Zemin Kat Maliki Asansör Gideri Öder mi?

Zemin kat maliki, asansörü kullanmadığını ileri sürerek asansör giderinden kaçınamaz; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca ortak tesislerin işletme, bakım ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılır. Ancak aynı madde bu kuralı "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kaydına bağlar. Yönetim planında zemin kat maliklerinin asansör giderine katılmayacağı açıkça yazılıysa, zemin kat maliki asansör gideri ödemez; Yargıtay bu muafiyete aykırı kurul kararının iptali ve fazla ödemenin iadesi gerektiğini kabul eder. Muafiyet kendiliğinden doğmaz, hükmün lafzıyla sınırlı yorumlanır ve kat malikleri kurulunun salt çoğunlukla aldığı bir kararla kaldırılamaz.

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Bu sayfa, zemin ve giriş kat malikinin asansör gideri karşısındaki konumunu Kanun, yönetim planı ve güncel Yargıtay kararları üzerinden açıklar. Yönetim planındaki muafiyetin uygulandığı olay, ayrıca Zemin Katın Asansör Gideri: Yönetim Planının Belirleyiciliği karar analizinde incelenmiştir; burada o karar tekrar edilmez, muafiyetin sınırları ve itiraz yolları işlenir.

Kullanmamak Gider Payından Kaçınma Sebebi Değildir

Asansör, 634 sayılı Kanun m. 4/1-a'da "her halde ortak yer" sayılan yerler arasında açıkça yer alır. Ortak yer ve tesislerin giderleri bakımından m. 20/1-b, kat malikinin "ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında" katılacağını düzenler. Asansörün bakım sözleşmesi, periyodik kontrolü, elektrik tüketimi ve arıza onarımı bu kapsamdadır.

Zemin kat malikinin en sık ileri sürdüğü savunma, asansörü hiç kullanmadığıdır. Kanun bu savunmayı açıkça kapatmıştır. m. 20/1-c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki "kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz." Hâl böyle olunca yönetim planı sessizse, zemin kat maliki asansör giderine diğer malikler gibi arsa payı oranında katılır ve ödemediği payı için m. 20/2'deki aylık yüzde beş gecikme tazminatıyla karşılaşabilir.

Yönetim Planındaki Muafiyet Hükmü Bağlayıcıdır

Genel kuralın istisnası, m. 20/1'in başındaki "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kaydıdır. Bu anlaşmanın en yaygın biçimi yönetim planıdır. 634 sayılı Kanun m. 28/1 uyarınca "Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir." m. 28/4 de yönetim planının kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağladığını hükme bağlar. Daireyi sonradan satın alan malik de yönetici de plandaki muafiyetle bağlıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 30.11.2015 tarihli, E. 2015/3119, K. 2015/17454 sayılı kararında yönetim planı, bodrum ve zemin kat maliklerini asansör masraflarının dışında tutuyordu. Kurul ise bu malikten diğer maliklerle aynı esasla avans toplamış, kesin hesabı da onaylamıştı. Daire şu tespitle hükmü bozmuştur:

"Yönetim planının 7. maddesinin a, b, c bentlerinde KMK'nın yukarıda bahsedilen 20. maddesine paralel düzenlemeler bulunmasının yanı sıra, bodrum ve zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörle ilgili hiçbir masrafa katılmayacağı da düzenlenmiştir. [...] Davacının ödemesi gereken ortak giderden fazla ödemede bulunmasının yasa ve yönetim planına aykırı olması nedeniyle, mahkemece yasanın yukarıda değinilen hükmü ve yönetim planı dikkate alınıp, davacının süresinde açtığı davasının bu yönden kabulü ile 13.04.2013 tarihli kat malikleri kurulunun 7 no'lu kararının iptaline ve fazla ödemenin iadesine karar vermek gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Karar, muafiyetin iki somut sonucunu birlikte gösterir: Plana aykırı kesin hesap kararı süresinde açılan davayla iptal edilir ve muaf malikin fazladan ödediği tutar iade edilir. Zemin kat maliki bakımından bu, ödeme yapılmış olmasının hakkı düşürmediği anlamına gelir; yeter ki kurul kararına karşı m. 33'teki süre kaçırılmasın.

Muafiyet Hükmün Lafzıyla Sınırlı Yorumlanır

Muafiyet, yönetim planında hangi bölümler ve hangi giderler için yazılmışsa o kadardır. Planda yalnız "zemin kat" denmişse, giriş katı, ara katı veya bodrumu bu kapsama sokmak için tapu kaydı ve onaylı proje esas alınır; malikin bölümünü fiilen nasıl kullandığı belirleyici değildir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 18.03.2019 tarihli, E. 2018/186, K. 2019/1791 sayılı kararında yönetim planı zemin ve birinci kat maliklerini asansörün bakım ve işletme giderlerinden muaf tutuyor, davacı ise ara katlardaki bölümleri için aynı muafiyeti istiyordu. Daire'nin onadığı ilk derece gerekçesi şöyledir:

"Dava konusu anagayrimenkulün yönetim planının 34/2. maddesinde zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletim giderlerine katılmayacağı öngörülmüştür. Davacının iddia ettiği katlar ara katlar olduğu için söz konusu hükümden de yararlanmayacaktır."

