Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, bir yapının hukuki statüsünü değiştiren eşiktir: inşaat aşamasındaki beklenti hakkı, tamamlanmış bağımsız bölüm mülkiyetine dönüşür. Bu eşik çoğu malikin gündemine iki durumda girer; tapuda cins değişikliği yapılmak istendiğinde ve arsa payının hatalı belirlendiği fark edildiğinde. Geçişin şartlarını ve arsa payı davasının sınırlarını bilmek, her iki durumda da yol haritasını belirler.

Kat İrtifakı Nedir

KMK md. 2/c tanımı esas alır: kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. İrtifak sahibi henüz bağımsız bölümün maliki değildir; arsa payına bağlı, geçişe yönelik bir hakka sahiptir. Bu hak tapuda arsa payıyla birlikte devredilir ve haciz ile rehne konu olabilir.

Kuruluş 634 sayılı Kanun md. 14 hükmüne tabidir. Kat irtifakı; arsa malikinin veya paydaşlarının tümünün istemiyle, tapuya verilecek proje ve yönetim planı ile tapu siciline tescil edilerek kurulur. Bu belgeler geçişin de altyapısıdır; irtifak aşamasında tescil edilen proje ve arsa payları, kat mülkiyetinin çatısını önceden kurar.

Geçişin Anahtarı: Yapı Kullanma İzin Belgesi

Geçişin şartı yapının fiilen ve hukuken tamamlanmasıdır; bunun belgesi yapı kullanma izin belgesidir. KMK md. 14/son bu aşamayı düzenler: yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir ve iskan alınmasıyla birlikte yönetim de kat mülkiyeti rejiminin kurallarına göre yürür.

5711 ve 5912 sayılı kanunlarla kurulan sistematik geçişi kolaylaştırmıştır: yapı kullanma izin belgesi alınan yapılarda, belgenin tapu idaresine gönderilmesi üzerine kat irtifakının kat mülkiyetine resen çevrilmesi imkanı tanınmıştır. Maliklerin ayrıca oybirliğiyle başvurusu beklenmeden, idari belge akışıyla geçişin tamamlanabilmesi bu düzenlemenin sonucudur.

Önemli: İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilemez. Uygulamada en sık yapılan hata, iskansız yapıda tapu kaydının kat mülkiyeti gösterdiğini varsayarak işlem kurmaktır; satış, kredi ve kentsel dönüşüm süreçlerinde tapunun kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu mutlaka teyit edilmelidir.

Arsa Payının Önemi

Arsa payı, geçişin görünmeyen ama en kalıcı unsurudur. KMK md. 3 uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilir ve bu oran; bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı biçimde belirlenir. Arsa payı; ortak giderlere katılımdan kurul oylamalarındaki arsa payı çoğunluğuna, kentsel dönüşümdeki karar ağırlığından yıkım halindeki tasfiye payına kadar her aşamada sonuç doğurur.

Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle oransız belirlenmişse, her kat maliki veya irtifak sahibi arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Dava, tahsisin yapıldığı tarihteki değerlere göre görülür; sonradan yapılan tadilatlar ve bölgesel değer artışları hesaba katılmaz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Sınırları

Bu davanın ölçütünü güncel içtihat netleştirmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.09.2025 tarihli, E. 2025/6033, K. 2025/11389 sayılı kararında; arsa payının düzeltilmesi davasında kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihindeki değerlerin esas alınacağını ve bariz, somut bir orantısızlık ortaya konulmadıkça arsa payına müdahale edilemeyeceği ilkesini uygulamıştır. Bu yönde düzenlenen bilirkişi raporuna dayalı ret kararı onanmıştır.

Kararın pratik anlamı açıktır: küçük hesap farkları davayı kazandırmaz. Mahkeme, geçiş tarihindeki konum, büyüklük, kat, cephe ve kullanım değerlerini karşılaştırır; ancak açık bir dengesizlik saptanırsa payları yeniden kurar. Dava tapu kütüğündeki dengeyi bozduğundan, ispat yükü ağır tutulur.

Davanın zamanlaması da dikkat ister. Arsa payının düzeltilmesi istemi kural olarak süreye bağlı değildir; ancak kentsel dönüşüm, yıkım veya paylı tasfiye gündeme geldiğinde pay dağılımı doğrudan ekonomik sonuca dönüşür. Bu aşamaya gelmeden önce açılan dava, hem delil toplamayı kolaylaştırır hem tarafların uzlaşma zeminini genişletir.

Geçiş Sonrası Yönetim Rejimi

Kat mülkiyetine geçişle birlikte yönetim tam rejime oturur: kat malikleri kurulu, yönetici, denetim ve işletme projesi düzeni işler. Geçiş, yönetim planının bağlayıcılığını da pekiştirir; irtifak aşamasında tapuya verilen plan, kat mülkiyeti döneminde bütün malikleri ve sonradan bağımsız bölüm edinenleri bağlamaya devam eder. Planın kullanım amacına ilişkin hükümleri, geçiş sonrasında iş yeri açma ve kiralama tartışmalarının da ölçütüdür. Geçiş öncesinde de irtifak sahipleri, yapının tamamlanması ve ortak giderler konusunda kanunun öngördüğü ölçüde borç altındadır; iskan sonrası bu yükümlülükler kat maliki sıfatıyla devam eder.

Ortak giderlere katılımın eşit mi arsa payına göre mi olacağı, geçişten sonra en sık sorulan sorudur; cevap yönetim planına ve gider türüne göre değişir ve ortak giderlere katılım ölçüsü içeriğinde işlenir. Tahsil rejiminin bütünü ise aidat ve ortak giderler rehberinde yer alır.

Uygulamada

Arsa payı davası düşünen malik yönünden ilk iş, geçiş tarihini ve o tarihteki fiili durumu belgelemektir: onaylı proje, iskan belgesi, varsa satış vaadi ve dönem fotoğrafları. Dava dilekçesinde orantısızlığın hangi somut unsurlardan kaynaklandığı gösterilmelidir; kat farkı, cephe farkı, alan farkı gibi. Soyut "payım düşük" iddiası, bilirkişi aşamasında dağılır.

Karşı taraf argümanı çoğu zaman iki koldan gelir: orantısızlığın bariz olmadığı ve değerlendirmenin bugünkü değerlerle yapılamayacağı. İkinci itiraz güçlüdür; geçiş tarihinden sonra yapılan tadilatla değeri artan bölümün maliki, bu artışa dayanarak pay isteyemez. Davacı, kıyaslamayı geçiş tarihine sabitleyen delil kurgusuyla gelmelidir.

Dava Riski

Arsa payı davasının reddi halinde yargılama ve bilirkişi giderleri davacıya kalır; daha önemlisi, ret kararı mevcut pay dağılımını fiilen pekiştirir. Bu yüzden dava öncesinde ön inceleme niteliğinde bir değerleme yaptırmak, zayıf dosyayla tapu dengesine meydan okumaktan daha isabetlidir.

Sonuç

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş; yapı kullanma izin belgesiyle tamamlanan, arsa payı dengesini kalıcılaştıran bir dönüşümdür¹. Tapu statüsünün teyidi, iskan sürecinin takibi ve arsa payının geçiş tarihindeki değerlere göre denetimi, bu alandaki üç temel kontrol noktasıdır. Rejimin genel çerçevesi kat mülkiyeti hukuku rehberinde bulunur.

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku, Ortak Giderlere Katılım Arsa Payı mı Eşit mi, Aidat ve Ortak Giderler, Kat Mülkiyeti.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş