Yüklenici Payı Üzerindeki İpotek Fesihten Etkilenir mi?

Yüklenici Payı Üzerindeki İpotek Fesihten Etkilenir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: İpotek, fesih ve üçüncü kişi hakları uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kural olarak etkilenmez. İpotek bir ayni haktır ve tapu siciline güven ilkesinin kapsamındadır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi hâlinde yükleniciden ipotek kazanan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinleneceğini ve ipotek hakkının korunacağını belirledi. İpotek alacaklısının iktisap anında kötüniyetli olduğu ispatlanırsa sonuç değişir.

---

İpotek Neden Ayni Hak Korumasından Yararlanır

4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunacağını düzenler. Hüküm yalnızca mülkiyeti değil, sınırlı ayni hakları da kapsar. Taşınmaz rehni de bu kapsamdadır.

Yüklenici adına tescil edilen pay üzerinde kurulan ipotek, tescil anında geçerli bir kayda dayanmıştır. Sözleşmenin sonradan feshedilmesi, tescili kendiliğinden yolsuz hale getirmez. İçtihadı birleştirme kararı, yükleniciye yapılan tescili her durumda yolsuz saymanın tapu siciline güven ilkesine aykırı olduğunu açıkça belirtir.

Alacaklının İyiniyeti Nasıl Değerlendirilir

Alacaklı için de iyiniyet karinesi işler; ancak 4721 sayılı Kanun md. 3, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını düzenler. Kurumsal kredi verenlerden beklenen özen, sıradan bir alıcıdan beklenenden ağırdır.

Tapu kaydının şerh ve beyanlar hanesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir kayıt varsa, alacaklı bunu görmüş sayılır. Kredi tesisi öncesinde yapılan ekspertiz raporunda inşaatın durmuş olduğu ya da yapının sözleşmeye aykırı ilerlediği tespit edilmişse, bu tespit iyiniyet değerlendirmesinde aleyhe kullanılır.

Önemli: İpotek ayakta kaldığında arsa sahibi ağır bir sonuçla karşılaşır. Taşınmaz kendisine dönse dahi, kendi borcu olmayan bir alacak için taşınmaz cebri icra riski altında kalır. Arsa sahibi ipoteği kaldırmak için borcu ödemek zorunda kalırsa, ödediği tutarı yükleniciye rücu eder.

Arsa Sahibi Ne Yapabilir

İlk araç şerhtir. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sonradan kaydı gören alacaklının iyiniyet iddiasını bertaraf eder. Sözleşmeye, yüklenicinin devraldığı paylar üzerinde arsa sahibinin yazılı onayı olmaksızın ipotek tesis edemeyeceği yönünde hüküm konulması da caydırıcıdır; ancak bu hüküm tapuya yansımadıkça yalnızca yüklenici ile arsa sahibi arasında sonuç doğurur.

İkinci araç kademeli pay devridir. Payların inşaat ilerledikçe parça parça devredilmesi, herhangi bir anda ipotek yükü altına girebilecek pay miktarını sınırlar.

Üçüncü araç, dava açıldıktan sonra 4721 sayılı Kanun md. 1010 uyarınca çekişmeli hakkın korunmasına ilişkin ihtiyati tedbir şerhi aldırmaktır. Bu şerhten sonra kurulan ipotek, arsa sahibine karşı ileri sürülemez.

Şerh Yokluğunda Haciz ve İpotek Farkı

Sözleşmesel ipotek ile haciz şerhi aynı ölçüte tabi değildir. Ayni hak kazanan ipotek alacaklısı tapuya güven ilkesinden yararlanırken, borçlunun alacaklısı sıfatıyla haciz koyduran kişinin durumu farklı değerlendirilir. Bu ayrımın uygulamadaki görünümü için şerh yokluğunda haciz, ipotek ve tapuya güven analizine, feshin üçüncü kişilere etkisinin bütünü için sözleşmeden dönmenin üçüncü kişilere etkisi makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Geriye Etkili Fesihte Üçüncü Kişinin İktisabı, Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven.