İşletme Projesine Nasıl İtiraz Edilir?

İşletme Projesine Nasıl İtiraz Edilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: İşletme projesine itiraz, projenin tebliğinden itibaren yedi gün içinde yöneticiye bildirilir. 634 sayılı Kanun md. 37 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa projeyi kendisi hazırlar ve her malike düşen tahmini avans ile gider payını gösterir. Proje, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla malike bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir; itiraz halinde kat malikleri kurulu karar verir. Kesinleşen proje, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız takibe konu edilebilir.

---

İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi, ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her kat malikinin ödeyeceği avans ve gider payını gösteren belgedir. Kat malikleri kurulu bir işletme projesi kabul etmemişse, yönetim boşluğa düşmesin diye 634 sayılı Kanun md. 37 yöneticiye projeyi hazırlama görevi verir.

Projede her bağımsız bölümün payı, arsa payı veya yönetim planındaki ölçüte göre belirlenir. Aidatın hukuki temeli ve pay dağılımı Aidat ve Ortak Gider rehberinde ele alınır.

---

Tebliğ ve Yedi Günlük İtiraz Süresi

Yönetici, hazırladığı projeyi ve avans hesabını kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir. Bu bildirim, itiraz süresinin başlangıcını belirlediği için usulüne uygun yapılmalıdır. Sözlü duyuru veya kapıya asılan liste, yasadaki tebliğ şeklini karşılamaz.

Malik, bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edebilir. İtiraz, pay dağılımının hatalı olması, giderin gerçek olmaması veya yönetim planına aykırılık gibi somut sebeplere dayandırılır.

Önemli: Yedi günlük süre, tebliğ tarihinden işler. Geçerli bir tebliğ yapılmadan sürenin başladığı ileri sürülemez. Tebliğin usulsüzlüğü, projenin kesinleşmesini engelleyen en güçlü itiraz noktalarından biridir.

---

Kesinleşme ve Kurul Kararı

Yedi gün içinde itiraz edilmezse işletme projesi kesinleşir ve malikleri bağlar. Süresinde itiraz edilirse, konuyu kat malikleri kurulu karara bağlar. Kurul, projeyi olduğu gibi onaylayabilir, değiştirebilir veya reddedebilir.

Kurul kararı da bağlayıcıdır ve bu kararın iptali ayrı bir usule tabidir. İptal yolu ve süreleri Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir sorusunda açıklanır. Böylece işletme projesine itiraz, önce yedi günlük idari itiraz, sonra kurul kararına karşı yargısal iptal olmak üzere iki aşamalı bir koruma sağlar.

---

Kesinleşen Projenin İcra Emri Niteliği

Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra takibine konu edilebilir ve icra emri niteliğindedir. Aidatını ödemeyen malike karşı yönetici, projeye dayanarak doğrudan takip başlatır; ayrıca bir alacak davası açmasına gerek kalmaz.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmemiş bir işletme projesi bu icra gücünü taşımaz. Bu nedenle tebliğin ve yedi günlük sürenin doğru işletilmesi, takibin dayanağını oluşturur.

Uygulamada

Malik ile yönetim için strateji farklıdır. Yönetim açısından en sık hata, projeyi usulsüz tebliğ edip kesinleştiğini varsaymaktır; itiraza uğrayan takipte bu eksiklik ortaya çıkar. Malik açısından ise yedi günlük süreyi kaçırmak, projeyi tartışmasız hale getirir. Süresinde itiraz eden malik, kurul aşamasında pay hesabını ve gider kalemlerini belgeyle çürütmelidir. Kesinleşen projeye dayalı ilamsız takibe itiraz edilirse, açılacak itirazın iptali davası 634 sayılı Kanun md. 20 ve md. 37 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde görülür ve arabuluculuk ön şartına tabidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Aidat ve Ortak Gider, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.