Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenici Geç Teslim Ederse Ne Yapılır?

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenici Geç Teslim Ederse Ne Yapılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaatta gecikme, temerrüt ve teslim uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaatta yüklenici geç teslim ederse arsa sahibinin elinde birkaç yol vardır. Öncelikle 6098 sayılı Kanun md. 473 uyarınca yüklenicinin temerrüdüne dayanarak gecikme tazminatı ve varsa cezai şart istenebilir; bu talepler aynen ifa ile birlikte ileri sürülebilir. Gecikme, işin süresinde tamamlanmasını anlamsız kılacak boyuta ulaşmışsa arsa sahibi sözleşmeyi feshederek devrettiği payları geri isteyebilir. Hangi yolun seçileceği, inşaatın ilerleme oranına ve gecikmenin ağırlığına göre belirlenir.

---

Yüklenicinin Temerrüdü Nasıl Doğar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asıl borcu, kararlaştırılan yapıyı zamanında meydana getirip teslim etmektir. Teslim tarihi sözleşmede kesin bir güne bağlanmışsa, o günün geçmesiyle yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer. Kesin vade yoksa arsa sahibinin ihtar çekmesi gerekir.

6098 sayılı Kanun md. 473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması ya da işi geciktirmesi halinde, teslim tarihi beklenmeden dahi sözleşmeden dönme imkânı tanır. Bu hüküm, gecikmenin daha başlangıçta belli olduğu hallerde arsa sahibine erken hareket etme imkânı verir.

---

Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Aynen İfa

Arsa sahibi çoğu zaman inşaatın tamamlanmasını ister. Bu durumda sözleşmeyi ayakta tutup gecikmeden doğan zararını talep etmesi mümkündür. Gecikme tazminatı, arsa sahibinin dairelerini geç kullanmaya başlamasından ya da bunları kiraya verememesinden doğan zararı karşılar.

Önemli: Gecikme tazminatı ile aynen ifa birlikte istenebilir. Arsa sahibi, daireleri de gecikme karşılığını da talep edebilir. Ancak dönme hakkı kullanılırsa artık aynen ifa istenemez; iki yol birbirini dışlar. Bu tercih geri alınamayacağı için baştan doğru kurgulanmalıdır.

Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, arsa sahibi zararını ayrıca ispat etmeden bu tutarı isteyebilir. Cezai şartın gecikme için mi dönme için mi öngörüldüğü, talep edilebilecek kalemleri belirler.

---

Fesih ve Payların İadesi

Gecikme, işin makul sürede tamamlanacağı beklentisini ortadan kaldıracak ağırlıktaysa arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir. 6098 sayılı Kanun md. 125, borçlu temerrüde düştüğünde alacaklıya aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteme ya da sözleşmeden dönme gibi seçimlik haklar tanır.

Kat karşılığı inşaatta dönmenin en önemli sonucu, yükleniciye devredilen arsa paylarının iadesidir. Yüklenici edimini yerine getirmediyse, geriye etkili fesihle paylar arsa sahibine döner. İnşaat belirli bir orana ulaşmışsa mahkeme, tarafların dengesini gözeterek ileriye etkili sona ermeyi de tercih edebilir.

---

İnşaatın İlerleme Oranı Neden Belirleyici

Yarım kalmış bir inşaatta gecikmenin sonucu, temelin yeni atıldığı bir inşaattakinden farklıdır. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa geriye etkili fesih hem yükleniciyi hem üçüncü kişileri ağır biçimde etkiler. Bu nedenle uygulamada ileri aşamadaki inşaatlarda tasfiye, ileriye etkili biçimde yapılır.

Uygulamada

En sık yapılan hata, gecikme karşısında hemen dönme hakkını kullanmaktır. Oysa inşaat ilerlemişse dönme talebi mahkemece ileriye etkili sona ermeye çevrilebilir ve arsa sahibi beklediği sonucu alamaz. Doğru yaklaşım, gecikmenin ağırlığını ve inşaatın oranını birlikte değerlendirip aynen ifa ile fesih arasında bilinçli seçim yapmaktır.

Yarım kalan inşaatta izlenecek yol için Kentsel Dönüşümde Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır sorusuna, dönme ile fesih ayrımı için Kat Karşılığı Sözleşmeden Dönme ile Fesih Farkı Nedir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven.