Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: El atmanın önlenmesi, ecrimisil, tapu iptali ve tescil, kentsel dönüşüm için çalışma alanı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 24.12.2025 tarihli ve 2025/1849 E., 2025/5616 K. sayılı kararıyla, ortak taşınmazın bir paydaşın izniyle üçüncü kişi tarafından kullanılması hâlinde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin nasıl sonuçlanacağını belirledi. Karar, hisseli tapularda sık yaşanan kullanım uyuşmazlıklarında paydaşın hangi hakka sahip olduğunu ve talebin kapsamını gösterir.

Uyuşmazlığın Konusu

Bir bağımsız bölümde davacı ile dava dışı bir kişi elbirliği hâlinde maliktir. Davacının izni olmadan, diğer malikin kızı ve onun birlikte yaşadığı kişi taşınmazda oturmaya başlamıştır. Davacı, el atmanın önlenmesi ile kullanım karşılığı ecrimisil istedi. Davalılar, taşınmazın yarı payına sahip anneden izin alındığını savundu. İlk derece mahkemesi davayı kabul etti; bölge adliye mahkemesi men talebini onadı, ancak ecrimisile yönelik istinafı miktardan usulden reddetti.

Kararın Gerekçesi

Daire, kabul ettiği ilkeleri şu bölümde topladı:

Mahkemece adı geçen davalının göstermiş olduğu tanıkları dinlenerek dava dışı annesinin mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmazı kullandığının tespit edilmesi hâlinde bu kez taşınmazın tamamı hakkında değil ... paya vaki el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca el atmanın önlenmesi ile birlikte ecrimisil de talep edildiğinden dava değerinin el atılan yerin değeri ile talep edilen ecrimisil miktarının toplamından ibaret olduğu hususu gözetilmeksizin ecrimisile yönelik istinaf başvurusunun usulden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Daire iki noktayı ayırdı. Kullanan kişi malik olmayan üçüncü kişiyse fuzuli şagildir ve taşınmazın tamamı için el atmanın önlenmesi istenebilir. Buna karşılık kullanım bir paydaşın hakkına dayanıyorsa, karar taşınmazın tamamına değil o payla sınırlı verilir. İkinci olarak, el atmanın önlenmesi ile ecrimisil birlikte istendiğinde dava değeri ikisinin toplamıdır; bu nedenle ecrimisil talebi kesinlik sınırının altında sayılıp istinaf usulden reddedilemez.

Kararın Anlamı

Paylı mülkiyette yönetim ve yararlanma, 4721 sayılı Kanun md. 688 ve devamı hükümlerine tabidir. Bir paydaş, pay ve paydaş çoğunluğunun kararı olmadan taşınmazı tek başına kiraya veremez veya üçüncü kişiye kullandıramaz. Bu nedenle azınlık paydaşın verdiği izin, diğer paydaşı bağlamaz ve kullanan kişi diğer paydaş yönünden fuzuli şagil sayılır. Karar, hisseli tapularda bir mirasçının veya paydaşın taşınmazı tek başına başkasına bırakmasının diğer paydaşların hakkını ortadan kaldırmadığını teyit eder.

Bir başka önemli belirleme, rızanın geri alınmasıdır. Davacı önceden kullanıma rıza göstermiş olsa dahi, dava açmakla bu rıza geri alınmış sayılır; bu tarihten sonraki kullanım haksız hâle gelir. Ecrimisil ise haksız kullanım dönemi için istenen tazminattır ve talep, dava değerinin hesabında el atılan yerin değeriyle birlikte dikkate alınır.

Önemli: Paydaşlar arası ecrimisilde kural olarak intifadan men koşulu aranır; davacı paydaşın, davalıyı taşınmazdan yararlanmaktan menettiğini ispatı gerekir. Bu koşulun istisnaları vardır. Kullanan kişi hiç paydaş değilse men koşulu aranmaz; üçüncü kişi doğrudan fuzuli şagil olarak ecrimisilden sorumludur.

Uygulamada

El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında ilk adım, kullananın hukuki konumunu belirlemektir. Kullanan kişi paydaş değilse taşınmazın tamamı için men ve ecrimisil istenir; bir paydaşın hakkına dayanıyorsa talep paya vaki el atmayla sınırlanır. Ecrimisil hesabı için taşınmazın emsal kira getirisi keşif ve bilirkişiyle belirlenir; talep, dava değerine eklendiğinden harç ve istinaf sınırı buna göre değerlendirilir. Rıza savunması varsa, dava tarihiyle rızanın geri alındığı vurgulanır. Konunun bütünü için ecrimisil ve el atmanın önlenmesi rehberi ile ortak taşınmazı bir paydaş kullanırsa ne yapılabilir sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Rehberi, Ecrimisil Nedir ve Nasıl Hesaplanır ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.