Daire de onama gerekçesinde davacının bölümlerinin tapuda ara kat olarak tescilli olduğunu esas almıştır. Bu karar, muafiyetin kıyas yoluyla genişletilmediğini gösterir. Aynı dar yorum gider türü bakımından da işler: Plan yalnız "bakım ve işletme giderinden" söz ediyorsa, asansörün yenilenmesi veya binaya sonradan asansör yapılması gibi işlerde muafiyetin uygulanıp uygulanmayacağı plan metninin yorumuna kalır. Faydalı yenilik niteliğindeki işlerde m. 42/3'teki "Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir." kuralı ayrıca gündeme gelir; bu ayrım Binaya Sonradan Asansör Yaptırılabilir mi sayfasında işlenmiştir.

Kurul Kararıyla Muafiyet Konulamaz ve Kaldırılamaz

Muafiyet yönetim planından doğduğuna göre, onu kaldırmak da eklemek de yönetim planını değiştirmek demektir. 634 sayılı Kanun m. 28/3 uyarınca "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." Toplantıya katılanların çoğunluğuyla alınan bir aidat kararı, zemin katı plana rağmen asansör giderine katamaz; tersine, planda muafiyet yokken salt çoğunlukla zemin kata muafiyet tanınması da diğer maliklerin payını plana aykırı biçimde artırır.

Yönetim planındaki muafiyet hükmünün kendisini mahkemede iptal ettirmek isteyen malik açısından ayrıca bir usul engeli vardır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 19.02.2015 tarihli, E. 2014/13228, K. 2015/2445 sayılı kararında, "zemin kattaki ve birinci kattaki bağımsız bölüm malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmaz" hükmünün iptali istenmişti. Daire şu gerekçeyle hükmü bozmuştur:

"Dosyadaki bilgi ve belgelerin özellikle tapu kayıtlarının incelenmesinden; anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin davada taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece davada yer almayan tapu maliklerinin de davaya dahil edilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Bu itibarla yönetim planı hükmüne karşı açılacak dava, yalnız yöneticiye değil bütün kat maliklerine yöneltilmelidir. Muafiyeti tartışmaya açan taraf için daha pratik yol, çoğu zaman m. 28/3 nisabıyla plan değişikliğidir; değişikliğin usulü Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir sayfasında anlatılmıştır.

Uygulamada Zemin Kat Malikinin İzleyeceği Yol

Uygulamada ilk iş, yönetim planının tapu müdürlüğünden onaylı örneğini almaktır. m. 28/5 uyarınca planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; yönetimin elindeki fotokopi ile tapudaki metin farklı çıkabilir. İkinci adım, tapu kaydında bölümün hangi katta tescilli olduğunun ve planın hangi gider kalemini saydığının karşılaştırılmasıdır.

Muafiyet varken asansör payı tahakkuk ettirilmişse, işletme projesini onaylayan veya kesin hesabı kabul eden kurul kararına karşı m. 33/1'deki süre işler: Toplantıya katılıp aykırı oy veren malik için karar tarihinden, katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c uyarınca 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; başvurunun süre hesabı ayrıca gözetilmelidir. Görevli mahkeme, Kanun'un Ek m. 1'i uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

Uygulama notu: En sık hata, muafiyet bulunan malikin kurul toplantısında kararı onaylayan oy kullanmasıdır. Olumlu oy veren malik sonradan iptal davası açamaz. Muafiyete aykırı bir gündem maddesinde aykırı oy kullanılmalı ve bu oy karar defterine gerekçesiyle yazdırılmalıdır.

Ortak gider paylaşımının genel çerçevesi Aidat ve Ortak Gider Rehberi ile Ortak Giderlere Katılım Arsa Payı mı Eşit mi sayfalarında yer alır.

Zemin Kat Maliki Hangi Durumda Asansör Gideri Ödemez

Yönetim planında zemin kat maliklerinin asansör giderine katılmayacağına dair açık bir hüküm varsa, bölüm tapuda zemin katta tescilliyse ve tahakkuk eden gider planın saydığı kaleme giriyorsa, zemin kat maliki bu giderden sorumlu tutulamaz; ödediği fazla tutarın iadesini ve plana aykırı kararın iptalini isteyebilir. Planda hüküm yoksa, asansörü kullanmamak gider payını düşürmez ve malik arsa payı oranında öder. Muafiyet ancak beşte dört oyla yönetim planına eklenebilir veya plandan çıkarılabilir. Konunun bütünü Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti çalışma alanı sayfasında bir arada bulunur. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.