Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat irtifakı, üzerinde henüz yapı tamamlanmamış arsa payına bağlı, ileride bağımsız bölüm malikliğine geçmeye yönelik bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının belirli bağımsız bölümü üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Ayrım yapının bitmiş olup olmamasına dayanır; irtifak sahibi arsa payına bağlı beklenti hakkına, kat maliki ise müstakil taşınmaza sahiptir. Bu ayrımı kat mülkiyeti hukuku alanının başlangıç noktalarından biri olarak okumak gerekir.

---

Kat İrtifakı Nedir

Kat irtifakı, arsa üzerinde ileride yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için, arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. İnşaat henüz tamamlanmadığından, irtifak sahibi bağımsız bölümün maliki değildir; elindeki hak, tamamlanınca kat mülkiyetine dönüşecek bir beklentiyi ifade eder.

İrtifak, arsa payı esasına göre kurulur. Her bağımsız bölüm için ayrılan arsa payı, ileride o bölümün kat mülkiyetine temel oluşturur. Bu aşamada malikin hakkı, fiilen mevcut bir daireye değil, projeye ve arsa payına bağlıdır.

---

Kat Mülkiyeti Nedir

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümü üzerinde kurulan, arsa payı ve eklentileri kapsayan tam mülkiyettir. Kat maliki bağımsız bölümünü tek başına satabilir, bağışlayabilir, üzerine ipotek kurabilir; bu tasarruflar diğer maliklerin rızasına bağlı değildir. Bağımsız bölüm ayrı bir tapu sayfasında gösterilir.

634 sayılı Kanun md. 5, kat mülkiyetinin devri veya miras yoluyla geçmesi halinde eklentiler ile arsa payının da birlikte geçeceğini düzenler. Bağımsız bölüm, arsa payı ve eklentisiyle bir bütün oluşturur; bunlar birbirinden ayrılarak devredilemez.

---

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Geçişin belgesi yapı kullanma izin belgesidir. Yapı tamamlanıp iskan alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür. İskansız yapıda kat mülkiyeti kurulamayacağından, yapı kullanma izin belgesi geçişin ön koşuludur. Dönüşümle birlikte her bağımsız bölüm müstakil tapu sayfası kazanır ve malikin hakkı beklentiden tam mülkiyete yükselir.

Önemli: Kat irtifaklı bir taşınmaz satın alan kişi, henüz kat mülkiyeti güvencesine sahip değildir. Yapının projeye uygun tamamlanmaması veya iskan alınamaması, geçişi belirsizleştirir. Satıştan önce tapu kaydının kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi gösterdiği ve yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı teyit edilmelidir.

Geçiş sürecinin ayrıntısı kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberinde bulunur.

---

Hak, Borç ve Tapu Bakımından Fark

Her iki rejimde de malikler ortak yerlerin giderlerine katılır ve yönetim planına bağlıdır; ancak hakkın niteliği farklıdır. Kat irtifakında hak arsa payına bağlı bir beklenti, kat mülkiyetinde ise bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyettir. Tapu bakımından ikisi de kütüğe tescil edilir; fakat kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm ayrı sayfaya kavuşur.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kat irtifakı aşamasında bağımsız bölümün fiilen kullanılması, kişiye kat maliki sıfatını kazandırmaz; malikliğin doğması için yapının tamamlanıp kat mülkiyetine geçilmesi aranır. Bu nedenle iki rejim, satış ve kredi süreçlerinde farklı sonuçlar doğurur.

---

Uygulamada

Uygulamada en sık hata, kat irtifaklı taşınmazı kat mülkiyetli sanarak satın almaktır. İki rejim tapuda farklı biçimde görünür; alıcı, kaydın hangi rejimi gösterdiğini ve yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını incelemelidir. İskansız yapıda kat mülkiyeti bulunmadığından, bu tespit satışın güvenliği açısından belirleyicidir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş çoğu zaman gecikir; bu gecikme, aidat, ortak gider ve yönetim ilişkilerinde belirsizlik yaratır. Rejimlerin genel çerçevesi ve geçişin koşulları için kat mülkiyeti rehberi yol gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Aidat ve Ortak Gider.