Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı

Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Sözleşmeden dönme, fesih ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshedildiğinde tek soru arsa sahibi ile yüklenici arasında bitmez. Yüklenici adına tescil edilen paylar çoğu kez daha önce satılmış, kimi zaman ipotekle yüklenmiştir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı bu noktada uygulamayı bağlayıcı biçimde değiştirdi ve daireler arasındaki farklı yaklaşımı tek bir ölçütte birleştirdi.

İçtihadı Birleştirmenin Konusu

Karar, başvuruyu şu soruya indirger: taşınmaz tapuda yükleniciye devredildikten ve yüklenici arsa payını ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattıktan veya ipotek tesis ettikten sonra sözleşmenin geçersizliği tespit edilir yahut sözleşme geriye etkili feshedilirse, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak edindikleri iddiası dinlenir mi.

Kurul, konuyu şu sözlerle belirler:

İçtihadı birleştirmenin konusu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması yahut ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceğine, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağına ilişkindir.

Sorunun kaynağı, yükleniciye yapılan tescilin nitelendirilmesidir. Bu tescil her durumda yolsuz sayılırsa, sözleşmenin çökmesi zincirdeki bütün kazanımları da çökertir. Tescile ayrı bir hukuki sebep tanınırsa, üçüncü kişinin kazanımı bağımsız biçimde değerlendirilir.

Kararın Sonucu

Kurul, oy birliğiyle üçüncü kişinin korunması yönünde karar verdi:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.

Sonuç iki katmanlıdır. Kural, üçüncü kişinin iddiasının dinlenmesi ve kazanımının ayakta kalmasıdır. İstisna, üçüncü kişinin iktisap anında kötüniyetli olduğunun ortaya konulmasıdır. İstisna ispatlanmadıkça kural işler.

Terk Edilen Yerleşik Uygulama

Kararın ağırlığı, açıkça terk ettiği uygulamada görünür. Kurul, geriye etkili fesih ve geçersizlik davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiası dinlenmeksizin tapuların iptaline hükmedilmesi yönündeki yerleşik uygulamayı ilkelere aykırı bulur:

Hâl böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.

Kurul, yükleniciye yapılan tescili her durumda yolsuz saymanın sonuçlarına da işaret eder. Tapuya güven ilkesinin illilik prensibinin istisnası olduğunu vurgulayarak, üçüncü kişinin kazanımının 4721 sayılı Kanun md. 1023 kapsamında korunması gerektiğini belirtir.

Önemli: Karar, arsa sahibini savunmasız bırakmaz. Arsa sahibinin elindeki araç değişir. Artık iptal talebinin dayanağı tescilin baştan yolsuz olduğu iddiası değil, alıcının iktisap anındaki kötüniyetidir. Bu değişiklik, davanın ispat planını tümüyle yeniden kurmayı gerektirir.

İyiniyet Karinesi ve İspat Yükü

Kurul, iyiniyetin aranacağı anı ve ispat yükünü ayrıca belirler:

Üçüncü kişilerin TMK'nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.

Üç ölçüt birlikte çalışır. İyiniyet asıldır; 4721 sayılı Kanun md. 3 bu karineyi kurar. Karinenin ölçüldüğü an, satış tarihinden ya da dava tarihinden bağımsız olarak tescil isteminin yevmiye defterine kaydedildiği andır. Karine mutlak değildir; durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi korunmaz. Tapu kaydındaki şerh, inşaatın gözle görülür biçimde durmuş olması, satış bedelinin rayiçten belirgin sapması gibi olgular özen yükümlülüğünü ağırlaştırır.

Kararın Anlamı

Karar, arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkının niteliğini yeniden hatırlatır. Bu hak nispidir ve kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülür. Nispi hakkın üçüncü kişilere karşı etki doğurması, ancak tapu kütüğüne şerh verilmesiyle mümkündür. Kurul da arsa sahibinin korunma yolunu bu noktada gösterir ve tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığının beyanlar hanesine şerh verilmesiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının bertaraf edilebileceğini belirtir. Şerhin kurulması ve etkisi için tapu kütüğüne şerh ve kişisel hakların şerhi makalesi ölçütleri gösterir.

Karar aynı doğrultudaki daire ve kurul uygulamasıyla da uyumludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli, E. 2023/574, K. 2025/505 sayılı kararı, yükleniciden pay, bağımsız bölüm ya da ipotek gibi ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin korunacağını ve kötüniyet ispatının iddia edene ait olduğunu aynı ölçütle tekrarlar. İki karar birlikte okunduğunda, geriye etkili feshin tasfiyesi yüklenici ile arsa sahibi arasındaki iç ilişkiye çekilmiş olur.

Korumanın sınırı da nettir. İçtihadı birleştirme kararı yalnızca tapuda ayni hak kazanan üçüncü kişiyi kapsar. Tapuda devir almamış, yalnızca yüklenicinin kişisel hakkını devralmış olan kişi bu korumanın dışındadır; onun durumu alacağın devri hükümlerine göre belirlenir ve 6098 sayılı Kanun md. 188 uyarınca arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu savunmalar kendisine de yöneltilir. Bu ayrımın kapsamlı çerçevesi için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.

Uygulamada

Arsa sahibi tarafında iş sırası değişir. Tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce, alıcının iktisap anındaki bilgi durumunu gösteren delil toplanmalıdır. Tapu kaydındaki şerh ve beyan tarihleri, satış bedeli ile rayiç arasındaki fark, alıcının yüklenici ile organik bağı, inşaatın satış tarihindeki fiili durumu ve varsa yazışmalar bu ispatın çekirdeğini oluşturur. Kötüniyet ispatlanamazsa dava, feshin haklılığından bağımsız olarak reddedilir.

Alıcı tarafında ise savunmanın ekseni iyiniyet karinesidir. Karine lehe işlediğinden, alıcının yapması gereken satın alma anında gösterdiği özeni belgelemektir. Tapu kaydı örneği, yapı durumuna ilişkin belgeler ve ödeme kayıtları bu amaca hizmet eder.

Arsa sahibi bakımından asıl koruma dava aşamasında değil, sözleşme aşamasında kurulur. Sözleşmenin 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh edilmesi, feshin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlayan tek etkili araçtır. Şerh ile korunan menfaat ve süre için tapu şerhleri ve beyanlar rehberi yol gösterir.¹²

İlgili içerikler için bkz. Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven, Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.