Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, tapu iptali ve tescil, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Önalım bedeli, dava konusu payın rayiç bedelidir ve bu bedeli hâkim belirler. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Bedelin ödenmesi 4721 sayılı Kanun md. 734 ile düzenlenir; madde 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Değişiklikten önce esas alınan tapudaki satış bedeli ölçütü yürürlükten kalkmıştır.

---

Bedelin İçeriği Nedir?

Bedel iki kalemden oluşur. Birincisi, dava konusu payın rayiç bedelidir; hâkim bu bedeli gecikmeksizin belirler. İkincisi, devir sırasında alıcıya düşen tapu giderleridir. Paydaş, payı bu toplam üzerinden devralır.

Rayiç bedel, payın dava sırasındaki gerçek değerini yansıtır. Belirleme uygulamada bilirkişi incelemesiyle yapılır; taşınmazın konumu, imar durumu, niteliği, yüzölçümü ve emsal satış verileri değerlendirilir. Tapuda gösterilen satış bedeli artık bedelin üst ya da alt sınırını çizmez; yalnızca değerlendirmede dikkate alınabilecek verilerden biridir. Davanın bütünü önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ele alınır.

---

Bedel Davada Nasıl Ödenir?

Ödeme usulü maddede açıkça gösterilir. Rayiç bedel ile tapu giderleri, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır. Yatırma nakit olmak zorundadır; taahhüt, teminat mektubu ya da kısmi ödeme yükümlülüğü karşılamaz.

Önemli: Kesin sürenin yaptırımı ağırdır. Yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Süresinde yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Nemalandırma koşulu, uzun süren yargılamalarda bedelin değer kaybetmesini karşılamaya hizmet eder.

Yeni bedel rejimi yürürlükten önce açılmış davalarda da işler. 4721 sayılı Kanuna eklenen geçici madde, md. 734 hükümlerinin yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını öngörür. Bu nedenle 25.12.2025 tarihinde derdest olan önalım dosyalarında bedel, tapudaki satış bedeli üzerinden değil, hâkimce belirlenen rayiç bedel üzerinden hesaplanır.

---

Rayiç Bedele İtiraz

Bedel tartışmasının ağırlık merkezi değişti. Eski uygulamada tarafların çekişmesi tapuda gösterilen bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı üzerinde yoğunlaşırdı. Rayiç bedel esasında ise tartışma, bilirkişinin saptadığı değerin doğruluğu üzerinden yürür.

Davacı paydaş, emsal seçiminin hatalı olduğunu, taşınmazın imar ve konum özelliklerinin yanlış değerlendirildiğini ileri sürerek rapora itiraz edebilir. Alıcı ise değerin düşük saptandığını savunarak davacının yükünü ağırlaştırmaya çalışır. Her iki taraf da ek rapor ya da yeni bilirkişi heyeti talebinde bulunabilir. Bedelin davadaki yeri hisseli tapuda pay satışında önalım içeriğinde de işlenir.

---

Uygulamada

Bedelin doğru öngörülmesi dava kararının kendisini etkiler. Rayiç bedel, tapuda beyan edilen tutardan yüksek çıkabilir; piyasa değeri artmış taşınmazlarda davacının katlanacağı yük dava açılırken düşünülenin üzerine çıkabilir. Bu nedenle dava öncesinde payın güncel değeri bağımsız bir değerleme ile önden hesaplanmalıdır.

Kesin süre yönetimi ikinci kritik noktadır. Bedel belirlendikten sonra verilen süre kaçırılırsa tescil kararı verilemez ve dava emek kaybına dönüşür. Süre koşulu ve fiili taksim savunması da bedelle birlikte değerlendirilir; nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı, fiili taksim bulunan taşınmazda bedel tartışmasına girilmeden davanın 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralı gereği reddedileceğini gösterir.

---

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır.