Adil Olmayan Paylaşıma Dayalı Arsa Payı Satışının İptali

Adil Olmayan Paylaşıma Dayalı Arsa Payı Satışının İptali

İlgili çalışma alanı: İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku. Kentsel dönüşüm, arsa payı satışı ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kentsel dönüşümde arsa payı satışına karşı açılan davaların çoğu, tebligatın, on beş günlük sürenin ve rayiç değerin denetimiyle sınırlı kalır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 27.03.2025 tarihli, E. 2023/3171, K. 2025/746 sayılı kararı bu sınırı aştı. Kurul, bütün şekli adımları tamamlanmış bir satışı, azınlıkta kalan maliklere önerilen paylaşımın açıkça dengesiz olduğu gerekçesiyle hukuka aykırı buldu. Karar kesin olarak ve oyçokluğuyla verildi.

Karar, karara katılmamanın her durumda malikin aleyhine sonuçlanacağı yönündeki yaygın kabulü sınırlar. Teklifi reddeden malikin payı satılabilir; ancak satışın dayanağı olan paylaşım, idare mahkemesinin denetimi dışında kalmaz.

Uyuşmazlığın Konusu

Uyuşmazlık, Zonguldak'ta 557,94 metrekare yüzölçümlü bir taşınmazdan doğdu. Taşınmazın 2/48 payı, eski binanın zemin katında yer alan iki dükkânın maliki olan davacılara; 46/48 payı ise tek bir paydaşa aitti. Bina riskli yapı olarak tespit edildikten sonra yeni bina yapılmak üzere yıkıldı.

Çoğunluk payına sahip paydaş, bir yükleniciyle düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladı. Sözleşmeye göre yeni yapının yarısı yükleniciye, yarısı arsa sahibine kalacak; yeni binanın zemin ve birinci katındaki dükkânlar yükleniciye verilecekti. Davacılar için ise yeni yapının üçüncü katında, arka cephede yer alan iki dükkân "anlaşma yapılması için" ayrılmıştı.

Usulüne uygun bildirilen malikler toplantısına davacılar katılmadı. Toplantıda, o tarihte yürürlükte olan üçte iki nisabı da aşan 46/48 pay oranıyla inşaatın bu sözleşme çerçevesinde yapılmasına karar verildi. Çoğunluk paydaşının talebi üzerine il müdürlüğü bünyesinde Bedel Tespit Komisyonu kuruldu, davacıların paylarının açık artırmayla satılacağına dair işlem tesis edildi ve noter ihtarnamesiyle tebliğ edildi. Davacıların itirazı reddedildi. Dava, satışın yapılacağına dair işlem ile itirazın reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle açıldı.

Yargılama Süreci

İdare mahkemesi davayı reddetti. Mahkemeye göre çoğunluk paydaşının imzaladığı sözleşme ihtarname ekinde davacılara gönderilmiş, davacılardan sözleşmeyi imzalamaları istenmiş, davacılar imzalamamıştı; işlem Uygulama Yönetmeliği m. 15/A'ya uygundu.

Bölge idare mahkemesi istinaf başvurusunu kabul ederek ilk derece kararını kaldırdı ve işlemleri kesin olarak iptal etti. Daire, şekli adımlarda aykırılık görmediğini açıkça belirtti; ancak Anayasa Mahkemesinin 2018/1567 başvuru numaralı bireysel başvuru kararındaki değerlendirmeleri esas alarak, paylaşımın adil olup olmadığının incelenmesi gerektiği sonucuna ulaştı. Ayrıca davacıların asliye hukuk mahkemesinde açtığı sözleşmenin iptali ve uyarlanması davasında bilirkişi raporunun, yıkım öncesi ve proje sonrası karşılaştırmada üç kat oranında şerefiye farkı tespit ettiğini kaydetti.

Danıştay Altıncı Dairesi, 11.04.2023 tarihli, E. 2022/8923, K. 2023/3634 sayılı kararıyla bu kararı bozdu. Daireye göre paylaşıma ilişkin karar, gerçek kişiler arasında alınan ve idarenin taraf olmadığı bir karardı; adli yargıdaki dava bekletici mesele yapılabilir, satış öncesi işlemlerin etkisi keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmeliydi. Bölge idare mahkemesi ilk kararında direndi. Israr kararını idare temyiz etti ve dosya İdari Dava Daireleri Kurulu'na geldi.

Kararın Gerekçesi

Kurul, bölge idare mahkemesinin ısrar kararını onadı. Gerekçenin merkezinde Anayasa Mahkemesinin anılan kararından yaptığı uzun alıntı bulunur. Kurulun aktardığı paragrafa göre azınlıkta kalan hissedarların, çıkarlarına açıkça aykırı ve eski duruma kıyasla açık dengesizlik içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara katılmamaları, hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmaz. Satış kararının denetimi, yeni paylaşım şekline rıza göstermemenin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının incelenmesini de gerektirir; aksi hâlde idare mahkemesi salt şekli bir denetim yapmış olur.

Kurul, Altıncı Dairenin bozma yaklaşımının uyuşmazlığı sürüncemede bırakacağını kabul etti. Zira asliye hukuk mahkemesi paylaşımın yerinde olup olmadığını incelemeden, idari yargıdaki davanın sonucunu bekletici mesele yapmıştı. Bu durum, paylaşımın hiçbir yargı yerince incelenmemesi sonucunu doğurabilirdi. Kurul bu nedenle paylaşımın adil olup olmadığını kendisi değerlendirdi ve şu sonuca vardı:

"[...] arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği [...] bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı [...] görülmüştür. Bu durumda, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır."

