İmar ve İhya Nedir, Tapu Kazandırır mı?

İmar ve İhya Nedir, Tapu Kazandırır mı?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Tapu iptali ve tescil, zilyetlik ve taşınmaz mülkiyeti uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İmar ve ihya, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki elverişsiz bir araziyi masraf ve emek harcayarak tarıma elverişli hale getirmektir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 17 bu emeği koruma altına alır ve şartları varsa taşınmazı ihya edenler ya da halefleri adına tespit ettirir. Ancak ihya tek başına yetmez: taşınmaz ihya edildikten sonra md. 14 şartlarının da gerçekleşmesi, yani zilyetliğin yirmi yıl daha sürmesi gerekir.

---

1. İmar ve İhya Ne Demek

İmar ve ihya, doğal durumu itibarıyla tarıma elverişli olmayan bir arazinin insan emeğiyle üretim yapılabilir hale getirilmesidir. Taş toplama, kayalık temizleme, çalı ve funda sökümü, tesviye, teras yapımı, sulama kanalı açma, drenaj ve toprak taşıma bu kapsamda değerlendirilir.

Ölçüt fiziksel değişikliktir. Araziye çit çekmek, tabela asmak ya da sınır taşı koymak ihya sayılmaz; kanun ekonomik amaca uygun kullanıma elverişli hale getirmeyi arar.

Emeğin ve masrafın kim tarafından harcandığı da önemlidir. Devlet eliyle ya da kamu kaynağıyla ıslah edilen arazi, o araziyi kullanan kişiye ihya iddiası kazandırmaz.

Zaten tarıma elverişli olan bir arazide ihyadan söz edilemez. Kanunun koruduğu şey, elverişsiz durumdaki toprağın üretime kazandırılmasıdır; verimli bir tarlayı sürmeye devam etmek ihya değil, olağan kullanımdır.

---

2. 3402 sayılı Kanun md. 17'nin Aradığı Şartlar

Kanun hükmü dört unsuru birlikte arar¹. Taşınmaz orman sayılmayan bir yer olacak; Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunacak; bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş olacak; masraf ve emek harcanarak imar ve ihya edilip tarıma elverişli hale getirilecek.

Bu şartlar gerçekleşirse taşınmaz, md. 14'teki koşullar da mevcutsa imar ve ihya edenler veya halefleri adına tespit edilir. Şartlardan biri eksikse taşınmaz Hazine adına tespit olunur.

Hüküm ayrıca bir yer sınırı içerir: il, ilçe ve kasabaların imar planı kapsamında kalan taşınmazlarda md. 17 uygulanmaz. Kentsel alanda ihya iddiası bu nedenle sonuç doğurmaz.

Şartların gerçekleşmemesi taşınmazı sahipsiz bırakmaz. Kanun bu ihtimalde açık bir sonuç öngörür ve taşınmaz Hazine adına tespit edilir. Dolayısıyla ihya iddiasının reddi, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili kullanımını da hukuken dayanaksız hale getirir.

---

3. Sürenin Başlangıcı: İhyanın Tamamlandığı An

Uygulamadaki asıl tartışma süre başlangıcındadır. Zilyetlik süresi, araziye ilk kazmanın vurulduğu tarihten değil, imar ve ihyanın tamamlandığı ve arazinin ekonomik amacına uygun kullanılabilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ihya süreci hazırlık aşaması sayılır ve zilyetlik süresine dahil edilmez. Bu nedenle ihyanın on yıl sürdüğü bir arazide, tescil için gereken toplam süre fiilen otuz yıla yaklaşabilir.

Önemli: İhyanın tamamlandığı tarih ayrı bir vakıa olarak ispatlanır. Dosyada bu tarihi gösteren bir delil yoksa mahkeme süre başlangıcını belirleyemez ve tescil talebi ispatsız kalır. Tarih tespiti, davanın kendisi kadar hazırlık gerektirir.

---

4. İhya ile Zilyetliğin İlişkisi

3402 sayılı Kanun md. 17, md. 14'e açık atıf yapar. Bu atfın sonucu şudur: ihya edilmiş arazi bakımından da çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik aranır.

Md. 14 ayrıca bir yüzölçümü sınırı getirir. Aynı çalışma alanı içinde toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan taşınmazlar belgesiz zilyetlikle tespit edilebilir. Bu sınırın üzerinde kalan kısım için md. 14'te sayılan belgelerden birine dayanmak gerekir.

Zilyetlik süresi tek elde tamamlanmıyorsa devir zinciri kurulur. İhya edenin halefleri de md. 17 kapsamında korunur; halefiyetin ispatı için bkz. zilyetlik devri ve birleştirilmesi.

---

5. İhya İddiasının Sonuç Doğurmadığı Yerler

İhya iddiası bazı taşınmazlarda baştan kapanır. Orman sayılan yerlerde md. 17 uygulanmaz; hüküm zaten orman dışındaki arazileri kapsar. Mera, yaylak ve kışlak gibi orta mallarında da ihya mülkiyet doğurmaz, çünkü bu yerler 3402 sayılı Kanun md. 16 uyarınca özel mülkiyete konu oluşturmaz.

Kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler ile kanunla Devlete kalan taşınmazlar md. 18 kapsamında kazandırıcı zamanaşımına kapalıdır. Kapsam dışı taşınmazların dökümü için bkz. hangi taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz.

---

Uygulamada İhya Nasıl İspatlanır

Uygulamada ihya iddiası, arazinin önceki ve sonraki halini karşılaştıran delillerle ayakta durur. En işlevsel delil farklı yıllara ait hava fotoğraflarıdır: kayalık ya da çalılık görünen bir parselin sonraki yıllarda sürülmüş tarla olarak görünmesi, ihyanın hem gerçekleştiğini hem de yaklaşık tarihini gösterir.

Bunun yanında memleket haritaları, eski tarihli vergi kayıtları, sulama birliği ve kooperatif kayıtları, tarımsal destekleme başvuruları ve tapulama tutanakları dosyaya kazandırılır. Ziraat bilirkişisinden alınacak rapor, toprağın niteliğini ve ihya için gereken emeğin ölçüsünü değerlendirir.

Karşı taraf argümanını da öngörmek gerekir. Hazine tipik olarak iki savunma ileri sürer: arazi zaten tarıma elverişliydi, dolayısıyla ihyadan söz edilemez; ya da ihya tamamlanmadı, arazi kısmen işlenmiş durumdadır. İlk savunma hava fotoğrafı karşılaştırmasıyla, ikincisi keşifte yapılacak ziraat incelemesiyle karşılanır.

Dava değeri ve harç hesabı da baştan yapılmalıdır; nispi harcın eksik yatırılması dosyayı işlemden kaldırır. Yöntem için bkz. tapu iptali davasında dava değeri ve harç.

---

İlgili içerikler için bkz. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil, İmar İhya ve Yirmi Yıl Zilyetlik, Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Dipnotlar

1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14, md. 16, md. 17, md. 18, RG 09.07.1987/19512; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 713, RG 08.12.2001/24607. ↩