Ortak Taşınmazı Bir Paydaş Kullanırsa Ne Yapılabilir?

Ortak Taşınmazı Bir Paydaş Kullanırsa Ne Yapılabilir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Paylı mülkiyet, paydaş kullanımı ve ecrimisil uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı diğer paydaşlar iki yola başvurabilir. Kullanan paydaş olduğu için müdahale, davacının payına yönelmiş sayılır; mahkeme paya vaki el atmanın önlenmesine karar verir. Ecrimisil ise ancak intifadan men koşulu gerçekleşmişse, yani davacı yararlanma isteğini bildirmiş ve engellendiğini ortaya koymuşsa istenebilir. Her paydaşın kendi payı üzerindeki hakkı 4721 sayılı Kanun md. 688 ile güvence altındadır; taşınmazdan yararlanma yetkisi ise diğer paydaşların hakkıyla sınırlıdır.

---

Paydaşın Kullanım Yetkisinin Sınırı

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde taşınmazın tamamından yararlanabilir ve onu kullanabilir. Yararlanma yetkisi vardır; ancak bu yetki, taşınmazı fiilen tek başına elinde tutup diğer paydaşları dışlama hakkı vermez.

Bir paydaş taşınmazın tümünü işgal ediyor ve diğerlerinin yararlanmasını engelliyorsa, kullanımın sınırı aşılmış olur. Bu noktada diğer paydaşlar, kullanımı payları ölçüsünde geri kazanmak için hukuki yollara başvurabilir.

---

Paya Vaki El Atmanın Önlenmesi

Kullanan bir paydaş olduğunda talep, taşınmazın tamamından değil, davacının payına yönelen müdahaleden ibaret kabul edilir. Bu nedenle mahkeme, tam el atmanın önlenmesine değil, paya vaki el atmanın önlenmesine hükmeder. Karar, davacının payı ölçüsündeki yararlanmasının önündeki engeli kaldırır.

Önemli: Ortak taşınmazı kullanan paydaş, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye de kullandıramaz. Böyle bir durumda üçüncü kişi, bir paydaşın verdiği izne dayansa bile diğer paydaşlara karşı fuzuli şagil sayılır ve ona karşı müdahalenin tümüyle önlenmesi istenebilir. Bir paydaşın daha önce verdiği rıza kalıcı değildir; dava açmakla geri alınmış sayılır.

---

Ecrimisil İstenebilir mi?

Paydaşın kullanımı karşılığında ecrimisil istemek için tek başına işgal yetmez. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında paydaşlar arası ecrimisilde kural olarak intifadan men koşulu aranır. Davacı paydaş, taşınmazdan yararlanma isteğini davalıya açıkça bildirmiş ve yararlanmasının engellendiğini ortaya koymuş olmalıdır.

Bu koşulun aranmadığı istisnalar da vardır: taşınmazın kamu malı niteliğinde olması, kendiliğinden gelir getiren yerlerden olması ya da davalının taşınmazın tamamında hak iddia edip davacının paydaşlığını inkâr etmesi gibi. Koşul ve istisnaları intifadan men koşulu nedir içeriğinde ayrıntılı biçimde ele alınır.

---

Uygulamada

İlk adım, tapudan pay oranlarının ve mülkiyet biçiminin belirlenmesidir; paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark, dava ehliyetini ve talebin kurgusunu etkiler. İkinci adım, yararlanma isteğini bildiren noter ihtarnamesidir; bu belge, hem intifadan men koşulunu hem ecrimisil talep dönemini kurar.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 24.12.2025 tarihli, E. 2025/1849, K. 2025/5616 sayılı kararı; kullanımın bir paydaşın hakkına dayandığı hallerde paya vaki el atmanın önlenmesine karar verileceğini, üçüncü kişinin ise fuzuli şagil sayılacağını ve önceki rızanın dava açmakla geri alınacağını ortaya koyar. Bu ayrım, davanın kime ve hangi talep tipiyle açılacağını baştan belirler. Uyuşmazlığın bütününü ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi ile birlikte okumak yararlı olur.

---

İlgili içerikler için bkz. Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Rehberi, Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil, El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir.