Ortak Giderlere Katılım: Arsa Payı mı, Eşit mi?

Ortak Giderlere Katılım: Arsa Payı mı, Eşit mi?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İkisi birden; KMK ikili bir sistem kurar. 634 sayılı Kanun md. 20 uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa her kat maliki eşit olarak katılır¹. Sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve diğer ortak giderlere ise arsa payı oranında katılır. Yönetim planı veya maliklerin sözleşmesi bu kuralları değiştirebilir.

---

1. Eşit Katılım Kalemleri

Kanun, personel kaynaklı giderleri eşit paylaşıma bağlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bu giderler karşılığında toplanacak avans. Gerekçe pratiktir; bu hizmetlerden her bağımsız bölüm, büyüklüğünden bağımsız olarak aynı ölçüde yararlanır kabul edilir.

Eşit paylaşım bağımsız bölüm başına hesaplanır. Küçük dairenin maliki de büyük dairenin maliki de kapıcı giderine aynı tutarla katılır; aradaki metrekare farkı bu kalemlerde dikkate alınmaz.

---

2. Arsa Payı Oranında Katılım

İkinci küme daha geniştir: ana taşınmazın sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı ve yönetimle ilgili diğer giderler ile bu kalemler karşılığı toplanacak avans arsa payı oranında paylaşılır. Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenileme ve güçlendirme harcamaları bu kümededir.

Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüme özgülenen paydır. Payı yüksek olan malik bu giderlere daha çok katılır; bu yüzden arsa paylarının baştan doğru kurulması gider dengesini de belirler. Kat irtifakı aşamasındaki pay dağılımının sonuçları Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş rehberinde yer alır.

---

3. Farklı Düzenleme ve Kullanmama Savunması

KMK md. 20 emredici değildir; malikler yönetim planında veya ayrı bir sözleşmede başka bir paylaşım kabul edebilir. Uygulamada birçok site tüm giderleri eşit bölüştüren veya metrekareye göre dağıtan hükümler içerir. Böyle bir hüküm varsa kanuni ikili sistem değil, plan hükmü uygulanır.

Kullanmama savunması ise geçersizdir. KMK md. 20 uyarınca malik; ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bölümünün konumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki malikin asansör giderine katılımı bunun klasik örneğidir. Gider artışına kendi kusurlu davranışıyla yol açan kişi bakımından ise diğer maliklerin ödedikleri payları ona rücu etme imkanı KMK md. 20 kapsamında saklıdır.

Önemli: Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, yönetim planında açık ve geçerli bir hüküm yoksa kanuni ikili sistem uygulanır ve kullanmama savunmasına itibar edilmez. Tartışma çıktığında ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

---

4. Toplu Yapıda Gider Paylaşımı

Toplu yapılarda KMK md. 72 ek bir katman kurar: yalnızca bir bloğa ilişkin giderlere o blok malikleri, birden çok yapıya veya tüm yapılara ait ortak tesis giderlerine ise ilgili bütün malikler katılır. Paylaşım esaslarını yönetim planı gösterir. Havuz, sosyal tesis ve site güvenliği gibi kalemlerde blok ile site gideri ayrımı sık uyuşmazlık üretir; etaplı sitelerdeki dağılım Etaplar Arası Gider Dağıtımı sorusunda yanıtlanır.

Uygulamada

Aidat tahakkukunu sorgulayan malik üç adımlı bir kontrol yapmalıdır: önce yönetim planındaki gider hükmü okunur; hüküm yoksa kalemler eşit ve arsa payı kümelerine ayrılır; son olarak tahakkuk tablosundaki dağıtım anahtarı bu ayrımla karşılaştırılır. Personel giderinin arsa payıyla, onarım giderinin eşit bölüştürülmesi sık rastlanan hatadır ve tahakkuka itirazın somut dayanağını oluşturur. İtiraz, tabloyla ve kalem bazında yapıldığında sonuç alma ihtimali belirgin biçimde artar.

---

İlgili içerikler için bkz. Aidat ve Ortak Giderler, Etaplar Arası Gider Dağıtımı, Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş, Kat Mülkiyeti.

Dipnotlar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, RG 02.07.1965/12038. ↩