Apartmanda Kapıcı veya Görevli Çalıştırmak Zorunlu mu?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu apartmanda kapıcı veya görevli çalıştırmayı zorunlu tutmaz; kapıcı istihdam edilip edilmeyeceğine kat malikleri kurulu karar verir. Kanun'un zorunlu kıldığı şey, sekiz veya daha çok bağımsız bölümlü yapıda yönetici atanmasıdır (m. 34/2). Kapıcı çalıştırılırsa giderine kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa eşit olarak katılır (m. 20/1-a) ve kapıcının işvereni kat malikleridir. Ayrı bir konu olan kapıcı dairesi ise ortak yerdir (m. 4/a) ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 44 uyarınca belirli büyüklükteki konut binalarında yapılması zorunludur.

Kapıcı Çalıştırma Kararını Kim Verir

Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır (m. 27). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan veya bekçi çalıştırılması da yönetim tarzına ilişkin bir karardır. Yönetim planında konu düzenlenmişse önce plana bakılır; düzenleme yoksa karar m. 30'daki toplantı ve karar yeter sayısıyla alınır.

Kapıcı çalıştırılmaması bakım yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kanun m. 35/d, anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım ve temizlik gibi bakım işlerini yöneticinin görevleri arasında sayar. Kurul kapıcı kadrosunu kaldırırsa, temizlik ve bakımın hangi yolla yürütüleceğini aynı kararda belirlemelidir. Hizmet satın alma, yevmiyeli temizlik veya profesyonel yönetim şirketiyle sözleşme bu boşluğu doldurmanın yollarıdır; yönetim şirketiyle kurulan ilişki profesyonel site yönetim şirketi sözleşmesi sayfasında işlenir.

Kapıcı Dairesi Hangi Binalarda Zorunludur

Kapıcı daire veya odaları, Kanun m. 4/a'da her hâlde ortak yer sayılan yerler arasında açıkça sayılmıştır. Kapıcı dairesinin yapılıp yapılmayacağı ise imar mevzuatının konusudur. Uygulama imar planı bulunan alanlarda geçerli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 44/1 şu ayrımı yapar.

• Katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz konut binalarında, konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40'tan fazlaysa bir kapıcı dairesi zorunludur; birden fazla yapının bulunduğu parselde toplam bağımsız bölüm sayısı 80'i aşarsa ikinci kapıcı dairesi yapılır.
• Katı yakıt dışındaki ısıtma sistemlerinde bağımsız bölüm sayısı 60'tan fazlaysa bir, 150'den fazlaysa iki kapıcı dairesi zorunludur ve ilave her 150 daire için bir kapıcı dairesi eklenir.
• Sıra ev, ayrık veya ikiz nizamda tek bağımsız bölümlü birden fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde bu zorunluluk aranmaz.

Bu hüküm binanın inşasına ilişkindir; yapılmış kapıcı dairesinde kapıcı oturtulmasını emretmez. Kapıcı istihdam edilmeyen apartmanda kapıcı dairesinin ne olacağı ve satılıp satılamayacağı kapıcı dairesi ortak yer mi, satılabilir mi sayfasında ayrıca anlatılmıştır.

Kapıcı Giderini Kim ve Hangi Oranda Öder

Kanun m. 20/1-a uyarınca kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça "Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak" katılmakla yükümlüdür. Ölçüt arsa payı değil, bağımsız bölüm başına eşitliktir. Büyük daire sahibiyle küçük daire sahibi kapıcı giderine aynı tutarda katılır; yönetim planı farklı bir paylaşım öngörmüşse plan uygulanır.

Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bu hizmete ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m. 20/1-c). Bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı oturan kişi de bu gider ve avans borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22/1). Ortak gider ölçütleri ortak giderlere katılım arsa payı mı eşit mi sayfasında karşılaştırılmıştır.

Kapıcının İşvereni Kimdir

Konut kapıcılarının çalışma koşulları 4857 sayılı İş Kanunu m. 110 uyarınca yönetmelikle düzenlenmiştir ve bu düzenleme Konut Kapıcıları Yönetmeliği'dir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01.06.2011 tarihli, E. 2011/9-298, K. 2011/377 sayılı kararı, işveren sıfatının kime ait olduğunu açıklar. Genel Kurulun benimsediği Özel Daire bozma gerekçesinde şu tespit yer alır:

"Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 3. maddesinde kapıcı, anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmıştır. Aynı maddede, işveren ise konutun maliki ve ortakları olarak açıklanmıştır."

Genel Kurul ayrıca yöneticinin kat maliklerini temsilen davada taraf olabileceğini, ancak hükmün "kat maliklerini temsilen" yönetici hakkında kurulması gerektiğini belirtmiştir. Karar, kapıcı alacaklarının mali yükünün kat maliklerinde olduğunu ve m. 20 uyarınca paylaştırılacağını gösterir. Kıdem tazminatı yükünün dağılımı site çalışanlarının kıdem tazminatından kim sorumlu sayfasında ayrıntılı olarak işlenmiştir.

Dikkat: Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 13'teki "Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir." cümlesi, Danıştay 10. Dairesi'nin 13.03.2007 tarihli, E. 2004/6952, K. 2007/946 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve bu karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca onanmıştır. 2011 tarihli Genel Kurul kararında bu cümleye yapılan atıf, iptal sonrasında aynı anlamda kullanılamaz.

Kapıcıya Konut Verilmişse Hangi Kurallar İşler

Yönetmelik m. 13'ün yürürlükte kalan kısmına göre kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve belediye imar yönetmeliklerindeki asgari koşullara uygun olması gerekir. İş sözleşmesi devam ettikçe bu konut için kira istenemez; su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine katılım sözleşmeyle belirlenir.

Sözleşme sona erdiğinde boşaltma Kanun Ek m. 2'ye tabidir. Kat malikleri kurulunca veya kurulun yetki verdiği yöneticice sözleşmesi feshedilen veya sona eren kapıcı, görevi dolayısıyla tahsis edilen yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır. Boşaltılmazsa yer, yöneticinin veya bir kat malikinin başvurusu üzerine mahalli mülki amirin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır; ilgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Uygulamada Kapıcı Kadrosu Kaldırılırken Neye Dikkat Edilir

Uygulamada kapıcı kadrosunu kaldırma kararı çoğu kez yalnız gider tasarrufu olarak görülür ve iş hukuku sonuçları hesaba katılmaz. Kararın gündeme ayrı madde olarak konması, kıdem ve ihbar yükünün tahmini tutarının kurula sunulması ve ödemenin hangi avansla karşılanacağının aynı kararda belirlenmesi gerekir. İş sözleşmesinin feshi kurulun yetki verdiği yöneticice yazılı olarak yapılmalı, kapıcı dairesinin boşaltılması için Ek m. 2'deki süre ayrıca izlenmelidir.

İkinci sık hata, kapıcı dairesinin kapıcı kaldırıldıktan sonra bir kat malikine veya üçüncü kişiye gelişigüzel bırakılmasıdır. Daire ortak yer olarak kalır ve kullanım şekli kurul kararına bağlanmalıdır. Kurul işleyişinin genel çerçevesi Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, gider rejimi Aidat ve Ortak Gider Rehberi ve temel kavramlar Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfalarında yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.