İskân Alınmadan Yapılan Teslim Geçerli Teslim Sayılır mı?

İskân Alınmadan Yapılan Teslim Geçerli Teslim Sayılır mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, teslim ve iskân uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hayır. 3194 sayılı Kanun md. 31, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğunu düzenler. Anahtarların verilmesi, dairelerin fiilen kullanılmaya başlanması ya da taşınma gerçekleşmesi, yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça hukuken teslim sonucunu doğurmaz. Yüklenicinin edim borcu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki yapıyı imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp teslim etmektir; imar uygunluğunun belgesi ise iskândır.

---

Fiili Teslim ile Hukuki Teslim Farkı

Fiili teslim, yapının kullanıma açılmasıdır. Hukuki teslim ise sözleşmeye ve mevzuata uygun bir eserin karşı tarafa sunulmasını ifade eder. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi ile eser sözleşmesini bünyesinde barındıran karma bir sözleşme olduğundan, yüklenicinin ifasında her iki boyut da aranır.

Bu ayrım pratikte şu sonucu doğurur: arsa sahibi daireleri teslim almış olsa bile, iskân alınmadığı sürece yüklenicinin borcu sona ermez. Yüklenici, kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapularının devrini bu aşamada talep edemez.

---

Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Bakımından Sonuç

Teslim tarihi belirlenemediği sürece gecikme süresi de hesaplanamaz. Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile iskânın alındığı tarih arasındaki dönem, kural olarak yüklenicinin temerrüdü süresi olarak değerlendirilir. Bu dönem için rayiç kira ölçütü üzerinden gecikme tazminatı ve varsa cezai şart talep edilebilir.

Önemli: Daireyi çekince koymadan teslim almak, sonraki aşamada zımni kabul savunmasına zemin hazırlar. Teslim tutanağına iskânın alınmadığı ve buna ilişkin tüm hakların saklı tutulduğu kaydının düşülmesi, hem gecikme tazminatı hem de ayıp ihbarı bakımından koruma sağlar.

---

İskân Alınamıyorsa Ne Olur

Belirleyici olan, iskânın alınmamış olması değil alınmasının mümkün olup olmamasıdır. Yüklenici yalnızca başvuruyu ihmal etmişse arsa sahibinin yolu nama ifa iznidir; mahkemeden alınan yetkiyle eksik işler tamamlanır ve bedeli yükleniciden istenir.

Buna karşılık yapı, çekme mesafesine veya onaylı projeye aykırılık gibi giderilemez bir kusur taşıyorsa ve tadilat projesiyle yasal hale getirilemiyorsa, edim ifa edilemez sayılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2025 tarihli, E. 2025/3335 K. 2025/4515 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta Daire çoğunluğu, iskân ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği yönündeki bozmasında direnmiştir.

---

Sözleşmede Alınacak Önlem

Uyuşmazlığın kaynağı çoğunlukla sözleşme metnidir. "Anahtar teslimi" ibaresi tek başına yeterli değildir. Teslimin, yapı kullanma izin belgesinin ibrazıyla gerçekleşmiş sayılacağı ve gecikme tazminatının bu tarihe kadar işleyeceği açıkça yazılmalıdır. İskân yükümlülüğü için ayrı bir cezai şart kararlaştırılması da ispat yükünü hafifletir.¹

Konunun ayrıntısı için Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları makalesine, gecikme tazminatının hesabı için Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Yapı Kullanma İzni ve Teslim: İskânsız Yapının Hukuki Sonuçları, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenici Geç Teslim Ederse Ne Yapılır.

Dipnotlar

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, RG 09.05.1985/18749, md. 30 ve md. 31; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, RG 04.02.2011/27836, md. 470 vd. ↩