Yönetici Aidatı Tek Başına Artırabilir mi?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Hayır. 7579 sayılı Kanunla 22.05.2026'dan itibaren değişen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37/1'e göre "İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır"; aidatı kalıcı olarak belirleme ve artırma yetkisi genel kurula aittir. Yönetici, yalnız onaylı proje yoksa ve genel kurul onayına kadar geçerli olmak üzere geçici bir işletme projesi yapabilir; m. 35/1-d de yöneticinin avans toplama görevini "işletme projesi onaylanıncaya kadar" dönemle sınırlar. Mevcut bir proje varsa yöneticinin geçici projedeki artışı, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz.

Yöneticinin Aidat Konusundaki Kanuni Yetkisi Nedir

Yöneticinin genel yönetim görevleri m. 35'te sayılmıştır. Değişiklikten önce (d) bendi yöneticiye, genel yönetim, bakım, asansör, kalorifer ve sigorta işleri için "avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması" görevini veriyordu. 7579 sayılı Kanunun 3. maddesi bu ibareyi "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" olarak değiştirmiştir. "Münasip miktar" takdiri ve avans bitince yeniden avans isteme yetkisi metinden çıkarılmıştır.

Aynı Kanun m. 37'yi de değiştirmiştir. Eski metinde kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici bir işletme projesi yapıyor, bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşiyordu. Yeni metinde yöneticinin yaptığı proje "geçici" olarak nitelendirilmiş, yedi günlük itiraz cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve projenin en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanması öngörülmüştür. Hâl böyle olunca yöneticinin aidat üzerindeki yetkisi, kalıcı bir belirleme yetkisi değil, genel kurul toplanana kadar yönetimi sürdürmeye yarayan geçici bir yetkidir. Yöneticinin aidat dışındaki işlerde tek başına karar alabileceği alan yönetici hangi kararları tek başına alabilir sayfasında işlenmiştir.

Kurulun bu konudaki önceliği 7579 sayılı Kanundan önce de kabul ediliyordu. Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02.05.2013 tarihli, E. 2013/5851, K. 2013/7349 sayılı kararında şöyle denilmiştir:

"Yasanın bu hükmü uyarınca anataşınmazdaki kat maliklerinin ödeyecekleri avans ve aidatın miktarı da kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Her ne kadar yöneticilerin işletme projesi yapma yetkileri bulunmakta ise de, kat maliklerinden birinin itirazı üzerine bu işletme projesinin geçerlik kazanması kat malikleri kurulunun onayına bağlıdır."

Daire, yönetim kurulu kararının iptali ve aidatların kat malikleri kurulunda belirlenmesi istemiyle açılan davada, kurulca belirlenmiş bir avans ve aidat bulunmadığı gerekçesiyle verilen kararı düzelterek onamıştır. Eski düzende yalnız itiraz hâlinde işleyen bu güvence, 7579 sonrasında kuralın kendisi olmuştur.

Geçici İşletme Projesi Hangi Hâlde Yapılabilir

Geçici proje iki koşula bağlıdır. İlki, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş ve yürürlükte bir işletme projesinin bulunmamasıdır; yeni dönem başladığında önceki yılın projesinin süresi dolmuşsa bu koşul gerçekleşir. İkincisi, projenin onaya kadar yapılmasıdır. Yönetici projeyi "gecikmeksizin" yapar, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurul kararı alınmasını sağlar (m. 37/1, 37/3).

Geçici projenin içeriği de serbest değildir. Proje bir yıllık tahmini gelir ve gideri, her malike m. 20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktarı ve her malikin vereceği avans tutarını göstermelidir (m. 37/2). Yönetici geçici projeyle paylaşım ölçüsünü değiştiremez; arsa payı veya yönetim planındaki esas aynen uygulanır.

Yeniden Değerleme Oranı Yöneticiyi Nasıl Sınırlar

M. 37'ye eklenen son fıkraya göre mevcut işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıl için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. 2025 yılı için bu oran, 27.11.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585) ile yüzde 25,49 olarak tespit edilmiştir. Yürürlükteki projede aylık 2.500 TL olan aidat, 2026 yılı için yöneticinin geçici projesinde en fazla 3.137,25 TL olabilir.

