Kat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ile Fesih Farkı Nedir?

Kat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ile Fesih Farkı Nedir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi ve tasfiyesi için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dönme ile fesih, sözleşmenin sona erme biçimini ve sonuçlarını belirler. Dönme geriye etkilidir; sözleşme baştan hiç kurulmamış sayılır ve taraflar aldıklarını iade eder, yani yükleniciye devredilen arsa payları arsa sahibine geri döner. Fesih ise ileriye etkilidir; sözleşme geleceğe yönelik sona erer, o ana kadar yapılan edimler tasfiye edilir. Kat karşılığı inşaatta inşaat belli bir orana ulaşmışsa, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili sona erme tercih edilir. Bu ayrım 6098 sayılı Kanun md. 125 çerçevesinde şekillenir.

---

Dönmenin Geriye Etkili Sonucu

Dönme, sözleşmeyi kurulduğu ana kadar geriye giderek çözer. Hukuken sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve taraflar birbirlerine verdiklerini geri ister. Kat karşılığı inşaatta bunun somut karşılığı, tapuda yükleniciye geçmiş arsa paylarının arsa sahibi adına iadesidir.

Yükleniciden pay ya da bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin durumu bu noktada kritik hale gelir. Dönme geriye etkili olsa da, tapuya güvenerek hak kazanmış iyiniyetli üçüncü kişiler korunur. Bu koruma, dönmenin sonuçlarını üçüncü kişilere karşı sınırlar.

---

Feshin İleriye Etkili Sonucu

Fesih, sözleşmeyi geleceğe yönelik sona erdirir. Sona erme anına kadar meydana gelmiş edimler ayakta kalır; taraflar yalnızca bundan sonrasına ilişkin borçlardan kurtulur. Kat karşılığı inşaatta bu, tamamlanmış imalatın karşılığının hesaba katılması anlamına gelir.

Önemli: İnşaat büyük oranda tamamlanmışken geriye etkili dönme uygulanırsa, yüklenicinin ortaya koyduğu imalat ile üçüncü kişilerin kazandığı haklar ağır zarar görür. Bu nedenle ileri aşamadaki inşaatlarda mahkeme, dönme talebini ileriye etkili sona ermeye çevirebilir. Talebin adı değil, somut sonucu belirleyicidir.

İleriye etkili sona ermede taraflar arasındaki hesap, yapılan imalatın değeri ile devredilen payların değeri karşılaştırılarak görülür.

---

Hangi Durumda Hangi Yol Seçilir

Seçimi belirleyen temel ölçüt inşaatın ilerleme oranıdır. İnşaata hiç başlanmamış ya da çok erken aşamada durmuşsa, geriye etkili dönme arsa sahibi için en temiz çözümdür; paylar geri döner ve arsa yeniden değerlendirilebilir.

İnşaat ileri aşamadaysa geriye dönüş fiilen imkânsıza yaklaşır. Bu halde ileriye etkili tasfiye, hem tamamlanan imalatı hem üçüncü kişi haklarını koruyarak dengeli bir sonuç üretir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli, E. 2023/574, K. 2025/505 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte ve resmî şekle tabi olduğunu belirtir. Karara göre yüklenici edimini yerine getirmezse geriye etkili fesih ile devredilen payların iadesi gündeme gelir; buna karşılık yükleniciden pay ya da bağımsız bölüm kazanan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur. Karar, dönmenin geriye etkisi ile üçüncü kişi güveni arasındaki dengeyi göstermesi bakımından uygulamaya yön verir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, dilekçede "dönme" ya da "fesih" kelimesinin seçiminin sonucu belirlediğini sanmaktır. Mahkeme, talebin adına değil inşaatın gerçek durumuna bakar. Doğru strateji, dava açılmadan önce inşaatın ilerleme oranını ve üçüncü kişi kazanımlarını tespit ettirip talebi buna göre kurmaktır.

Üçüncü kişi korumasının ayrıntısı için Yükleniciden Daire Almak Sözleşmenin Feshini Etkiler mi sorusuna, gecikme halindeki seçenekler için Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenici Geç Teslim Ederse Ne Yapılır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven.