Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreleri ve Abone Hizmetlerinin Durdurulması

Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreleri ve Abone Hizmetlerinin Durdurulması

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve kira yardımı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra süreç iki baskıyla ilerler: idarenin verdiği tahliye süresi ve bu süre dolduğunda devreye giren zorlama araçları. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 22.02.2023 tarihli, E. 2022/1040 K. 2023/301 sayılı kararı bu iki başlığı birbirinden ayırır. Süre verme rejimi ayakta kalmış, elektrik ve su kesintisini idarenin tek yanlı talebine bağlayan kural ise ayakta kalmamıştır.

Uyuşmazlığın Konusu

Dava, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde 2016 yılında yapılan değişikliğin çok sayıda hükmüne yöneltilmiştir. Davacılar, riskli yapı tespitini yapacak mühendislerin sınav şartından teknik heyetin oluşumuna, anlaşmaya katılmayan malikin arsa payının satışından tahliye usulüne kadar geniş bir düzenleme kümesinin iptalini istemiştir.

Tahliye bakımından iki hüküm öne çıkar. Birincisi, riskli yapının maliklerine tahliye ve yıktırma için süre verilmesini ve bu süre sonunda idarece işlem yapılmasını düzenleyen kurallardır. İkincisi, verilen süre içinde yapı yıktırılmazsa riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesinin ilgili kurumlardan istenmesini ve bu kurumların hizmeti durdurmasını zorunlu kılan kuraldır.

Davacılar, tahliye ve yıkım için tanınan sürenin kat maliklerinin bir araya gelip karar almasına yetmediğini, mevzuatın güçlendirme yerine yıkıma yönelttiğini ve bunun mülkiyet hakkına aykırı düştüğünü ileri sürmüştür.

Sürelere İlişkin Değerlendirme

Danıştay 6. Dairesi, süre rejimini can ve mal güvenliği ölçütüyle değerlendirmiş, İdari Dava Daireleri Kurulu bu değerlendirmeyi onamıştır. Ölçüt şu sözlerle kurulmuştur:

Dava konusu düzenlemeler ile riskli olduğu kesinleşen yapının tahliyesi, yıkımı veya güçlendirilmesi için öncelikle malikler tarafından daha sonra ise idare tarafından yapılması gerekenlerin belirtildiği, riskli yapıların can ve mal güvenliği açısından sakıncalı olduğu, yıkımı veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğu, bu sebeplerle, gecikmeksizin uygulamaya geçilmesinin gerektiği, aksi durumun telafisi imkansız zararlara yol açacağı dikkate alındığında, 6306 sayılı Kanun'a uygun olarak düzenlendiği anlaşılan kurallarda hukuka aykırılık bulunmadığı

Gerekçenin çekirdeği şudur: riskli yapı, sürenin uzunluğu üzerinden pazarlık edilebilecek bir konu değildir. Yapının riskli olduğu kesinleşmişse gecikme, mülkiyet hakkının korunması değil yaşam hakkının riske atılması anlamına gelir. Daire bu nedenle sürenin kısalığına dayanan iddiayı reddetmiştir.

Aynı kararda, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında tahliyeyi düzenleyen Yönetmelik md. 17 hükmü de hukuka uygun bulunmuştur. Davacılar, çoğunluk kararıyla azınlıkta kalan maliklerin abone hizmetleri kesilerek yapıdan çıkarılabileceğini ve bunun uzlaşmayı engelleyeceğini savunmuş; Daire, kuralın kentsel dönüşümü sürüncemede bırakmama amacına hizmet ettiği sonucuna varmıştır.

Önemli: Karar, süre verme rejimini denetlerken sürenin somut olayda usulüne uygun işletilip işletilmediğini incelemez. Denetlenen, düzenleyici işlemin kendisidir. Bireysel uyuşmazlıkta hâlâ tartışılabilecek olan, tebligatın Yönetmelik md. 8 usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, verilen sürenin gerçekten tanınıp tanınmadığı ve tespitin kesinleşip kesinleşmediğidir.

Elektrik, Su ve Doğal Gaz Kuralının Akıbeti

Kararın en dikkat çekici yönü, abone hizmetlerinin kesilmesine ilişkin bölümdür. Yönetmeliğin ilgili bendi, süresinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesinin ilgili kurum ve kuruluşlardan istenmesini öngörüyor, idarenin talebi üzerine bu kurumların hizmeti durdurmasını zorunlu kılıyordu.

Danıştay 6. Dairesi, aynı kuralın iptali istemiyle başka bir davacı tarafından açılan davada 12.06.2019 tarihli, E. 2019/2494 K. 2019/5508 sayılı kararla düzenlemeyi iptal etmiş; bu iptal kararı Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 23.09.2021 tarihli, E. 2019/2841 K. 2021/1574 sayılı kararıyla onanmıştır. Kural yürürlükten kalktığı için incelenen davada bu bent yönünden karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.

Ayrımın hukuki dayanağı 6306 sayılı Kanun md. 4 hükmüdür. Anılan maddenin üçüncü fıkrası, abone hizmetlerinin durdurulmasını idarenin tek yanlı talebine değil, hak sahiplerinin de görüşünün alınmasına bağlar. Yönetmelik, kanunun aradığı bu güvenceyi atlayarak kesintiyi otomatik hâle getirdiğinden normlar hiyerarşisine aykırı bulunmuştur.

Kuralın Yeniden Getirilmesi ve Güncel Durum

Uygulama Yönetmeliği 21.05.2024 tarihli değişiklikle yeniden düzenlenmiş, riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesine ilişkin kural benzer içerikle Yönetmelik md. 8 kapsamına alınmıştır. Ancak bu bendin de yürütmesi, Danıştay Dördüncü Dairesinin 12.02.2026 tarihli ve E. 2025/5279 sayılı kararı ile durdurulmuştur.

Sonuç şudur: hâlihazırda idare, riskli yapının süresinde yıktırılmamış olmasını tek başına gerekçe göstererek abone hizmetlerinin kesilmesini isteyemez. Kanun md. 4 hükmündeki görüş alma koşulu yerine getirilmeden yapılan kesinti talepleri, dayanaksız kalır.

Uygulamada

Tahliye baskısıyla karşılaşan malik ve kiracıların ilk refleksi çoğu zaman yıkım kararının kendisine karşı çıkmak olur. Oysa bu aşamada asıl verimli savunma alanı usuldür. Tespitin kesinleşip kesinleşmediği, tahliye ve yıktırma tutanağının yapıya asılıp asılmadığı, e-Devlet üzerinden bildirim yapılıp yapılmadığı ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilip edilmediği tek tek denetlenmelidir. Yönetmelik md. 8 uyarınca tebliğ, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününde gerçekleşmiş sayılır; bu tarih hem tahliye süresinin hem dava süresinin başlangıcıdır.

Abone hizmetlerinin fiilen kesildiği hâllerde ikinci bir yol açılır. Kesinti işlemi bağımsız bir idari işlemdir ve iptal davasına konu edilebilir. Yürütmenin durdurulması talebinde, kesintinin dayanağı olan yönetmelik bendinin yargısal akıbeti doğrudan kullanılabilir bir argümandır.

Üçüncü nokta masraflarla ilgilidir. Malikler yıktırmadığı için tahliye ve yıkım idarece yapılmışsa, masraflar hisseleri oranında maliklerden istenir ve süresinde ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip edilir. Bu yük, tahliyeye direnmenin çoğu zaman hesaba katılmayan maliyetidir.

Doktrinde de riskli yapı tespiti sonrası idareye tanınan zorlama araçlarının, kanunla çizilen sınırın ötesine yönetmelikle taşınamayacağı vurgulanır.¹

İlgili içerikler için bkz. İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku, Kentsel Dönüşümde Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı, Riskli Yapı Tespitinde Dava Süresi ve Ehliyet, Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Tahliye Süreci Nasıl İşler.