Kadastro Tespitine İtiraz ve Tapu Kaydının Düzeltilmesi

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kadastro, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kadastro tespitine itiraz, uygulamada tek bir takvim sorusuna indirgenir: askı ilanı ne zaman başladı, ne zaman sona erdi. Bu tarihi kaçıran hak sahibi, elindeki belge ne kadar güçlü olursa olsun sonradan ağır bir engelle karşılaşır. Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren işleyen on yıllık hak düşürücü süre, kadastrodan önceki hukuki sebeplerin tamamını kapatır. Bu nedenle kadastro uyuşmazlıklarında ilk incelenen konu mülkiyetin kime ait olduğu değil, hangi kapının hâlâ açık olduğudur.

Kadastro Çalışmasının Aşamaları

Kadastro, taşınmazın sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirlenmesi ile hukuki durumunun tespitini birlikte kapsar. Çalışma, bölgenin ilan edilmesiyle başlar; kadastro ekibi muhtar ve bilirkişilerle birlikte araziye çıkar.

Ekip her taşınmaz için ayrı bir kadastro tutanağı düzenler. Tutanağa taşınmazın ölçüsü, sınırları, cinsi ve maliki yazılır. Tapulu taşınmazlarda kayıt kapsamı esas alınır; tapusuz taşınmazlarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14 uyarınca zilyetlik süresi, kullanım biçimi ve yüzölçümü sınırları değerlendirilir¹.

Tutanaklar tamamlandıktan sonra sonuçlar askıya çıkarılır. Askı süresi geçince tespitler kesinleşir ve taşınmaz tapu kütüğüne tescil edilir. Bu zincirin her halkası ayrı bir itiraz imkânı doğurur; imkânların tümü de sürelere bağlıdır.

Askı İlanı ve Otuz Günlük Dava Süresi

3402 sayılı Kanun md. 11, kadastro tutanaklarına ait sonuçların otuz gün süreyle ilan edilmesini öngörür. İlan, kadastro müdürlüğü ile çalışma alanının bulunduğu köy veya mahallede yapılır.

Bu otuz gün, itirazın en güçlü olduğu dönemdir. Süre içinde açılan dava kadastro mahkemesinde görülür ve mahkeme, tespitin dayanağı olan kayıt, zilyetlik ve sınır iddialarının tamamını inceler. Harç ve dava değeri bakımından izlenecek yol için tapu iptali davasında dava değeri ve harç sayfasındaki ölçütler geçerlidir.

Askı süresi içinde dava açılmazsa tespitler kesinleşir. Kesinleşme, tespitin doğru olduğu anlamına gelmez; yalnızca itirazın artık daha dar bir kapıdan yürütüleceğini gösterir.

Önemli: Askı ilanı süresinde kadastro müdürlüğüne yapılan yazılı başvuru dava açılmış sayılmaz. Otuz günlük süreyi durduran tek işlem, kadastro mahkemesinde usulüne uygun biçimde açılmış bir davadır. Uygulamada en sık kaybedilen hak, idari başvurunun dava yerine geçtiği sanılarak kaybedilen haktır.

Tutanakların Kesinleşmesinden Sonra: On Yıllık Hak Düşürücü Süre

3402 sayılı Kanun md. 12/3, tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere karşı, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemeyeceğini ve dava açılamayacağını öngörür.

Sürenin kapsamı iki yönden sınırlıdır. Birincisi zaman yönünden: süre, tutanağın kesinleştiği tarihte işlemeye başlar. İkincisi sebep yönünden: süre yalnızca kadastrodan önceki hukuki sebepleri kapatır. Kadastrodan önce yapılmış bir satış, bağış, taksim ya da harici sözleşme on yıl sonra ileri sürülemez. Harici satışın kadastro öncesi dönemdeki etkisi için harici satışla tapu iptali ve tescil analizindeki ölçütler yol göstericidir.

Bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir. Kesilmez, durmaz ve taraflarca ileri sürülmese bile mahkemece resen gözetilir. Sürenin dolduğu belirlenirse mahkeme işin esasına girmeden davayı reddeder.

On Yıllık Sürenin İşlemediği Hâller

Uygulamada asıl tartışma, sürenin hangi iddiaları kapsamadığı noktasında toplanır.

Kadastrodan sonraki hukuki sebepler. Tespitten sonra gerçekleşen satış, bağış, miras, muvazaalı devir ya da haksız tescil iddiaları on yıllık süreye tabi değildir. Bu davalar genel mahkemede, kendi zamanaşımı ve hak düşürücü süre rejimine göre görülür. Muvazaa temelli devirlerin ayrımı için muvazaa ve nispi muvazaa tapu davaları makalesindeki ayrım korunmalıdır.

