraki kullanım, kadastro öncesi sebebe dayanan iddiayı desteklemez. Bu nedenle dosyanın takvimi, kaydın oluştuğu tarih sabitlenerek kurulur.

Üçüncüsü, taşınmazın öncesindeki nitelik hesabın başlangıcını değiştirir. Öncesi tarım arazisi olan bir yerde süre doğrudan işlerken, öncesi yol, taşlık ya da benzeri nitelikte Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerde süre imar-ihyanın tamamlanmasını bekler. Bu ayrım gözetilmeden yapılan hesap, zilyetlik ne kadar uzun sürerse sürsün sonuç vermez.

Uygulamada

Dava kurgusu, zilyetlik takvimi belirlendikten sonra yazılmalıdır. Tapu kaydının oluşum sebebi tapu müdürlüğünden getirtilen kayıt ve belgelerle, taşınmazın öncesindeki nitelik ise kadastro tutanakları, yol kayıtları ve eski tarihli hava fotoğraflarıyla ortaya konur. Bu belgeler dosyaya girmeden yapılan tanık dinlemesi, çoğu zaman sonuca etkisiz kalır.

İmar-ihya iddiasında ziraat bilirkişisi raporu belirleyicidir. Raporun arazinin dönüşüm öncesi niteliğini, dönüşümün gerektirdiği emek ve masrafı ve dönüşümün tamamlandığı tarihi ayrı ayrı karşılaması gerekir. Farklı yıllara ait hava fotoğraflarının karşılaştırılması, bu tarihi nesnel biçimde destekleyen en güçlü delildir.

Karşı taraf konumundaki köy tüzel kişiliği ya da idare bakımından savunma sırası nettir. Önce taşınmazın öncesindeki kamu niteliği ortaya konur, ardından imar-ihya tarihinin ispatlanamadığı ileri sürülür. Bu iki nokta karşılandığında zilyetlik süresinin uzunluğu tartışmaya bile açılmaz.

Bağış, taksim ya da harici satış anlatımına dayanan taraf ise iddiasını mutlaka bir zilyetlik ya da mülkiyet halkasına bağlamalıdır. Kurumun genel çerçevesi için kazandırıcı zamanaşımı ile tescil rehberine, imar-ihyanın kapsamı için imar-ihya nedir, tapu kazandırır mı sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Rehberi, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, İmar-İhya Nedir, Tapu Kazandırır mı, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.