Hisseli Tapuda Pay Satışında Önalım

Hisseli Tapuda Pay Satışında Önalım

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, hisseli tapu ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hisseli tapuda bir paydaş payını dışarıdan bir üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla öncelikle devralabilir. Hak, alıcı adına yapılan tescilin iptali ile payın davacı adına tescilini konu alır. Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Kanun md. 732 ile düzenlenir; hisseli tapu, paylı mülkiyetin uygulamadaki adıdır.

---

Hangi Satışlarda Önalım Doğar?

Önalım hakkı, hisseli tapudaki bir payın üçüncü kişiye satışında doğar. Satışın paydaş dışından birine yapılmış olması esastır; paydaşlar arasındaki devirlerde hak gündeme gelmez. Bağış ve trampa gibi satış sayılmayan işlemlerde de kural olarak önalım doğmaz.

Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır. Elbirliği ortaklığında önalım hakkı doğrudan kullanılamaz; önce ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Hakkın kaynağı ve kapsamı önalım hakkı nedir içeriğinde ayrıntılıdır.

---

Süre ve Bedel Nasıl İşler?

Hak süresizce beklemez. Satış diğer paydaşa noterden bildirilirse bildirimden itibaren üç ay, bildirim yapılmasa bile satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak esasa girilmeden düşer.

Önemli: Önalım davası açılırken davacı, satış bedeli ile alıcının ödediği tapu masraflarını hâkimin belirleyeceği sürede depo etmek zorundadır. Bedel taşınmazın rayici değil, tapuda ödenen gerçek satış bedelidir. Tapuda bedel muvazaalı biçimde yüksek gösterilmişse, davacı gerçek bedeli ispatlayarak payı bu bedelle devralabilir.

---

Fiili Taksim Riski

Hisseli tapularda en sık karşılaşılan engel fiili taksimdir. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir kısmı kullanıyorsa, satılan pay satıcının kullandığı yere karşılık geldiğinde önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı; eylemli paylaşma bulunan taşınmazda önalım hakkının kullanılmasının 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını ve davanın reddi gerektiğini belirtir. Bu nedenle hisseli tapuda dava açmadan önce, taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı saptanmalıdır. Konunun ayrıntısı fiili taksim önalım hakkını engeller mi içeriğinde işlenir.

---

Uygulamada

Hisseli tapuda önalım davası açacak paydaş, sırasıyla üç noktayı kontrol etmelidir. Önce satışın üçüncü kişiye yapıldığı ve satış bedeli tapu kaydından saptanır. Ardından noter bildiriminin yapılıp yapılmadığına göre süre hesaplanır. Son olarak taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Bu üç unsur birlikte davanın sonucunu belirler. Süre tutulsa ve bedel depo edilse bile fiili taksim ispatlanırsa dava reddedilir. Davanın bütünsel işleyişi ve savunma stratejisi önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir.