Ölü Kişi Adına Kadastro Tespiti ve Mirasçıların Konumu

Ölü Kişi Adına Kadastro Tespiti ve Mirasçıların Konumu

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kadastro, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli ve 2025/4784 E., 2026/2824 K. sayılı kararıyla, kadastro tutanağında malik olarak ölü bir kişinin yazılmış olmasının zilyetliğe dayalı tescil davasını nasıl etkilediğini değerlendirdi. Karar, kütükteki adın kimi temsil ettiğini belirleyerek dava şartı incelemesinin başlangıç noktasını değiştirir.

Uyuşmazlığın Konusu

Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 713 kapsamında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı taraf, taşınmazı yasal süre boyunca davasız ve aralıksız malik sıfatıyla kullandığını ileri sürdü.

Taşınmaz, 1975 yılındaki kadastro çalışması sırasında bir kişi adına tespit edilmişti. Ancak tespit tutanağında malik olarak yazılan kişi 1950 yılında ölmüştü. Yani kadastro ekibi, tespit tarihinde yaklaşık yirmi beş yıldır hayatta olmayan bir kişiyi kayıt maliki olarak göstermişti.

İlk derece mahkemesi davayı kabul etti. Mahkeme, kayıt malikinin çok önce ölmüş olmasından hareketle 4721 sayılı Kanun md. 713/2'deki koşulların gerçekleştiği sonucuna vardı. Karar 7. Hukuk Dairesi önüne geldi.

Kararın Gerekçesi

Dairenin bozma gerekçesi, tespitin kime yapılmış sayılacağı sorusunda toplanır:

Dava konusu taşınmaz, 1975 yılındaki kadastro çalışmaları sırasında ölü kişi adına tespit görmüş ise de tespit malikinin çok daha önce 1950 ölmüş olması sebebiyle yapılan kadastro tespiti sırasında kimliği açıkça tespit edilen "ölü" kişinin mirasçıları hayatta bulunduğundan yapılan tespitin esasen "mirasçılar adına" yapılmış olduğu kabul edilir. Tapu kayıt malikinin mirasçılarının da tümünün ölü olup olmadığı tespit edilerek ölmüş iseler ölüm tarihinden itibaren olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesi, kadastro tespit tarihinde ölü olmayan mirasçılarının bulunduğunun belirlenmesi hâlinde davanın şartlarının oluşmadığının kabul edilmesi gerekir.

Daire, bu değerlendirme yapılmadan verilen kabul kararını bozdu. Bozma, esasa ilişkin bir mülkiyet tespiti içermez; eksik araştırmaya dayanır.

Kararın Anlamı

4721 sayılı Kanun md. 713/1, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişiye tescil isteme hakkı tanır. Md. 713/2 ise bu imkânı üç özel hâle genişletir: maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan, yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar¹.

Buradaki gerekçe açıktır. Kütükte gerçek bir muhatabın bulunmadığı hâllerde, taşınmazın fiilî durumu ile sicil arasındaki kopukluğu gidermek gerekir. Hüküm, hakkını arayacak bir malikin bulunmadığı varsayımına dayanır.

Kararın getirdiği ölçüt tam da bu varsayımı sınar. Kayıt malikinin kimliği kadastro sırasında açıkça belirlenmişse ve bu kişinin mirasçıları tespit tarihinde hayattaysa, taşınmaz sahipsiz değildir. 4721 sayılı Kanun md. 599 uyarınca miras, mirasbırakanın ölümüyle kendiliğinden ve bir bütün olarak mirasçılara geçer. Mirasçılar mülkiyeti kazanmak için ayrıca bir tescil işlemi yaptırmak zorunda değildir. Dolayısıyla 1950'de ölen kişinin adı 1975 tarihli tutanakta yazıyor olsa da, o tarihte taşınmazın malikleri mirasçılardır.