Kurul, asliye hukuk mahkemesindeki bilirkişi raporunun üç kat şerefiye farkı tespitinin de aynı yönde olduğunu ekledi. Aynı gün aynı taşınmazın 20.01.2021 tarihli satış işlemine ilişkin dosyada verilen E. 2023/2837, K. 2025/747 sayılı Kurul kararı da aynı gerekçeyle ısrar kararını onadı.

Hukuki İlke

Arsa payı satışının hukuka uygunluğu, şekli adımların tamamlanmasıyla sınırlı değildir. Satışın sebebi azınlık malikin teklifi kabul etmemesidir; teklif açıkça dengesiz ise reddetmek haklı bir temele dayanır ve bu temele dayanılarak yapılan satış, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturur.

İdare mahkemesi bu denetimi, paylaşım kararı özel hukuk kişileri arasında alınmış olsa bile yapar. Paylaşımdaki dengesizlik dosyadaki kroki ve fotoğraflardan açıkça anlaşılıyorsa, ayrıca teknik inceleme yapılmadan da karar verilebilir. Açıklık ölçütü, eski bağımsız bölümün konumu ve niteliği ile önerilen bağımsız bölüm arasındaki değer farkının, payın arsa değeri üzerinden ödenecek bedelle giderilememesidir.

Karşı Oylar

Karar oyçokluğuyla verildi ve üç ayrı karşı oy yazıldı. Birinci karşı oya göre idarenin imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğini irdeleme ve hakkaniyete uygunluğunu değerlendirme yetkisi ve görevi yoktur; aksi yaklaşım Kanunun belli süre ve usullere bağlanmış amacına aykırı düşer, somut olayda fahiş bir dengesizlik de bulunmamaktadır. İkinci karşı oy, Altıncı Dairenin bozma gerekçesi doğrultusunda bozma yapılması gerektiğini savundu. Üçüncü karşı oy ise adli yargıdaki sözleşme davasının bekletici mesele yapılarak sonucunun beklenmesi gerektiği görüşündeydi.

Karşı oylar, kararın uygulanma alanını gösterir. Çoğunluk görüşü, dengesizliğin dosyadan açıkça anlaşıldığı bir olayda verildi. Dengesizliğin tartışmalı olduğu dosyalarda idare, birinci karşı oydaki yetki itirazını ve fahiş dengesizlik bulunmadığı savunmasını ileri sürecektir.

Kararın Güncel Mevzuat Karşısındaki Yeri

Uyuşmazlık, karar nisabının hisseleri oranında en az üçte iki olduğu dönemde doğdu. 7471 sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanun m. 6/1'deki nisap hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Nisabın düşmesi, azınlıkta kalabilecek malik oranını artırır; bu itibarla paylaşımın hakkaniyet denetimi, değişiklikten sonra daha geniş bir malik grubunu ilgilendirir.

Güncel Uygulama Yönetmeliği de kararın kurduğu denetime malzeme sağlar. Yönetmelik m. 15/2, toplantıya katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesini, teklifin muhtarlığa teslim edilmesini veya il sınırları içinde belirlenen bir adreste incelemeye sunulmasını arar. Teklifin içeriği, idare mahkemesindeki paylaşım denetiminin doğrudan konusu olur. Toplantı ve bildirim usulü Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı ve Bedel Tespiti rehberinde ayrıntılı olarak gösterilir.¹

Uygulamada

Karara katılmayan malik bakımından ilk iş, teklifi okuyup reddin gerekçesini yazılı hâle getirmektir. Eski bağımsız bölümün konumu, cephesi, kullanım niteliği ve gelir getirme kabiliyeti ile önerilen bölümün aynı unsurları karşılaştırılmalı; fotoğraf, kroki, kira sözleşmeleri ve değerleme raporu dosyaya konulmalıdır. Kurul, dengesizliği bu tür belgelerden açıkça anlaşılır bulduğu için ayrıca teknik inceleme aramadı.

İkinci olarak, adli ve idari yargıdaki davalar birbirinin sonucuna bırakılmamalıdır. Kararın gösterdiği üzere asliye hukuk mahkemesi idari davayı, idari yargı da asliye hukuk davasını beklerse paylaşım hiçbir merci tarafından incelenmeyebilir. İdari davada paylaşımın hakkaniyetine ilişkin iddia, satışın dayanağına yönelik bir iptal sebebi olarak açıkça ileri sürülmeli ve kanıtlanmalıdır.

Çoğunluk tarafında ise kararın uyarısı açıktır. Azınlıkta kalan malike önerilen bölümün, eski bölümün değerini makul ölçüde karşılaması, sözleşmenin malik ile müzakere edilmeden önceden imzalanmaması ve teklifin gerekçeli olması, satışın sonradan iptal edilmesi riskini azaltır. Satış iptal edilirse 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca pay, şartları varsa resen eski malik adına tescil edilir; satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur. Sürecin bütünü Kentsel Dönüşüm Süreci: Tespitten İskana ana sayfasında, bedel denetimi ise Arsa Payı Satışında Rayiç Bedelin Yargısal Denetimi analizinde yer alır.²