Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır?

Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, tapu iptali ve tescil, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Önalım davası, satış diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirilirse bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde açılır. Bildirim yapılmasa dahi hak, her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yasal önalımın kullanılması ve süreleri 4721 sayılı Kanun md. 733 ile düzenlenir.

---

Üç Aylık Süre Nasıl İşler?

Üç aylık sürenin başlangıcı noter bildirimidir. Satışı yapan paydaş ya da alıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bildirim usulüne uygun yapıldığında, bildirimin ulaştığı tarihten itibaren üç aylık süre işlemeye başlar.

Bildirim dışındaki yollarla öğrenme, üç aylık süreyi başlatmaz. Paydaşın satışı kulaktan duyması ya da tapuyu incelemesi kural olarak süreyi tetiklemez; süreyi başlatan, kanunun aradığı biçimdeki noter bildirimidir.

---

İki Yıllık Süre Nedir?

İki yıllık süre, mutlak üst sınırdır. Noter bildirimi hiç yapılmamış olsa bile, önalım hakkı satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, satış tarihinden itibaren işler ve bildirimden bağımsızdır.

İki süre birlikte çalışır. Noter bildirimi üç aylık süreyi başlatır; iki yıllık süre ise hakkın sona ereceği son andır. Bildirim yapılmışsa üç ay, yapılmamışsa iki yıl belirleyicidir. Davanın işleyişi önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ayrıntılıdır.

---

Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Önemli: Üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından resen gözetilir. Süre dolduğunda hak esasa girilmeden düşer; davacı fiili taksim yokluğunu ve satış bedelini ne kadar iyi kanıtlarsa kanıtlasın sonuç değişmez. Bu nedenle satıştan haberdar olan paydaş, tapu kaydını ve satış bedelini gecikmeden araştırmalı, davayı süresi içinde açmalıdır.

---

Uygulamada

Süre yönetimi önalım davasının ilk ve en kritik adımıdır. Paydaş, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını saptamalı; bildirim varsa üç aylık süreyi, yoksa iki yıllık üst sınırı esas almalıdır. Süre işlerken önalım bedelinin de belirlenmesi gerekir; çünkü dava açılırken satış bedeli ile tapu masrafları depo edilir.

Süre koşulu sağlansa bile dava, fiili taksim savunmasıyla reddedilebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı; eylemli paylaşma bulunan taşınmazda önalım hakkının kullanılmasının 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini belirtir. Süreyi tutturmak tek başına yeterli değildir; savunmanın da karşılanması gerekir. Bedelin belirlenmesi önalım bedeli nasıl belirlenir içeriğinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Hakkı Nedir.