Yönetici Ücret Alabilir mi, Aidattan Muaf Tutulabilir mi?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Evet, yönetici ücret alabilir; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 40/3 uyarınca yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından atanan yöneticinin aidattan, yani normal yönetim giderlerinden muaf tutulup tutulmayacağına kat malikleri kurulu karar verir (m. 40/4); karar yoksa yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetim planı yöneticinin ücret almayacağını ve giderlere diğer malikler gibi katılacağını öngörüyorsa, muafiyet ancak yönetim planı değişikliğiyle, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla tanınabilir (m. 28/3). Yöneticinin görev çerçevesi Yöneticinin Görev ve Yetkileri Nelerdir sayfasında yer alır.

Yöneticinin Ücret Hakkı Kanundan Doğar

Yönetici, kat malikleri karşısında bir vekil konumundadır. Kanun m. 38/1 onu "aynen bir vekil gibi" sorumlu tutar, m. 40/1 de "kaide olarak vekilin haklarına" sahip kılar. Vekâlet sözleşmesinde ücret, sözleşme veya teamül varsa doğar (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 502/3). Kat Mülkiyeti Kanunu bu genel kuralın bir adım ötesine geçer. Kanun m. 40/3 şöyledir: "Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir."

Ücretin yeri öncelikle yönetim planıdır. Kanun m. 28/1 yönetim planının "yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti" düzenleyeceğini öngörür. Yönetim planı susuyorsa ücret, yöneticinin atanmasına ilişkin kurul kararında ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede belirlenir. Yönetici atanması kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu gerektirdiğinden (m. 34/4), atamayla birlikte belirlenen ücret de bu kararın parçası olur. Dışarıdan atanan profesyonel yönetici için durum aynıdır; Kanun yöneticinin kat maliki olmasını aramaz (m. 34/1).

Yönetici Ücretini Kat Malikleri Hangi Oranda Öder

Yönetici aylığı ortak giderdir. Kanun m. 20/1-b uyarınca kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça "yönetici aylığı gibi diğer giderlere" kendi arsa payı oranında katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinde ise eşit paylaşım esastır (m. 20/1-a). Hâl böyle olunca yönetici ücretinin daireler arasında eşit bölüştürülmesi, yönetim planında veya bütün maliklerin anlaşmasında dayanağı yoksa Kanun'a aykırıdır.

Ücretin tutarı kurulun takdirindedir; mahkeme bu takdirin yerine geçmez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 16.10.2018 tarihli, E. 2017/2125, K. 2018/6445 sayılı kararında, sekiz daireli bir apartmanda dışarıdan atanan yöneticinin ücretini fahiş bularak indiren yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Daire, ücretin mahkemece indirilmesinin "kat maliklerinin yerine geçerek onların iradesini kullanmak sonucunu" doğuracağını, kararın ancak toplantıda Kanun'daki usullere ve nisaplara aykırılık bulunması hâlinde iptal edilebileceğini belirtmiştir. Dolayısıyla yüksek bulunan ücrete karşı yol, tutarın mahkemeye takdir ettirilmesi değil, kararın alınış usulündeki sakatlığa dayanan iptal davasıdır.

Kat Maliki Yönetici Aidattan Muaf Tutulabilir mi

Tutulabilir; ancak bu konuda yetki kurulundur. Kanun m. 40/4 hükmü şöyledir: "Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz."

Hükmün üç sonucu vardır. Muafiyet yalnız kat maliki olan yöneticiye tanınabilir; dışarıdan atanan yöneticiye ücret ödenir, aidat muafiyeti söz konusu olmaz. Kurul tam muafiyet, kısmi muafiyet veya tam katılım kararı alabilir. Kurul hiç karar almamışsa Kanun yarım muafiyeti kendiliğinden uygular. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2018 tarihli, E. 2017/3493, K. 2018/2488 sayılı kararında, eski yöneticiden aidat alacağının tahsili için açılan itirazın iptali davasında bu kural şöyle uygulanmıştır:

"Bu madde hükmü gereğince yöneticinin normal ortak giderlere katılıp katılmayacağına, katılacak ise hangi oranda katılacağına kat malikleri kurulu karar verir. Yine aynı madde gereğince kat malikleri kurulunda bu konuda alınmış herhangi bir karar yok ise yöneticinin sorumluluğu yönetim süresince kendisine düşen ortak gider borcunun yarısı kadardır."

