Kentsel Dönüşümde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kentsel Dönüşümde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat ve arsa sahibi hakları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde arsa sahibinin hakları geniş bir yelpaze oluşturur. Arsa sahibi, kararlaştırılan dairelerin aynen teslimini isteyebilir; gecikme halinde gecikme tazminatı ve sözleşmedeki cezai şartı talep edebilir. Yüklenici edimini yerine getirmezse sözleşmeyi feshedebilir ya da koşulları varsa sözleşmeden dönerek devrettiği payları geri alabilir. Payların haksız biçimde üçüncü kişilere geçmesi halinde tapu iptali ve tescil davası açabilir. En temel koruma ise sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ettirmektir.

---

Aynen İfa, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Arsa sahibinin ilk ve en doğal hakkı, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin zamanında ve eksiksiz teslimidir. Yüklenici teslimi geciktirirse arsa sahibi hem daireleri istemeye devam edebilir hem de gecikmeden doğan zararını talep edebilir.

Sözleşmede cezai şart varsa, arsa sahibi zararını ayrıca ispat etmeden bu tutarı isteyebilir. 6098 sayılı Kanun md. 125, borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya aynen ifa ile gecikme tazminatını birlikte isteme ya da sözleşmeden dönme yolunu açar. Bu seçimlik yapı, arsa sahibine somut olaya göre en uygun yolu belirleme imkânı verir.

---

Fesih, Dönme ve Payların İadesi

Yüklenici edimini hiç yerine getirmez ya da inşaatı sürdürülemez biçimde yarım bırakırsa, arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir. İnşaata hiç başlanmamış ya da erken aşamada durmuşsa geriye etkili dönme uygulanır ve yükleniciye devredilen paylar arsa sahibine döner.

Önemli: İnşaat ileri aşamadaysa geriye etkili dönme yerine ileriye etkili sona erme tercih edilir. Bu halde tamamlanan imalatın değeri ile devredilen payların değeri karşılaştırılarak taraflar arasında tasfiye yapılır. Arsa sahibinin talebi "dönme" adını taşısa da, mahkeme inşaatın gerçek durumuna göre sonucu belirler.

Payların iadesi, arsa sahibinin en güçlü kozudur; ancak üçüncü kişilerin kazanmış olduğu haklar bu iadenin sınırını çizer.

---

Tapu İptali, Tescil ve Şerh

Yüklenici, hak etmediği payları ya da arsa sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmişse, arsa sahibi tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyeti geri isteyebilir. Bu davanın başarısı, karşı tarafın iyiniyetli olup olmadığına ve sözleşmenin şerhli olup olmadığına bağlıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli, E. 2023/574, K. 2025/505 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karma nitelikte ve resmî şekle tabi olduğunu; yüklenici edimini yapmazsa geriye etkili fesih ile payların iadesinin gündeme geleceğini belirtir. Karara göre arsa sahibi sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ederek, yükleniciden kazanan iyiniyetli üçüncü kişiye karşı da hakkını koruyabilir. Karar, arsa sahibinin haklarının şerh olmadan zayıfladığını gösterir.

---

Arsa Payı Karşılığında Hangi Yol Ne Zaman Seçilir

Hangi hakkın kullanılacağı, uyuşmazlığın türüne göre değişir. Amaç dairelerin tamamlanmasıysa aynen ifa ve gecikme tazminatı; yüklenicinin işi bırakması halinde fesih ya da dönme; payların haksız devrinde tapu iptali ve tescil öne çıkar. Şerh ise bu hakların tümünü üçüncü kişilere karşı etkili kılan çatı korumadır.

Uygulamada

En sık yapılan hata, sorun büyümeden hareket etmemek ve sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemektir. Şerhsiz bir sözleşmede yüklenici payları iyiniyetli üçüncü kişilere devrederse, arsa sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca tazminat kalır. Doğru strateji, sözleşme imzasında şerhi işletmek, gecikmede süresinde tazminat ve cezai şart talep etmek, ağır ihlalde fesih ya da dönme ile tapu iptali yollarını birlikte kurmaktır.

Müteahhidin karşı taraftaki hakları için Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Hakları Nelerdir sorusuna, teminat araçları için İnşaatçı İpoteği Nedir, Arsa Sahibini Nasıl Korur sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven.