Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir?

Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek, ana taşınmazı korumak, olağan bakımını sağlamak ve ortak giderleri toplamak için tek başına karar alabilir. 634 sayılı Kanun md. 35 bu görevleri doğrudan yöneticiye yükler. Buna karşılık yenilik yapılması, ortak yerin niteliğinin değiştirilmesi ve bazı hallerde dava açılması kurul kararına bağlıdır. Yönetici yalnızca gecikmesinde zarar bulunan acil ve zorunlu işlerde, kurul kararı olmadan da hareket edebilir.

---

1. Yöneticinin Kanuni Görev Alanı

Yöneticinin yetkisi kurul iradesinden türer. KMK md. 35, yöneticinin görevlerini kurul kararlarının uygulanması ekseninde tanımlar. Yönetici, bu görevleri yerine getirirken kat maliklerine karşı KMK md. 38 uyarınca aynen bir vekil gibi sorumludur.

Yöneticinin tek başına yürütebileceği başlıca işler şunlardır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
• Ana taşınmazın gayesine uygun kullanılması, korunması ve olağan bakımı
• Ortak giderler ve avans paylarının toplanması, kesinleşmiş işletme projesinin uygulanması
• Ana taşınmazın sigortalanması ve kurul kararıyla belirlenen ödemelerin yapılması
• Toplanan paranın kurul adına ayrı bir hesapta tutulması ve hesap verilmesi

---

2. Tek Başına Karar Alabildiği İşler

Yönetici, olağan işletmenin sürekliliği için gereken kararları kurulu ayrıca toplamadan alabilir. Asansör bakımının yaptırılması, temizlik ve güvenlik hizmetinin yürütülmesi, yakıt temini bunun örnekleridir. Bu işler işletme projesinde karşılığı bulunan, tekrar eden giderlerdir.

Önemli: Yöneticinin tek başına karar yetkisi, bütçe kalemleriyle sınırlıdır. İşletme projesinde öngörülmeyen ve olağan işletmeyi aşan bir harcama, tutarı ne olursa olsun kurul onayı gerektirir. Onaysız yapılan böyle bir harcamada yönetici şahsen sorumlu olur.

Yöneticinin hesap ve harcama sınırının denetimi, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı Ne Yapabilirim sorusunda ele alınır.

---

3. Kurul Kararına Bağlı İşler

Bazı işlerde yöneticinin tek başına karar yetkisi yoktur; kurulun önceden karar vermesi gerekir:

• Ortak yerlerde yenilik ve ilave yapılması, KMK md. 42 kapsamında kurul çoğunluğuna tabidir.
• Ortak yerin niteliğinin değiştirilmesi veya bir kısmının üçüncü kişiye tahsisi, KMK md. 45 uyarınca oybirliği gerektirir.
• Kat malikleri aleyhine veya üçüncü kişilere karşı bazı davaların açılması, kural olarak kurul kararına dayanmalıdır.

Yönetici bu alanlarda kurul iradesi olmadan hareket ederse, işlem yetki yönünden sakat olur ve KMK md. 33 uyarınca dava konusu edilebilir.

---

4. Acil ve Zorunlu İşlerde Yetki

Kural kurul kararı olsa da, gecikmesinde zarar doğacak acil işlerde yönetici kurulu beklemeden hareket edebilir. Patlayan bir ortak su tesisatının onarımı, çöken bir istinat unsurunun güvenliğe alınması veya yangın riskinin giderilmesi bu kapsamdadır. Bu yetki, ana taşınmazı koruma göreviyle KMK md. 35 arasındaki bağdan doğar.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, yöneticinin zorunlu ve acil onarımlar için yaptığı makul giderleri kat maliklerinden isteyebileceği, ancak acil sayılmayan işlerde kurul kararı aranacağı kabul edilmektedir. Bu ayrım, yöneticinin acil durumu gerçekten belgelemesini gerektirir.

Uygulamada

Acil harcamada yöneticinin elini güçlendiren şey, işin ertelenemez olduğunu gösteren kayıttır. Fotoğraf, servis tutanağı ve varsa uzman görüşü, sonradan yapılacak hesap denetiminde harcamanın zorunluluğunu ortaya koyar. Uygulamada yöneticiyle malikler arasındaki çekişme genellikle harcamanın miktarından değil, o işin gerçekten acil olup olmadığından çıkar. Acil olmayan bir işi acil gibi göstererek kurulu atlamak, hem harcamanın reddine hem de yöneticinin sorumluluğuna yol açar.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Yönetim Kurulu Hangi Kararları Alabilir, Yönetici Usulsüz Harcama Yaptı Ne Yapabilirim.