Apartmanda Tadilat Saatleri Var mı, Tadilat Gürültüsüne Ne Yapılır?

Apartmanda Tadilat Saatleri Var mı, Tadilat Gürültüsüne Ne Yapılır?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda apartman tadilatı için saat belirleyen bir hüküm yoktur. Tadilat saatlerini kural olarak yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı belirler. Kural bulunmasa bile malik, tadilat sırasında 634 sayılı Kanun m. 18'deki komşularını rahatsız etmeme yükümlülüğüyle bağlıdır; gece, hafta sonu sabahı veya haftalarca kesintisiz süren gürültü bu sınırı aşar. Daire içindeki tadilat kural olarak izne bağlı değildir; ancak anayapıya zarar verecek değişiklik ve ortak yere taşan iş yasaktır. Komşuluk uyuşmazlıklarının genel çerçevesi kat mülkiyeti hukuku rehberinde yer alır.

---

Tadilat Saatlerini Kim Belirler?

Yönetim planı, yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir (634 sayılı Kanun m. 28/1). Planda "tadilat ve tamirat işleri hafta içi belirli saatler arasında yapılır" türünden bir hüküm varsa, bu saatler kiracı ve ustalar dahil herkes bakımından bağlayıcıdır.

Planda hüküm yoksa kat malikleri kurulu bir kullanım kuralı olarak tadilat saatlerini karara bağlayabilir. Karar defterine yazılan ve kat maliklerine duyurulan saatler, sonraki bir uyuşmazlıkta komşunun rahatsızlığını ölçmek için somut bir ölçüt sağlar. Toplantı ve karar usulü kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde açıklanmıştır.

Dikkat: Belediyelerin zabıta düzenlemeleri ve çevre mevzuatı, şantiye ve iş makinesi gürültüsüne ilişkin ayrıca kurallar içerebilir. Bu kurallar yerden yere değiştiğinden, saat sınırına dayanılacaksa önce ilgili belediyenin güncel düzenlemesi okunmalıdır.

---

Saat Kuralı Yoksa Ne Olur?

Saat kuralının bulunmaması, tadilatın her saatte serbest olduğu anlamına gelmez. 634 sayılı Kanun m. 18'e göre kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Bu yükümlülük kiracıya ve daireden sürekli yararlanan herkese de uygulanır; ustaların yol açtığı gürültüde uyarı ve talep, işi yaptıran malik veya kiracıya yöneltilir.

Mahkeme, olağan bir tadilatın katlanılması gereken geçici rahatsızlığı ile süreklilik kazanan veya dinlenme saatlerine taşan gürültüyü ayırır. Kırıcı, matkap ve kesme makinesiyle yapılan işin gece veya sabahın erken saatinde sürdürülmesi, saat kuralı olmasa da m. 18 ihlali olarak değerlendirilebilir.

---

Daire İçinde Hangi Tadilat Yapılabilir?

Malik kendi bağımsız bölümünde mutfak, banyo, zemin ve boya gibi işleri kural olarak kimseden izin almadan yaptırabilir. Sınırı 634 sayılı Kanun m. 19/2 çizer: Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlı bölümlerin bağlantılı yerlerinde ise ancak bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermeyecek değişiklik yapılabilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 30.04.2024 tarihli, E. 2024/1601, K. 2024/5070 sayılı kararında, iki bağımsız bölümü birleştirip ortak alanın bir kısmını dairesine katan malik hakkındaki eski hâle getirme kararını düzelterek onamıştır. Kararda, daha önceki bozma ilamına atıfla, malikin bağımsız bölüm içinde 634 sayılı Kanun m. 19 çerçevesinde yapabileceği tadilatların ayrılması, bunların dışındaki projeye aykırı imalatların ise infaza elverişli biçimde krokiye bağlanarak eski hâle getirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay ayrıca, eski hâle getirme işleri için davalıya 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca süre verilmemesini hatalı bulmuş ve hükme iki aylık süre eklemiştir.

Taşıyıcı duvar ve kolona dokunan işler için bağımsız bölümde taşıyıcı duvar yıkmak mümkün mü sayfasına bakılabilir.

---

Tadilat Gürültüsü İçin Kolluk veya Zabıtaya Başvurulabilir mi?

Hukuk yolunun yanında idari yol da vardır. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 36, başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye idari para cezası öngörür; fiil ticari işletme faaliyeti çerçevesinde işlenmişse ceza işletme sahibine verilir. Bu cezaya kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir (m. 36/3).

İdari para cezası anlık gürültüyü kayda geçirir; ancak tadilatın durdurulmasını veya saatlerin düzenlenmesini sağlamaz. Tutanak, hukuk davasında rahatsızlığın sürekliliğini gösteren delil olarak değer taşır. Hukuk ve idari yolun ayrımı komşunun gürültüsüne karşı ne yapılabilir sayfasında ayrıca açıklanmıştır.

---

Komşunun Tadilatı Rahatsız Ediyorsa Ne Yapmalı?

1. Kayıt: Gürültünün tarihini, saatini ve süresini not edin; ses ve video kaydı alın.
2. Yönetim planına bakın: Tadilat veya gürültü saatine ilişkin hüküm varsa yöneticiden yazılı uyarı isteyin.
3. Kat malikleri kurulu: Planda hüküm yoksa tadilat saatlerinin karara bağlanmasını gündeme taşıyın.
4. Hasar varsa tespit: Tadilat sırasında duvarınızda çatlak veya tesisatınızda hasar oluştuysa onarımdan önce delil tespiti isteyin (6100 sayılı Kanun m. 400). Kusurla verilen zarardan malik sorumludur (634 sayılı Kanun m. 19/3).
5. Arabuluculuk: 634 sayılı Kanundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c).
6. Sulh hukuk mahkemesi: Anlaşma olmazsa 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenir; hâkim kararın yerine getirilmesi için süre belirler ve bu süre içinde uymayana idari para cezası verilir (m. 33/3).

Uygulamada

Tadilat uyuşmazlıklarında en sık hata, birkaç günlük olağan gürültü için dava yoluna gitmektir. Tadilat geçici bir işlemdir ve mahkemeye ulaşıldığında çoğu zaman bitmiş olur; bu yüzden asıl etkili araç, önceden alınmış bir kurul kararı ve yöneticinin anlık müdahalesidir. Dava, gürültünün haftalara yayıldığı, dinlenme saatlerine taştığı veya tadilatın anayapıya, tesisata ya da ortak yere zarar verdiği durumlarda anlam kazanır.

Tadilat yaptıran taraf açısından en güvenli yol, işe başlamadan önce yöneticiye ve komşulara süre ve saatleri bildirmek, taşıyıcı sisteme dokunan bir iş varsa proje ve ruhsat durumunu önceden netleştirmektir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Komşunun Gürültüsüne Karşı Ne Yapılabilir, Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.