Bu kabul, md. 713/2'nin dayandığı temeli ortadan kaldırır. Kütükten anlaşılamayan bir malik yoktur; malikin kim olduğu nüfus kaydıyla belirlenebilir durumdadır. Dairenin ifadesiyle tespit, esasen mirasçılar adına yapılmış sayılır.

Önemli: Karar, kayıt malikinin ölüm tarihini değil, mirasçıların tespit tarihindeki durumunu belirleyici sayar. Malikin ölümü üzerinden elli yıl geçmiş olması tek başına md. 713/2'yi işletmez. Kadastro tespit tarihinde sağ tek bir mirasçının bulunması, dava şartının oluşmadığı sonucunu doğurur.

Mahkemenin Yapması Gereken Araştırma

Bozma kararı, yeniden yargılamada izlenecek yolu da çizer.

Önce kayıt malikinin mirasçıları belirlenir. Nüfus kayıt örneği ve mirasçılık belgesi ile tereke tam olarak ortaya konur. Mirasçılardan herhangi biri kadastro tespit tarihinde hayattaysa dava şartı yoktur ve dava bu nedenle reddedilir.

Mirasçıların tümü kadastro tespit tarihinden önce ölmüşse araştırma devam eder. Bu durumda zilyetlik süresinin başlangıcı, kayıt malikinin ölüm tarihi değil, son mirasçının ölüm tarihidir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşulları bu tarihten itibaren hesaplanır.

Ardından zilyetliğin niteliği denetlenir. Zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürdürülmüş olması gerekir. Bu koşulların bütünü ve ispat araçları için olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı makalesindeki ölçütler geçerlidir.

Uygulamada

Zilyetliğe dayalı tescil davalarında dosya, çoğu zaman tanık listesiyle kurulur. Bu karar, dosyanın nüfus kayıtlarıyla kurulması gerektiğini gösterir. Dava açılmadan önce kayıt malikinin ölüm tarihi, mirasçıları ve mirasçıların ölüm tarihleri tek tek çıkarılmalıdır. Bu tablo hazırlanmadan yazılan dilekçe, kabul kararı alsa bile bozmadan dönme riski taşır.

Davalı vekili için karar doğrudan bir savunma ekseni verir. Kayıt malikinin mirasçılarından birinin kadastro tespit tarihinde hayatta olduğunun gösterilmesi, esasa girilmeden davanın reddini sağlar. Bu savunma zilyetlik tartışmasından önce ileri sürülmelidir; tanık dinlendikten sonra gündeme getirilmesi yargılamayı gereksiz biçimde uzatır.

Davacı tarafında ise strateji değişikliği gerekir. Tespit tarihinde sağ mirasçı bulunuyorsa md. 713/2 yolu kapalıdır. Bu durumda hukuki sebep, mirasçılara karşı yöneltilecek başka bir dayanağa oturtulmalıdır. Kadastro tutanağının kesinleşmesinden bu yana geçen süre ve iddianın kadastro öncesi ya da sonrası bir sebebe dayanıp dayanmadığı bu noktada belirleyicidir; ölçütler kadastro tespitine itiraz ve tapu kayıt düzeltme rehberi sayfasında toplanmıştır.

Karar ayrıca kadastro tutanaklarındaki malik kaydına duyulan güvenin sınırını gösterir. Tutanakta yazan ad, o tarihteki gerçek malikin adı olmayabilir. Taşınmaz alımlarında ve zilyetlik davalarında kütük kaydı kadar nüfus kaydı da incelenmelidir. Yolsuz ya da eksik kayıtların düzeltilmesinde izlenecek yol için tapu şerhleri ve beyanlar rehberi sayfasındaki kayıt inceleme yöntemi kullanılabilir. Doktrinde de tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde düzeltmenin hangi yolla yapılacağı ayrıntılı biçimde tartışılmaktadır².

İlgili içerikler için bkz. Kadastro Tespitine İtiraz ve Tapu Kayıt Düzeltme Rehberi, Yirmi Yıllık Zilyetlikle Tapu Alınabilir mi, Kadastro Mahkemesi Hangi Davalara Bakar, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.