Önalım Hakkı ve Fiili Taksim: Şufa Davasının Sınırı

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atma, kamulaştırma için çalışma alanı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli ve 2025/2082 E., 2025/5572 K. sayılı kararıyla, paylı taşınmazda önalım hakkının hangi hâlde kullanılamayacağını değerlendirdi. Karar, hisseli tapularda paydaşlardan birinin payını dışarıdan birine satması üzerine açılan şufa davalarında fiili taksim savunmasının nasıl sonuç doğurduğunu gösterir.

Uyuşmazlığın Konusu

Paylı taşınmazlarda bir hissedar payını üçüncü kişiye satmış, diğer paydaşlar bu satış nedeniyle önalım hakkına dayanarak payın iptali ile kendi adlarına tescilini istemiştir. Davalılar, paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğunu savundu. İlk derece mahkemesi, taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetti; bölge adliye mahkemesi bu kararı onadı.

Kararın Gerekçesi

Yerleşik içtihadın esası, kararda şu sözlerle ifade edildi:

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Karar, önalım hakkının kaynağını 4721 sayılı Kanun md. 732 olarak gösterir: paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Buna karşılık, paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi kısmını kullanır hâle gelmişse, satıcının kullandığı yere karşılık gelen payın satışında diğer paydaşın önalım istemesi hakkın kötüye kullanılması sayılır. Fiili taksim savunmasının dayanağı 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralıdır ve kötüniyet iddiası, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebilir, hâkim tarafından kendiliğinden de dikkate alınır.

Kararın Anlamı

Önalım hakkı, paylı mülkiyete dışarıdan istenmeyen kişilerin girmesini önlemeye ve paylı mülkiyetin sona ermesini kolaylaştırmaya hizmet eder. Hak, 4721 sayılı Kanun md. 733 ve md. 734 uyarınca dava yoluyla kullanılır: satış diğer paydaşa noterden bildirilirse bildirimden itibaren üç ay, bildirim yoksa her hâlde satıştan itibaren belirli bir üst süre işler. Bu karar, hakkın mutlak olmadığını; fiilî bir kullanım düzeni yerleşmiş ve paydaşlar bunu uzun süre benimsemişse korunması gerekenin bu düzen olduğunu teyit eder.

Kararın verildiği tarihten kısa süre sonra maddelerin metni değişti. 7571 sayılı Kanun ile md. 733 hükmündeki üst sınır iki yıldan bir yıla indirildi; ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlendi. Değişiklik 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe girdi ve 4721 sayılı Kanuna eklenen geçici madde uyarınca yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu karara konu uyuşmazlık gibi eski satışlarda üst sınır iki yıl olarak kalır. Buna karşılık md. 734 hükmündeki rayiç bedel esası, yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır. Kararın fiili taksime ilişkin ölçütü ise değişiklikten etkilenmez; dayanağı 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralıdır.

Uygulamada belirleyici olan, fiili taksimin ispatıdır. Satılan payın, satıcının fiilen kullandığı bölüme karşılık gelmesi ve davacının o yerde satıştan önce hak iddia etmemiş olması aranır. Bu unsurlar keşif, tanık ve teknik delille ortaya konulduğunda önalım davası reddedilir; ortaya konulamazsa hak ayakta kalır.

Önemli: Fiili taksim savunması her paydaş ve her parsel için ayrı değerlendirilir. Taşınmazın bir bölümünde eylemli paylaşma bulunması, aynı davadaki başka parseller yönünden önalımın da reddini gerektirmez. Ayrıca fiili taksim iddiası, satış tarihinden sonra yapılan sınır çekme veya döşeme gibi işlemlerle değil, satış anındaki fiilî durumla kanıtlanır.

Uygulamada

Önalım davasında ilk adım süredir. Satış davacı paydaşa noterden bildirilmişse üç aylık süre bu bildirimle işler; bildirim yoksa üst sınır satış tarihinden hesaplanır ve satış 25.12.2025 tarihinden önce yapılmışsa iki yıl, bu tarih ve sonrasında yapılmışsa bir yıldır. Süre geçtikten sonra açılan dava dinlenmez. Davalı fiili taksim savunması yapacaksa, satış anında taşınmazın fiilen bölüşülmüş olduğunu ve satılan payın satıcının kullandığı yere karşılık geldiğini ispatlamalıdır. Davacı ise satıştan önce o yerde de kullanımı bulunduğunu ya da fiilî bir taksim olmadığını göstererek savunmayı karşılar. Konunun bütünü için önalım hakkı ve şufa davası rehberi ile önalım davası ne kadar sürede açılır sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Önalım Hakkı ve Şufa Davası Rehberi, Fiili Taksim Önalım Hakkını Engeller mi ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Önalım Hakkı ve Fiili Taksim: Şufa Davasının Sınırı