Kat Mülkiyeti Kurulmamış Binada Yönetim Nasıl Olur?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kat mülkiyeti olmayan binalarda yönetimin hangi kurala tabi olduğunu tapu kaydı belirler. Kat irtifakı kurulmuş binada, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi yönetimde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır (m. 17/3). Ne kat irtifakı ne kat mülkiyeti bulunan, yalnız hisseli tapuyla paylaşılan binada ise yönetim Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine (m. 688 vd.) göre yürür. Bu ayrım kurul kararının geçerliliğini, gider paylaşımını ve görevli mahkemeyi doğrudan değiştirir.

Tapu Kaydı Hangi Yönetim Rejiminin Uygulanacağını Belirler

İlk iş tapuya bakmaktır. Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak kayıtlı daireler varsa Kanun bütünüyle uygulanır. Kayıt kat irtifakı ise, yapının durumu ayrıca incelenir. Ana taşınmaz arsa niteliğinde ve paylı mülkiyet hâlinde kayıtlıysa, binada fiilen daireler ayrılmış olsa bile kat mülkiyeti hukuku devreye girmez.

Uygulamada en sık hata, apartman görünümündeki her binayı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi saymaktır. Yönetici seçimi, aidat kararı ve gecikme tazminatı bu varsayımla yürütülür; uyuşmazlık çıktığında kararın dayanağı çöker. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark sayfasında anlatılmıştır.

Kat İrtifakı Kurulmuş Binada Kat Mülkiyeti Hükümleri Ne Zaman Uygulanır

Kanun m. 17/3 hükmü şöyledir: "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır." Bu iki şart gerçekleşmeden önce de kat irtifakı sahipleri boş değildir. Kanun m. 17/2 uyarınca yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan yönetici tayin edebilirler ve bu yönetici hakkında kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler uygulanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 21.01.2025 tarihli, E. 2024/1262, K. 2025/881 sayılı kararı, iki şartın birlikte arandığını açıkça belirtir:

"[...] tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan; ancak kat irtifakı tesis edilmiş bulunan ana taşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir."

Aynı kararda birden fazla parsel üzerindeki sitelerde bu şartlara ek olarak toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerektiği, geçilmemişse genel hükümlerin uygulanacağı ve görevin de genel hükümlere göre belirleneceği belirtilmiştir. Karar bu yüzden hem yönetim rejimi hem görevli mahkeme bakımından yol göstericidir. Kat irtifakı sahiplerinin gider sorumluluğu kat irtifakında ortak giderlere katılım sayfasında ayrıca işlenmiştir.

Hisseli Tapulu Binada Yönetim Paylı Mülkiyet Hükümlerine Göre Yürür

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir (TMK m. 688/1). Binadaki daireler fiilen ayrılmış olsa bile hukuken her paydaş taşınmazın tamamında paya sahiptir. Yönetim kararları bu nedenle işin niteliğine göre farklı çoğunluklara bağlanır.

Olağan yönetim işlerini, özellikle küçük onarımları her paydaş yapmaya yetkilidir; paydaşların çoğunlukla alacağı kararla bu konuda farklı düzenleme getirilebilir (TMK m. 690). Olağan yönetim sınırını aşan ve malın değerinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri ile kira sözleşmesi yapılması veya feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilir (TMK m. 691). Malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işleri ve malın tamamı üzerinde tasarruf ise, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692).

Uygulama notu: Paydaşlar oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundan farklı bir düzen kurabilir. Taşınmaza ilişkin bu anlaşma, imzaları noterlikçe onaylanmışsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 689). Şerh, payı sonradan edinen kişiye karşı da anlaşmanın ileri sürülmesini kolaylaştırır.

Paydaşlar Toplantısında Alınan Karara Nasıl İtiraz Edilir

Hisseli tapulu binada "genel kurul" adıyla yapılan toplantı, Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında kat malikleri kurulu değildir. Bu toplantıda alınan kararın denetiminde m. 29 vd. değil, paylı mülkiyet hükümleri ve paydaşların aralarında yaptıkları sözleşme esas alınır. Kanun m. 33'teki bir ay ve altı aylık süreler kat malikleri kurulu kararları için konmuştur; paydaş kararına karşı açılacak davanın dayanağı ve süresi genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 10.02.2025 tarihli, E. 2024/6930, K. 2025/1675 sayılı kararı, paylı mülkiyetteki bir parselde yapılan "paydaşlar genel kurulu" kararlarının iptali davasına ilişkindir. Daire bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Onanan gerekçede uygulanacak kurallar şöyle belirlenmiştir:

"[...] 9 parselin 13.241,80 m² alanlı arsa niteliğinde olduğu, paylı mülkiyet esasına göre kayıtlı olduğu, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olduğu; bu durumda, 4721 sayılı Kanun'un paylı mülkiyet ile ilgili 688 ve diğer maddeleri ile yine taraflar arasında akdedilen ve sözleşme niteliğine bürünen yönetim planına veya (işletme projesine) göre çözümlenmesi gerektiği [...]"

Gerekçenin devamında, asansör ve yangın merdiveni gibi müşterek yaşama dair acil ihtiyaçlara ilişkin kararların olağan yönetim işi sayıldığı ve oy çokluğuyla alınmasının yeterli görüldüğü aktarılmıştır. Karar, hisseli tapulu binada da paydaşlar arasında imzalanan yönetim belgesinin sözleşme olarak bağlayıcı olduğunu ve kararın niteliğine göre TMK m. 690-692 ölçütlerinin işletileceğini gösterir.

Giderler ve Yönetici Seçimi Nasıl Paylaşılır

Paylı mülkiyette yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlarca payları oranında karşılanır; payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TMK m. 694). Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/2'deki aylık yüzde beş gecikme tazminatı ve m. 22'deki kanuni ipotek, bu binalarda kendiliğinden işlemez. Gecikme hâlinde uygulanacak sonuç, paydaşlar arasındaki sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Yönetici seçimi için de aynı mantık geçerlidir. Kanun m. 34'teki sekiz veya daha çok bağımsız bölümde yönetici atama zorunluluğu kat mülkiyeti kurulmuş taşınmaz içindir. Hisseli binada yönetici, paydaşların sözleşmesine veya TMK m. 690 uyarınca alınacak çoğunluk kararına dayanır. Paydaşlardan her biri ise bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir (TMK m. 693/3).

Uygulamada Hangi Mahkemeye Gidilir ve Kalıcı Çözüm Nedir

Görev ayrımı uygulamada en çok zaman kaybettiren noktadır. Kanun Ek m. 1 uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemesinde çözülür. Kanun uygulanmıyorsa görev genel hükümlere göre belirlenir; yukarıdaki 2025/1675 sayılı kararın konusu olan dava da asliye hukuk mahkemesinde görülmüştür. Dava açılmadan önce tapu kaydı, kat irtifakının kuruluş tarihi, yapı kullanma izni durumu ve bağımsız bölümlerin kaçının fiilen kullanıldığı belgelenmelidir; zira m. 17/3 şartlarının ispatı bu belgelere dayanır.

Kalıcı çözüm, kat mülkiyetine geçmektir. Kat irtifakından geçiş kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberi ve kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş sayfalarında, hisseli taşınmazda paydaşın kullanım engeli ortak taşınmazı bir paydaş kullanırsa ne yapılabilir sayfasında, genel çerçeve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfasında yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.