Tapu Devrinde İyiniyet Hangi Anda Aranır?

Tapu Devrinde İyiniyet Hangi Anda Aranır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu tescili, iyiniyet ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İyiniyet, tescil isteminin tapu yevmiye defterine kaydedildiği anda mevcut olmalıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı bu anı açıkça belirler. Satış görüşmelerinin başladığı tarih, sözleşmenin imzalandığı tarih ya da davanın açıldığı tarih ölçüt değildir. Bu andan sonra öğrenilen olgular kazanımı geçersiz kılmaz; bu andan önce bilinen ya da bilinmesi gereken olgular ise iyiniyeti ortadan kaldırır.

---

Neden Yevmiye Kaydı Anı

Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Tescilin hüküm doğurduğu an, tapu müdürlüğüne yapılan istemin yevmiye defterine kaydedildiği andır. Kanun, kazanımı bu ana bağladığı için iyiniyeti de bu anda arar.

Bu tercih işlem güvenliğine hizmet eder. Aksi kabul edilseydi, tescilden sonra öğrenilen her olgu kazanımı tartışmaya açar ve tapu sicili beklenen güveni sağlayamazdı.

Ölçütün Pratik Sonuçları

Alıcı, sözleşmeyi imzaladıktan sonra ancak tescil isteminden önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini öğrenmişse, iyiniyetli sayılmaz. Bu durumda ödeme yapmış olması ya da sözleşmeyi iyi niyetle imzalamış olması sonucu değiştirmez.

Buna karşılık tescil tamamlandıktan sonra arsa sahibinin fesih ihtarı gönderdiğini öğrenen alıcı korunmaya devam eder. 4721 sayılı Kanun md. 1023 uyarınca tescile iyiniyetle dayanarak kazanılan ayni hak, sonraki gelişmelerden etkilenmez.

Önemli: Tapuya işlenmiş bir şerh varsa, iyiniyet tartışması baştan biter. Şerh tescil anında kayıtta göründüğü için alıcı onu bilmiş sayılır. Bu nedenle arsa sahibi bakımından 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca şerh verilmesi, sonradan yürütülecek her iyiniyet tartışmasından etkilidir.

Bilmek ile Bilmesi Gerekmek

4721 sayılı Kanun md. 3, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını düzenler. Ölçüt yalnızca fiilen bilmek değildir; makul bir kişinin araştırsaydı öğrenebileceği olgular da kapsama girer.

İçtihadı birleştirme kararı bu ölçütü şu şekilde somutlaştırır: kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilen ya da bundan şüphelenen kişi, incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınırsa iyiniyet iddiasında bulunamaz. Uygulamada inşaatın fiilen durmuş olması, kat irtifakı kurulmamış olması ya da satış bedelinin rayiçten belirgin sapması bu şüpheyi doğuran olgular arasındadır.

İspat Kime Düşer

İyiniyet asıldır; kötüniyeti iddia eden taraf ispatla yükümlüdür. Arsa sahibi, alıcının tescil anındaki bilgi durumunu gösteren delilleri toplamak zorundadır. Delil düzeni için üçüncü kişinin kötüniyetini kim ispatlar sorusuna, ayni hak ile kişisel hak ayrımı için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi.