Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?
Önalım bedeli, taşınmazın rayici değil, alıcının tapuda ödediği satış bedeli ile tapu masraflarıdır. Muvazaalı bedel ispatlanırsa gerçek bedel esas alınır.
Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?
İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, tapu iptali ve tescil, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Önalım bedeli, taşınmazın güncel piyasa değeri değildir. Bedel, alıcının tapuda ödediği gerçek satış bedeli ile alıcının yüklendiği tapu harç ve masraflarının toplamıdır. Tapuda gösterilen bedel muvazaalı olarak yüksek gösterilmişse ve bu ispatlanırsa, hüküm gerçek bedel üzerinden kurulur. Önalım davasında bedelin ödenmesi 4721 sayılı Kanun md. 734 ile düzenlenir.
Bedelin İçeriği Nedir?
Önalım bedeli iki kalemden oluşur. Birincisi, alıcının satış sözleşmesinde ödediği satış bedelidir. İkincisi, alıcının bu devir için ödediği tapu harcı ve masraflardır. Paydaş, payı bu toplam üzerinden devralır.
Taşınmazın rayiç değeri hesaba katılmaz. Pay, satış anından sonra değer kazanmış olsa bile davacı, güncel değeri değil, alıcının fiilen katlandığı bedeli öder. Bu ilke, önalım hakkının alıcının yerine geçme niteliğinden doğar. Davanın bütünü önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ele alınır.
Bedel Davada Nasıl Ödenir?
Önalım davasında bedel, hâkimin belirleyeceği süre içinde nakden ve peşin yatırılır. Uygulamada mahkeme bedeli depo ettirir. Davacı, satış bedeli ile tapu masraflarını süresinde depo etmezse dava reddedilir; bu nedenle ödeme, davanın esaslı bir aşamasıdır.
Önemli: Önalım hakkını kullanan paydaş, alıcının satış sözleşmesindeki tüm koşullarını kabul etmiş sayılır. Bedelin yanında alıcıya tanınmış vade gibi koşullar da davacıyı bağlar. Bu nedenle satış koşulları, dava açılmadan önce tapu ve sözleşme üzerinden ayrıntılı saptanmalıdır.
Muvazaalı Bedel İddiası
Uygulamada en sık tartışma, tapuda gösterilen bedelin gerçek olmamasıdır. Satıcı ile alıcı, önalım hakkını caydırmak için satış bedelini gerçekte ödenenden yüksek gösterebilir. Böylece paydaşın yüksek bedeli ödeyip payı devralması zorlaştırılmaya çalışılır.
Davacı paydaş, tapudaki bedelin muvazaalı olduğunu ve gerçek bedelin daha düşük olduğunu ispatlarsa, hüküm gerçek bedel üzerinden kurulur. İspat yükü, muvazaayı ileri süren davacıdadır; banka kayıtları, ödeme belgeleri ve tanık delili bu ispatta kullanılır. Bedel tartışmasının davadaki yeri hisseli tapuda pay satışında önalım içeriğinde de işlenir.
Uygulamada
Bedelin doğru saptanması, davanın hem açılış hem de sonuç aşamasında belirleyicidir. Depo edilecek tutar eksik hesaplanırsa dava reddedilebilir; fazla hesaplanırsa davacı gereksiz yük altına girer. Bu yüzden satış bedeli ve masraflar, tapu kaydı ve resmi senet üzerinden net biçimde çıkarılmalıdır.
Muvazaa iddiası, davanın seyrini değiştirir. Yüksek gösterilen bedel gerçek dışıysa, davacı bunu ispatlayarak payı gerçek bedelle devralabilir. Süre koşulu ve fiili taksim savunması da bedelle birlikte değerlendirilir; nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı, fiili taksim bulunan taşınmazda bedel tartışmasına girilmeden davanın 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralı gereği reddedileceğini gösterir.
İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır.
Sonraki dosya · Soru
Önalım Davası Ne Kadar Sürede Açılır?
Dosyayı aç →