Kat Malikleri Kurulunda 4/5 ve 2/3 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki beşte dört çoğunluk, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır ve arsa payı ayrıca aranmaz; 634 sayılı Kanun m. 28/3 yönetim planı değişikliği için, m. 19/2 ortak yerde inşaat ve onarım için "bütün kat maliklerinin beşte dördü" ölçütünü koyar. Hesapta kesir aşağı yuvarlanmaz: Yirmi sekiz malikli yapıda 22,4 sonucu çıkar ve en az yirmi üç malikin oyu gerekir. Sayı ve arsa payı çoğunluğu ise iki ayrı sınavdır ve ikisi birlikte sağlanmalıdır. Toplu yapıda yönetim planı değişikliği 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirilmiş olup oran, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısı üzerinden hesaplanır (m. 70/1). Hangi kararın hangi nisaba bağlı olduğu Kat Malikleri Kurulu Toplantı ve Karar Yeter Sayıları rehberinde ve Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir sayfasında yer alır; bu sayfa yalnız hesaplama yöntemini anlatır.

Beşte Dört Çoğunlukta Payda Bütün Kat Malikleridir

Nitelikli çoğunluğu genel nisaptan ayıran ilk unsur paydadır. Genel kuralda kurul "kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir" (m. 30/1); ikinci toplantıda karar yeter sayısı "katılanların salt çoğunluğudur" (m. 30/2). Beşte dört ise toplantıya bağlanmamıştır. Kanun m. 28/3 şöyledir: "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." Aynı kalıp m. 19/2'de de vardır: Kat maliklerinden biri, "bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça" ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Hâl böyle olunca toplantıya kaç kişinin katıldığının bir önemi yoktur. Kırk malikli bir yapıda otuz malik toplantıya katılır ve tamamı olumlu oy verirse beşte dört sağlanmış olur; yirmi beş malik katılıp tamamı olumlu oy verirse sağlanmaz. Kanun m. 30/3 de bu kanunda "yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" diyerek nitelikli çoğunluğun ikinci toplantı salt çoğunluğuyla aşılamayacağını gösterir.

Paydayı Tapu Kaydı Belirler

Kimlerin "bütün kat malikleri" sayılacağı, işlem tarihindeki tapu kaydından okunur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2020 tarihli, E. 2020/7780, K. 2020/10383 sayılı kararına konu dosyada altı bağımsız bölümlü bir binanın ortak yerlerinde yapılan işlerin bedeli, payı oranında bir malikten istenmişti. Daire, beşte dört rızanın varlığı araştırılmadan kurulan hükmü bozarken hesabın nasıl yapılacağını şöyle göstermiştir:

"Somut olayda, dava konusu işlemlerin yapılabilmesi için, Kanunun 19. maddesine göre kat maliklerinin 4/5 nin yazılı rızasının bulunması gerekir. Dava konusu işlerin yapıldığı 2012 yılında tapu kayıtlarına göre toplam 5 kat malikinin bulunduğu [...] anlaşılmakla, mahkemece, 4/5 kat malikinin yapılan işlere yazılı rızasının bulunup bulunmadığı araştırılarak, 4/5 yazılı rızanın bulunmadığının anlaşılması halinde, somut olaya uygulanacak özel hüküm (634 sy. KMK.19.md) varlığı nedeniyle 6098 sayılı TBK.nın sebepsiz zenginleşme hükümleri de uygulanamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekir."

Kararın hesap bakımından iki dersi vardır. Payda, işin yapıldığı tarihteki tapu kayıtlarına göre belirlenen malik sayısıdır; altı bölümün beşe düşmesi, bir malikin birden çok bölüme sahip olmasından kaynaklanmıştır. Beşte dört rıza eksikse sonuç ağırdır: İşi yaptıran malikler, rıza vermeyenden payını sebepsiz zenginleşme yoluyla da isteyemez. Birden çok bağımsız bölümü olan malikin oyunun nasıl sayılacağı ise yapıdan yapıya tartışma konusu olabilir; Kanun m. 31/2 bu malike her bölüm için ayrı oy tanır, ancak oy sayısını bütün oyların üçte biriyle sınırlar. İhtiyatlı yol, beşte dördün hem malik sayısı hem bağımsız bölüm sayısı bakımından sağlandığını tutanakta göstermektir.

Kesirli Sonuç Yukarı Tamamlanır

Beşte dört bir alt sınırdır; sonuç kesirli çıkarsa bir alt tam sayı yetmez. Örnek hesap şöyledir:

• 10 malik: 10 × 4/5 = 8 malik.
• 28 malik: 28 × 4/5 = 22,4; en az 23 malik.
• 47 malik: 47 × 4/5 = 37,6; en az 38 malik.
• 120 malik: 120 × 4/5 = 96 malik.