Mirasçılık sıfatına dayanan istekler. Kayıt maliki ile mirasçıları arasındaki ilişki kadastro tespitinden doğmaz; mirasın açılmasıyla kendiliğinden kurulur. Mirasçıların terekedeki payına ilişkin talepleri, kadastro tespitine karşı yöneltilen bir itiraz sayılmaz.

Ölü kişi adına yapılan tespitler. Kadastro sırasında kimliği açıkça belirlenen kişi tespit tarihinde ölmüşse, tespit esasen mirasçılar adına yapılmış sayılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli ve 2025/4784 E., 2026/2824 K. sayılı kararında, 1975 kadastrosunda 1950 yılında ölmüş kişi adına yapılan tespitin mirasçılar adına yapılmış kabul edileceğini; kayıt malikinin mirasçılarının tümünün ölü olup olmadığının araştırılması ve tespit tarihinde sağ mirasçı bulunuyorsa dava şartlarının oluşmadığının kabulü gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozdu. Kararın ayrıntısı ölü kişi adına kadastro tespiti ve mirasçılar analizindedir.

Ehliyetsizlik, hile ve irade sakatlığı iddiaları. Tespit tutanağını imzalayan kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğu ya da imzanın hile ile alındığı ileri sürülüyorsa, uyuşmazlık tespitin içeriğine değil geçerliliğine yönelir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu iddialar hak düşürücü sürenin dışında değerlendirilir.

Kamu düzenine ilişkin nitelikler. Orman, mera, yayla ve kıyı gibi kamu malı niteliğine ilişkin iddialarda süre işlemez. Bu taşınmazlar özel mülkiyete konu olamayacağından tespitin kesinleşmesi niteliği değiştirmez.

Kadastro Mahkemesi mi, Genel Mahkeme mi

3402 sayılı Kanun md. 25, kadastro mahkemesini taşınmazın sınırlandırma ve tespitinden doğan uyuşmazlıkları çözmekle görevli kılar. Görev bu çerçeveyle sınırlıdır; kadastro mahkemesi genel bir mülkiyet mahkemesi değildir.

Ayrım şu ölçütle kurulur. Uyuşmazlık, kadastro tutanağındaki tespitin kendisine yöneliyorsa ve tutanak henüz kesinleşmemişse görevli mahkeme kadastro mahkemesidir. Tutanak kesinleşmiş ve tapu kütüğüne tescil yapılmışsa, sonraki uyuşmazlık tapu iptali ve tescil davası niteliğindedir; asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Kadastro çalışması başlayan bölgede, taşınmazın mülkiyetine ilişkin olarak genel mahkemede görülmekte olan davalar kadastro mahkemesine devredilir. Devir, taraflara yeni bir dava açma yükü getirmez.

Görev, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 114 uyarınca dava şartıdır ve md. 115 gereği mahkemece resen incelenir. Görevsiz mahkemede geçirilen süre, hak düşürücü sürenin işlemesini durdurmaz. Bu nedenle görev sorunu, dilekçe yazılmadan önce çözülmelidir.

Yolsuz Tescil ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

Kadastro tutanağı kesinleşip tescil yapıldıktan sonra kütükteki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu anlaşılırsa, başvurulacak yol 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 1025'te düzenlenen tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. Hüküm, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi, yolsuz olarak terkin edilmesi ya da değiştirilmesi hâlinde, hakkı zedelenen kişiye düzeltme davası açma imkânı tanır¹.

Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Sebep hiç doğmamış olabileceği gibi, sonradan geçersiz hâle gelmiş de olabilir. Doktrinde bu davanın kapsamı, yalnızca ayni hakların yolsuz tescili ile sınırlı tutulmayıp yolsuz şerhler bakımından da tartışılmaktadır; şerhin kütükte kalmasının hak sahibinin tasarruf imkânını fiilen daraltması, düzeltme talebine dayanak yapılmaktadır².

Davanın en kritik sınırı iyiniyettir. 4721 sayılı Kanun md. 1023, yolsuz tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Bu koruma devreye girdiğinde aynen iptal imkânı ortadan kalkar ve hak sahibinin elinde 4721 sayılı Kanun md. 1007 kapsamında Devletten tazminat isteme yolu kalır. İyiniyetin hangi ana göre değerlendirileceği için tapu devrinde iyiniyet hangi anda aranır sayfasındaki ölçüt esas alınır.

Teknik Hatalar ve İdari Düzeltme Yolu

Her kayıt hatası dava konusu değildir. 3402 sayılı Kanun md. 41, kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hataların ilgililerin başvurusu üzerine ya da kadastro müdürlüğünce resen düzeltilmesini öngörür. Düzeltme malik ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir; tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir.

