Tapu Şerhi Ne İşe Yarar?

Tapu Şerhi Ne İşe Yarar?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu şerhleri, satış vaadi ve tapu iptali tescil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Tapu şerhi, yalnızca sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğuran kişisel bir hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir hâle getirir. 4721 sayılı Kanun md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan hakların şerh edilebileceğini ve şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Şerh hakkı ayni hakka dönüştürmez; yaptığı iş, üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını kesmektir.

---

Şerh Hakkı Ayni Hakka Dönüştürmez

Kütüğe tescil edilen haklar 4721 sayılı Kanun md. 1008 ile sayılmıştır: mülkiyet, irtifak hakları ile taşınmaz yükleri ve rehin hakları. Şerh bu listeye girmez.

Şerhli hak, niteliğini korur ve kişisel hak olarak kalır. Değişen tek şey etki alanıdır. Şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan kişi, kütükte gördüğü kaydı bilmediğini ileri süremez. Doktrinde bu sonuca kişisel hakkın kuvvetlendirilmesi denir.

---

İyiniyet Savunmasını Kesmesi

Şerhin asıl değeri burada ortaya çıkar. 4721 sayılı Kanun md. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Kütükte şerh varsa bu koruma işlemez, çünkü üçüncü kişi kaydı görmüş sayılır.

Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli ve 2024/114 E., 2025/563 K. sayılı kararında, arsa sahibinin tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını kütüğe şerh vererek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceğini belirtmiştir. Şerh yoksa yükleniciden ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişi korunur ve arsa sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca tazminat talebi kalır.

Önemli: Şerh, borçluyu edimini yerine getirmeye zorlamaz. Şerhli satış vaadi alacaklısı, satıcının kendiliğinden tapu vermesini bekleyemez; yine tescile zorlama davası açmak zorundadır. Şerhin yaptığı iş, bu davanın sonucunu üçüncü kişiler karşısında güvenceye almaktır. Ayrım gözden kaçırıldığında, şerh koydurmuş taraf hakkını kullanma süresini geçirebilir.

---

Şerhin Yapamadıkları

Şerh öncelik doğurmaz. Şerhten önce kurulmuş ipotek, şerhli alacaklının talebine rağmen ayakta kalır ve taşınmaz ipotekli olarak devredilir.

Şerh, geçersiz bir sözleşmeyi geçerli kılmaz. Resmî şekle uyulmadan yapılan bir taşınmaz satış vaadi kütüğe işlense dahi, dayanağı olan sözleşmenin geçersizliği sürer.

Şerh, alacağın zamanaşımını durdurmaz. Kütükteki kaydın varlığı, sözleşmeden doğan talebin süresini uzatmaz.

Uygulamada

Şerhin değerini belirleyen tek unsur zamanlamadır. Arsa payı karşılığı inşaatta pay devri ile şerh eşzamanlı olmadığında, aradaki günlerde kurulan ipotek ve hacizler şerhin önüne geçer. Şerh muvafakatinin sözleşme metnine yazılmış olması yeterli sayılmamalı, işlemin tapuda fiilen tamamlandığı belgeyle doğrulanmalıdır.

Şerh türleri ve süreleri için Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi içeriğine, hukuki çerçeve için Tapu Kütüğüne Şerh: Kişisel Hakların Şerhi ve Hükümleri makalesine bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. Tapu Şerhleri ve Beyanlar Rehberi, Şerh Yokluğunda Haciz, İpotek ve Tapuya Güven ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.