Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır?

Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, tapu iptali ve tescil, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Önalım davası, satış diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirilirse bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde açılır. Bildirim yapılmasa dahi hak, her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Üst sınır 7571 sayılı Kanun ile iki yıldan bir yıla indirildi; değişiklik 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu tarihten önceki satışlarda üst sınır iki yıl olarak kalır. Süreler hak düşürücü niteliktedir ve 4721 sayılı Kanun md. 733 ile düzenlenir.

---

Üç Aylık Süre Nasıl İşler?

Üç aylık sürenin başlangıcı noter bildirimidir. Satışı yapan paydaş ya da alıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bildirim usulüne uygun yapıldığında, bildirimin ulaştığı tarihten itibaren üç aylık süre işlemeye başlar.

Bildirim dışındaki yollarla öğrenme, üç aylık süreyi başlatmaz. Paydaşın satışı kulaktan duyması ya da tapuyu incelemesi kural olarak süreyi tetiklemez; süreyi başlatan, kanunun aradığı biçimdeki noter bildirimidir.

---

Üst Süre Sınırı Kaç Yıldır?

Üst sınır, noter bildiriminden bağımsız olarak satış tarihinden itibaren işler. 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten sonra bu sınır bir yıldır: noter bildirimi hiç yapılmamış olsa bile önalım hakkı, satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Hangi sürenin uygulanacağını satış tarihi belirler. 4721 sayılı Kanuna eklenen geçici madde uyarınca md. 733 değişiklikleri, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Satış 25.12.2025 tarihinden önce yapılmışsa üst sınır iki yıl, bu tarih ve sonrasında yapılmışsa bir yıldır.

İki süre birlikte çalışır. Noter bildirimi üç aylık süreyi başlatır; üst sınır ise hakkın sona ereceği son andır. Bildirim yapılmışsa üç ay, yapılmamışsa satış tarihine göre bir yıl ya da iki yıl belirleyicidir. Davanın işleyişi önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ayrıntılıdır.

---

Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Önemli: Üç aylık süre ve satış tarihine göre bir yıla ya da iki yıla ulaşan üst sınır hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından resen gözetilir. Süre dolduğunda hak esasa girilmeden düşer; davacı fiili taksim yokluğunu ne kadar iyi kanıtlarsa kanıtlasın sonuç değişmez. Bu nedenle satıştan haberdar olan paydaş, tapu kaydını ve satışın tarihini gecikmeden araştırmalı, davayı süresi içinde açmalıdır.

---

Uygulamada

Süre yönetimi önalım davasının ilk ve en kritik adımıdır. Paydaş, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını saptamalı; bildirim varsa üç aylık süreyi, yoksa satış tarihine göre bir yıllık ya da iki yıllık üst sınırı esas almalıdır. Satış cebrî artırma yoluyla ya da 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılmışsa süre hesabına hiç girilmez; bu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Dava açıldıktan sonra ise hâkimin belirlediği rayiç bedel ile tapu giderleri, verilen kesin süre içinde yatırılır.

Süre koşulu sağlansa bile dava, fiili taksim savunmasıyla reddedilebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı; eylemli paylaşma bulunan taşınmazda önalım hakkının kullanılmasının 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini belirtir. Süreyi tutturmak tek başına yeterli değildir; savunmanın da karşılanması gerekir. Bedelin belirlenmesi önalım bedeli nasıl belirlenir içeriğinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Hakkı Nedir.