Kimlik bilgilerindeki eksiklik ve yazım yanlışlıkları da idari yoldan giderilir. 4721 sayılı Kanun md. 1027, ilgililerin yazılı rızası bulunmadıkça tapu memurunun sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebileceğini; basit yazım yanlışlıklarını ise tüzük kuralları uyarınca resen düzeltebileceğini öngörür. Memurun resen düzeltme yetkisinin sınırları doktrinde ayrıntılı biçimde tartışılmıştır³.

Ayrımın ölçütü sonuçtur. İşlem yalnızca kaydı gerçeğe uygun hâle getiriyor ve kimsenin mülkiyet alanını daraltmıyorsa idari düzeltme yeterlidir. İşlem bir kişinin hakkını azaltıp diğerininkini artırıyorsa artık teknik hata değil mülkiyet uyuşmazlığı vardır; bu durumda dava zorunludur.

Uygulamada

Kadastro dosyasında ilk yapılacak iş, tutanağın kesinleşme tarihinin belgeyle saptanmasıdır. Müvekkilin beyanı bu tarih için yeterli değildir. Kadastro müdürlüğünden tutanak ve askı tutanağı örnekleri, tapu müdürlüğünden ise tescil tarihini gösteren kayıt istenir. On yıllık sürenin dolup dolmadığı ancak bu iki belgeyle güvenle söylenir.

İkinci iş, iddianın hukuki sebebini kadastro öncesi ve sonrası olarak ayırmaktır. Aynı olay örgüsü içinde hem kadastro öncesi harici satış hem de kadastro sonrası muvazaalı devir bulunabilir. İlki süreye takılırken ikincisi ayakta kalır. Dilekçede sebepler karıştırılırsa, ayakta kalabilecek talep de reddedilen talebin içinde kaybolur.

Üçüncü iş, ölü kişi adına tespit ihtimalinin araştırılmasıdır. Kayıt malikinin ölüm tarihi ile kadastro tespit tarihi karşılaştırılmalı; malik tespit tarihinden önce ölmüşse mirasçılık belgesi ve nüfus kayıt örneği baştan dosyaya konulmalıdır. Bu araştırma yapılmadan açılan zilyetlik davaları, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Dördüncü iş, zilyetliğin belgelenmesidir. Vergi kayıtları, tarımsal destekleme kayıtları, hava fotoğrafları ve komşu parsel maliklerinin tanıklığı zilyetliğin süresini ve niteliğini gösterir. Zilyetliğe dayalı tescil taleplerinin çerçevesi için kazandırıcı zamanaşımı ile tescil rehberi sayfasındaki koşullar esas alınır.

Son olarak koruma tedbiri ihmal edilmemelidir. Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devri, iyiniyet korumasının devreye girmesine ve talebin tazminata dönüşmesine yol açar. Dava dilekçesiyle birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenmesi, sonucun aynen elde edilebilmesinin ön koşuludur. Şerh mekanizmasının işleyişi tapu şerhleri ve beyanlar rehberi sayfasında ayrıntılıdır.

İlgili içerikler için bkz. Ölü Kişi Adına Kadastro Tespiti ve Mirasçılar, Kadastroda On Yıllık Hak Düşürücü Süre Nedir, Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

3402 sayılı Kadastro Kanunu, RG 09.07.1987/19512, md. 11, md. 12, md. 14, md. 25 ve md. 41; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, RG 08.12.2001/24607, md. 713, md. 1007, md. 1023, md. 1025 ve md. 1027; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 114 ve md. 115; 2644 sayılı Tapu Kanunu, RG 29.12.1934/2892. ↩ ↩²
Tapu sicilinin düzeltilmesi davasının kapsamı ve yolsuz şerhler bakımından uygulanma alanı için bkz. ALTIN ŞAHİN, Hayrunnisa, "Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Yolsuz Şerhler Bakımından Uygulanma Alanı", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, C. 74, S. 3, s. 1259-1293; KURT, Ekrem, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi, İstanbul: Kazancı Hukuk Yayınları, 2004; KAYA SAYDAM, Ayşe, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. Maddesi Kapsamında Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası, Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2021. ↩
Yolsuz yazım kavramı ve tapu memurunun resen düzeltme yetkisinin sınırları için bkz. KALKAN, Arif, Tapu Sicilinde Yolsuz Yazım ve Düzeltme, İstanbul: Filiz Kitabevi, 2024; TEKELİOĞLU, Numan, "Türk Hukukunda Tapu Memurunun Re'sen Terkin ve Düzeltme Yetkisi", Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2023, C. 13, S. 1, s. 503-527. ↩

Kadastro Tespitine İtiraz ve Tapu Kaydının Düzeltilmesi