Bu sınırın iki boşluğu vardır. Yapıda daha önce hiç işletme projesi kabul edilmemişse Kanun geçici proje için oran sınırı koymamıştır; ancak bu durumda da proje üç ay içinde genel kurula sunulmak zorundadır. Sınır yalnız yöneticiyi bağlar; genel kurul belgelenmiş gider artışı karşısında oranın üstünde bir projeyi onaylayabilir. Genel kurulun artış kararının sınırları aidat miktarı ve artış oranı nasıl belirlenir sayfasında ayrıca açıklanmıştır.

Yönetim Kurulu ve Yönetim Şirketi de Aynı Sınıra Tabidir

M. 34/1'e göre kat malikleri yönetimi bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir; yönetici dışarıdan bir kişi de olabilir. Yönetimin bir kurula ya da profesyonel bir şirkete bırakılması, Kanunun yöneticiye tanıdığı yetkiyi genişletmez. Yönetim kurulunun veya şirketin aldığı "zam kararı" da genel kurul onayına kadar geçici proje niteliğindedir ve aynı yeniden değerleme sınırına tabidir. Yönetim planında yöneticiye aidatı tek başına belirleme yetkisi veren bir hüküm bulunsa bile bu hükmün m. 37/1'in açık lafzı karşısında genel kurul onayının yerini tutması güçtür.

Kurul Kararı Olmadan Yapılan Harcamanın Sorumluluğu

Yöneticinin aidatı artıramaması, harcamayı kurul iradesine bağlayan genel ilkenin bir parçasıdır. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m. 38/1). Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02.03.2016 tarihli, E. 2016/2121, K. 2016/3655 sayılı kararında, profesyonel yönetim şirketiyle birlikte görev yapan eski yönetim kurulunun kurul kararı olmadan yaptırdığı tesisler konu edilmiştir:

"Otomatik mantar bariyer sisteminin ve şifreli elektronik geçiş sisteminin kurulması hususlarında tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile alınmış bir karar bulunmadığından, projeye aykırı yaptırılan tesis ve değişikliklerin eski hale getirilmesinden davalı yöneticiler ve şirket şahsen sorumlu ise de [...]"

Daire, zararın hesabında ödenen bedelin fahiş olup olmadığının araştırılması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Kararın soruya cevabı şudur: Yöneticinin kurul kararı olmadan topladığı ya da harcadığı paranın hesabı kat maliklerine karşı şahsen verilir. Geçici projeyle tavanı aşan avans toplamak da bu sorumluluğun konusu olabilir.

Uygulamada Yöneticinin Tek Taraflı Artışına Karşı Yapılacaklar

Uygulamada malik önce genel kurulca onaylanmış son işletme projesini ve onay tarihini karar defterinden ister; yöneticinin hesap verme yükümlülüğü m. 39'da düzenlenmiştir. Artış genel kurul kararına dayanmıyorsa geçici proje sayılır; tavan aşılmışsa aşan kısım yazılı olarak bildirilir ve üç ay içinde genel kurulun toplanması istenir. Yönetici toplantıya çağırmazsa kat maliklerinin üçte biri m. 29/2 uyarınca olağanüstü toplantı isteyebilir. Tavanı aşan avans için takip yapılırsa ödeme emrine süresinde itiraz edilir; genel kurulda onaylanmamış geçici proje, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 anlamında kesinleşmiş belge niteliği taşımadığı için itirazın kaldırılması yolu tartışmalıdır.

En sık hata, tavanı aşan kısımla birlikte tartışmasız aidatı da ödememektir; ödenmeyen onaylı pay için m. 20/2'deki aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Yönetim tarafında ise sık görülen hata, eski usulle proje bildirip yedi gün beklemek ve genel kurulu toplamamaktır. İtiraz usulü işletme projesine nasıl itiraz edilir sayfasında, değişikliklerin bütünü Kat Mülkiyeti Kanununda 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler makalesindedir. Somut durumda hukuki destek yerinde olur. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfasına bakılabilir.