Yirmi sekiz bağımsız bölümlü bir apartmanda yirmi dört malikin ortak yerdeki değişikliğe muvafakat ettiği bir dosyada ilk derece mahkemesi beşte dördün sağlandığını kabul etmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.01.2022 tarihli, E. 2017/1996, K. 2022/5 sayılı kararı ise aynı dosyada sınırı ayrıca çizmiştir:

"[...] balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır."

Kurul bu nedenle onaylı projeyi değiştiren tesis ve bölümün "tüm kat maliklerinin oy birliği ile" yapılabileceğini belirtmiştir. Hesap doğru yapılsa bile işin niteliği beşte dördü aşıyorsa oran yetmez; önce işin m. 19/2 kapsamında basit tadilat mı, projeyi değiştiren esaslı tadilat mı olduğu belirlenir. Kanun m. 19/2 "yazılı rıza" aradığından, ortak yerdeki işlerde beşte dört toplantı kararından başka maliklerin imzalı muvafakatnameleriyle de belgelenebilir; bu durumda her muvafakatnamenin hangi işe ilişkin olduğu açıkça yazılmalıdır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu İki Ayrı Sınavdır

Kanun birçok kararı "sayı ve arsa payı çoğunluğu"na bağlar: Faydalı yenilik ve ilaveler (m. 42/1), yönetici atanması (m. 34/4), denetçi seçimi (m. 41/3), ısı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü (m. 42/4) bunlardandır. Bu çoğunlukta iki ayrı hesap yapılır ve ikisi birlikte tutmalıdır: Olumlu oy veren maliklerin sayısı bütün maliklerin yarısını, bu maliklerin arsa payları toplamı bütün arsa paylarının yarısını aşmalıdır.

Örnek hesap şöyledir. On bağımsız bölümlü, toplam arsa payı 1.000 olan bir binada altı malik olumlu oy vermiştir; sayı bakımından 6/10 ile çoğunluk vardır. Bu altı malikin arsa payları toplamı 450 ise arsa payı bakımından 450/1.000 ile çoğunluk yoktur ve karar alınamamıştır. Tersine, dört malik toplam 560 arsa payına sahipse arsa payı çoğunluğu vardır ama sayı çoğunluğu yoktur. Mantolama gibi sık görülen kararlarda bu hesabın uygulanışı Mantolama İşi Yalıtımı için Hangi Çoğunluk Gerekir sayfasında yer alır.

Toplu Yapıda Üçte İki Bağımsız Bölüm Üzerinden Hesaplanır

Toplu yapıda tek yönetim planı vardır ve 7579 sayılı Kanunla 22.05.2026'dan itibaren değişen m. 70/1 şöyledir: "Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır." Burada payda malik değil, bağımsız bölüm sayısıdır ve oy temsilciler kurulunda kullanılır. Örneğin 120, 80 ve 50 bağımsız bölümlü üç bloktan oluşan bir sitede tamsayı 250'dir; 250 × 2/3 = 166,67 olduğundan değişiklik için en az 167 bağımsız bölümü temsil eden üyelerin olumlu oyu gerekir. Geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri ise "toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla" değişir (m. 70/2). Yönetim planlarının m. 70'e aykırı hükümleri uygulanmaz (m. 70/3); eski planda beşte dört yazılı olsa bile üçte iki esas alınır. Toplu yapıya özgü ayrıntı Toplu Yapı Yönetim Planı Hangi Çoğunlukla Değiştirilir sayfasındadır.

Uygulamada Hesap Tablosu Nasıl Hazırlanır

Uygulamada nitelikli çoğunluk tartışmalarının çoğu, paydanın yanlış alınmasından doğar: Toplantıya katılanlar esas alınır, ikinci toplantı salt çoğunluğu yeterli sanılır veya kesir aşağı yuvarlanır. Bunu önlemenin yolu, toplantıdan önce güncel tapu kayıtlarına göre bağımsız bölüm, malik ve arsa payı listesini çıkarmak ve oylamayı bu listeye işlemektir. Vekâletle kullanılan oylar m. 31/5 sınırları içinde kalmalıdır; sınırı aşan vekâlet oyu düşülerek hesap yeniden yapılır.

Kararın iptali istenecekse dilekçeye oy tablosu konur: Hangi malik, hangi bölüm, hangi arsa payıyla nasıl oy kullandı ve sonuç hangi orana ulaştı. Yönetim planı değişikliğinin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (m. 28/5); bu nedenle oy tablosu ve imzalı karar, değişiklik belgeleriyle birlikte saklanmalıdır. Nitelikli çoğunluk aranan bir konuda bu çoğunluk sağlanmadan alınan kararın sonucu ve iptal davasının süresi Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali makalesinde ele alınmıştır.

Beşte dörtte payda bütün maliklerdir ve kesir yukarı tamamlanır; sayı ve arsa payı çoğunluğunda iki ayrı sınav birlikte geçilir; toplu yapıda üçte iki bağımsız bölüm tamsayısı üzerinden hesaplanır. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti sayfalarına bakılabilir.