Daire, kurulun aidat ve yöneticinin sorumluluğu hakkında karar alıp almadığı araştırılmadan verilen hükmü bozmuştur. Karar, yönetici aleyhine aidat takibinde ilk bakılacak belgenin karar defteri olduğunu gösterir. Muafiyet kararı yoksa yöneticiden yönetim süresine ilişkin normal yönetim giderinin tamamı değil, yarısı istenebilir.

Yönetim Planı Muafiyeti Yasaklıyorsa Hangi Çoğunluk Gerekir

Kanun m. 40/4 kurula bir yetki tanır; yönetim planı bu konuda ayrı bir düzen kurmuşsa o düzen kat maliklerini bağlar. Yönetim planı "bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir" (m. 28/1) ve değiştirilmesi için "bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır" (m. 28/3). Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 31.10.2018 tarihli, E. 2017/2250, K. 2018/6959 sayılı kararına konu dosyada yönetim planı, kat malikleri arasından seçilen yöneticilerin ücret almayacağını ve giderlere diğer malikler gibi katılacağını öngörmekteydi. Kurul, altmış iki bağımsız bölümlü yapıda yöneticiyi oy çokluğuyla aidattan muaf tutmuştu. Daire iptal kararını şu gerekçeyle onamıştır:

"Yönetim planındaki ve kanundaki bu açık düzenlemeler karşısında, kat maliklerinin tümünün aralarında yaptıkları aksi yönde bir anlaşma bulunmadığı da gözetildiğinde, 62 bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazda, yöneticinin aidat ödemelerinden muaf olmasına yönelik kararın oy çokluğu ile verildiği anlaşılmakla; mahkemece yönetim planındaki düzenlemenin aksine bir karar alınmasının yönetim planı değişikliğini gerektirdiği gerekçesi ile davanın kabulüne [...] karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır."

Karar eşitlik meselesini doğru yere koyar. Muafiyet, diğer maliklerin gider payını artıran bir ayrıcalıktır; Kanun bu ayrıcalığı kurulun takdirine bırakmış, ancak yönetim planı maliklerin eşit katılımını şart koşmuşsa bu güvenceyi oy çokluğuna açmamıştır. Hâl böyle olunca yönetim planı okunmadan alınan muafiyet kararı iptal riski taşır. Beşte dört çoğunluğun nasıl hesaplandığı Kat Malikleri Kurulunda Beşte Dört ve Üçte İki Çoğunluk Nasıl Hesaplanır sayfasında örnekle anlatılmıştır.

Uygulama notu: Muafiyet ve ücret kararı aynı toplantıda birlikte alınacaksa, önce yönetim planının yönetici ücretine ve gider katılımına ilişkin maddesi okunmalıdır. Planda yasaklayıcı hüküm varsa gündeme "yönetim planı değişikliği" maddesi açıkça konur ve beşte dört oy, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden aranır.

Uygulamada Muafiyet ve Ücret Kararı Nasıl Alınır

Uygulamada sorun, muafiyetin yıllarca karar alınmadan fiilen uygulanmasından doğar. Yönetici kendi aidatını tahsil etmez, karar defterinde buna ilişkin kayıt bulunmaz ve yönetim değişince yeni yönetici eski yöneticiden geriye dönük aidat ister. Bu durumda Kanun m. 40/4 son cümlesi uygulanır: Karar yoksa eski yönetici o dönem için normal yönetim giderinin yarısından sorumludur. Kurulun yapacağı iş, muafiyetin kapsamını ve süresini karar defterine açıkça yazmaktır; zira Kanun yalnız "normal yönetim giderleri"nden söz eder ve olağanüstü onarım veya yenilik giderlerinin muafiyete girip girmediği kararda gösterilmezse tartışma doğar.

Ücret ödenecekse tutar, ödeme günü ve ücretin hangi gider kalemine yazılacağı işletme projesinde gösterilmelidir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (m. 37/1) ve kesinleşen proje İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 belgesi sayılır (m. 37/4). Yönetici ücreti işletme projesine yazılmadan aidata eklenirse, borçlu malikin itirazında bu kalem ayrıca tartışılır. Kararın iptali isteniyorsa dava m. 33/1'deki bir aylık ve altı aylık süreler içinde açılır ve öncesinde arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c). Aidatın kalemleri ve itiraz yolları Aidat ve Ortak Gider Rehberi içinde ele alınmıştır.

Yönetici ücret alabilir ve kat maliki yönetici kurul kararıyla aidattan muaf tutulabilir; karar yoksa yarım muafiyet işler, yönetim planı yasaklıyorsa beşte dört gerekir. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti sayfalarına bakılabilir.