Şerh Verilmiş Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?

Şerh Verilmiş Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu, şerh ve mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Şerh satışı engellemez. Malik, kütükte şerh bulunsa dahi taşınmazı devredebilir ve devir geçerlidir. Değişen şey alıcının hukuki konumudur. 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca şerh edilen kişisel hak, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Alıcı, kütükte gördüğü şerhi bilmediğini savunamaz ve 4721 sayılı Kanun md. 1023 tapuya güven ilkesinden yararlanamaz. Kısacası taşınmaz el değiştirir, şerhli hak ise yeni malike karşı ayakta kalır.

---

Satış Geçerlidir, Yük Alıcıya Geçer

Şerh bir devir yasağı değildir. Kütükteki kayıt, malikin tasarruf yetkisini fiilen ortadan kaldırmaz; hakkın etki alanını genişletir. Bu nedenle şerhli taşınmazın satışında tapu müdürlüğü işlemi reddetmez, devri gerçekleştirir.

Sonuç, devirden sonra doğar. Şerhli satış vaadi alacaklısı, taşınmazı devralan yeni malike karşı tescile zorlama davası açabilir. Şerhli kiracı, kira ilişkisini yeni malike karşı sürdürür ve yeni malik sıfatına dayalı tahliye yolu kapanır. Şerhli önalım, alım ya da gerialım hakkı sahibi, hakkını yeni malike yöneltir.

Tasarruf yetkisi kısıtlamalarında sonuç daha keskindir. 4721 sayılı Kanun md. 1010 kapsamındaki ihtiyati tedbir şerhi bulunan taşınmazı satın alan kişi, davanın sonucuna katlanır. Dava kaybedilirse alıcı, kaybeden malikin hukuki durumunu devralmış sayılır ve mülkiyeti geri verir. Haciz şerhli taşınmazı alan kişi ise taşınmazın satışına katlanır; bu durumun ayrıntısı haciz şerhi olan taşınmaz satın alınır mı sayfasında açıklanır.

Önemli: Şerhin varlığı alıcının iyiniyetini kesin biçimde ortadan kaldırır. Alıcı, kaydı okumadığını ya da anlamını bilmediğini ileri sürerek korunamaz. Buna karşılık şerh, alıcıya doğrudan bir borç yüklemez; alıcı yalnızca şerhli hakkın kullanılmasına katlanır. Bu ayrım, alıcının satıcıya karşı açacağı zapt sorumluluğu davasının çerçevesini belirler.

Şerh Yoksa Sonuç Değişir

Aynı tabloda şerh bulunmuyorsa denge tersine döner. Kütüğe güvenerek mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur. Bu durumda kişisel hak sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca borçluya karşı tazminat talebi kalır.

Haciz bakımından ise koruma otomatik işlemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.09.2025 tarihli, E. 2024/114 K. 2025/563 sayılı kararında; haczin şahsi bir hak olduğu, haciz alacaklısının ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi için 4721 sayılı Kanun md. 1023'te düzenlenen korumadan yararlanamayacağı ve haczin ancak haciz tarihinde gerçekten takip borçlusuna ait olan taşınmaz üzerine konulabileceği kabul edilmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Çözümlemesi şerh yokluğunda haciz, ipotek ve tapuya güven analizinde yapılır.

Alıcının Satıcıya Karşı Hakları

Şerhi bilerek satın alan kişi, kural olarak riski üstlenmiş sayılır. Kütükteki kayıt herkese açık olduğundan, alıcının bilmediği savunması dinlenmez.

Buna karşılık satıcı, taşınmazın şerhsiz olduğunu beyan etmiş ya da şerhi gizlemişse durum değişir. 6098 sayılı Kanun md. 214 ve devamı, satılanın üçüncü kişinin hakkı nedeniyle alıcının elinden alınması hâlinde satıcının sorumluluğunu düzenler. Şerhli hakkın kullanılmasıyla alıcı mülkiyeti kaybederse zapt sorumluluğu gündeme gelir. Sorumluluğun çerçevesi satışta ayıptan ve zapttan sorumluluk makalesinde çözümlenir.

Uygulamada

Alım öncesinde tapu kaydı bütün olarak okunmalıdır. Mülkiyet hanesine bakıp şerhleri atlamak, dosyalarda en sık görülen hatadır. Her şerhin tarihi, dayanağı ve kalan süresi ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Satış vaadi şerhinde 2644 sayılı Kanun md. 26'daki beş yıllık sürenin ne kadarının tükendiği, önalım ve alım şerhlerinde ise on yıllık üst sınırın hangi tarihte dolacağı hesaplanır.

İkinci adım şerh sahibiyle ilişkinin tasfiyesidir. Şerh dayanağını yitirmişse terkin muvafakatnamesi noterde alınır ve devirle eşzamanlı olarak tapu müdürlüğüne sunulur. Muvafakat alınmadan yapılan devirde alıcı, kendisinden önceki bir kişisel hakkın sonuçlarına katlanır.

Üçüncü adım bedel pazarlığında ortaya çıkar. Şerhli taşınmazda risk, satış bedeline yansıtılmalı ya da sözleşmeye şerhin belirli tarihe kadar terkin edilmesi koşulu konulmalıdır. Şerh düzeninin bütünü için tapu şerhleri rehberi ile tapu kütüğüne şerh ve kişisel hakların şerhi içeriklerine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Şerhleri: Tesis, Süre ve Terkin, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven, Satışta Ayıptan ve Zapttan Sorumluluk, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.