Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, tapu şerhi ve arsa sahibi koruması için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. 4721 sayılı Kanun md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini öngörür. Şerh, kişisel nitelikteki bu hakkı kuvvetlendirir ve sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir kılar. Böylece arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve payların üçüncü kişilere geçmesi ihtimaline karşı korunur. Şerh, sözleşmenin en etkili güvence aracıdır.

---

Şerhin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar kural olarak kişisel haktır; yalnızca sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur. Kişisel hakkın zayıf yönü, taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malike karşı ileri sürülememesidir.

4721 sayılı Kanun md. 1009, belirli kişisel hakların tapuya şerhle kuvvetlendirilmesine imkân tanır. Şerh verildiğinde hak, ayni hakka dönüşmese de sonraki maliklere ve sınırlı ayni hak sahiplerine karşı etki kazanır. Bu yönüyle şerh, kişisel hak ile ayni hak arasında koruyucu bir köprü kurar.

---

Şerh Arsa Sahibini Neye Karşı Korur

Şerhin en önemli işlevi, yüklenicinin devraldığı payları üçüncü kişilere aktarması ihtimaline karşı arsa sahibini güvence altına almaktır. Sözleşme şerhliyse, payı devralan kişi bu şerhi görmüş sayılır ve iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Önemli: Şerh, arsa sahibinin fesih hakkını üçüncü kişilere karşı da kullanılabilir hale getirir. Sözleşme şerhli değilse, yükleniciden tapuya güvenerek pay alan iyiniyetli üçüncü kişi 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunur ve arsa sahibinin iade talebi bu kişiye karşı sonuç doğurmayabilir. Şerhin varlığı bu dengeyi arsa sahibi lehine çevirir.

Bu nedenle sözleşmenin imzasıyla birlikte şerhin de gecikmeden tapuya işlenmesi, arsa sahibinin en temel korumasıdır.

---

Şerh Nasıl ve Ne Zaman Verilir

Şerh için sözleşmede tarafların şerhe muvafakat verdiğinin yer alması ya da bu yönde bir talebin bulunması aranır. Resmî şekilde düzenlenmiş sözleşme, şerh işleminin dayanağını oluşturur. Şerh talebi tapu müdürlüğüne yapılır ve ilgili taşınmazın kütüğüne işlenir.

Zamanlama kritiktir. Şerh, paylar yükleniciye devredilmeden ya da devirle eşzamanlı işlenirse en güçlü korumayı sağlar. Devirden sonra araya giren üçüncü kişi kazanımları, gecikmiş şerhin etkisini zayıflatabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli, E. 2023/574, K. 2025/505 sayılı kararı, arsa sahibinin sözleşmeyi 4721 sayılı Kanun md. 1009 uyarınca tapuya şerh ederek korunabileceğini; buna karşılık şerh yoksa yükleniciden kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin 4721 sayılı Kanun md. 1023 ile korunacağını ortaya koyar. Karar, şerhin arsa sahibi bakımından belirleyici güvence olduğunu açıkça gösterir.

Uygulamada

En sık yapılan hata, şerhi ihmal edip yalnızca sözleşmenin imzalanmış olmasına güvenmektir. Şerh verilmemişse, yüklenici payları iyiniyetli üçüncü kişilere devrettiğinde arsa sahibinin elinde çoğu zaman yalnızca tazminat talebi kalır, payların iadesi imkânsızlaşır. Sözleşme imzalanırken şerh muvafakatinin metne konması ve şerhin ilk fırsatta işlenmesi bu riski ortadan kaldırır.

Üçüncü kişinin durumu için Yükleniciden Daire Almak Sözleşmenin Feshini Etkiler mi sorusuna, arsa sahibinin tüm hakları için Kentsel Dönüşümde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir sorusuna bakılabilir.

---

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşüm Süreci Baştan Sona, Kat Karşılığı İnşaatta Geriye Etkili Fesih ve Tapuya Güven.