Hisseli Tapuda Pay Satışında Önalım

Hisseli Tapuda Pay Satışında Önalım

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Önalım, hisseli tapu ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Hisseli tapuda bir paydaş payını dışarıdan bir üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla öncelikle devralabilir. Hak, alıcı adına yapılan tescilin iptali ile payın davacı adına tescilini konu alır. Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Kanun md. 732 ile düzenlenir; hisseli tapu, paylı mülkiyetin uygulamadaki adıdır.

---

Hangi Satışlarda Önalım Doğar?

Önalım hakkı, hisseli tapudaki bir payın üçüncü kişiye satışında doğar. Satışın paydaş dışından birine yapılmış olması esastır; paydaşlar arasındaki devirlerde hak gündeme gelmez. Bağış ve trampa gibi satış sayılmayan işlemlerde de kural olarak önalım doğmaz.

Satışın türü ayrıca sınır çizer. 4721 sayılı Kanun md. 733 hükmünün 7571 sayılı Kanun ile değişik ilk fıkrasına göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Payın icra yoluyla satıldığı hisseli tapularda bu nedenle önalım istemi sonuç doğurmaz.

Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır. Elbirliği ortaklığında önalım hakkı doğrudan kullanılamaz; önce ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Hakkın kaynağı ve kapsamı önalım hakkı nedir içeriğinde ayrıntılıdır.

---

Süre ve Bedel Nasıl İşler?

Hak süresizce beklemez. Satış diğer paydaşa noterden bildirilirse bildirimden itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa üst sınır işler; bu sınır 7571 sayılı Kanun ile iki yıldan bir yıla indirildi. 4721 sayılı Kanuna eklenen geçici madde uyarınca değişiklik 25.12.2025 tarihinden önceki satışlara uygulanmadığından, eski satışlarda üst sınır iki yıl, bu tarih ve sonrasındaki satışlarda bir yıldır. Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında hak esasa girilmeden düşer.

Önemli: Bedel rejimi de değişti. 4721 sayılı Kanun md. 734 hükmünün yürürlükteki metnine göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Davacı, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Yatırmazsa kendi adına tescile karar verilemez; yatırırsa bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Bu hüküm, yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.

---

Fiili Taksim Riski

Hisseli tapularda en sık karşılaşılan engel fiili taksimdir. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri belirli bir kısmı kullanıyorsa, satılan pay satıcının kullandığı yere karşılık geldiğinde önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.12.2025 tarihli, E. 2025/2082, K. 2025/5572 sayılı kararı; eylemli paylaşma bulunan taşınmazda önalım hakkının kullanılmasının 4721 sayılı Kanun md. 2 dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını ve davanın reddi gerektiğini belirtir. Bu nedenle hisseli tapuda dava açmadan önce, taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı saptanmalıdır. Konunun ayrıntısı fiili taksim önalım hakkını engeller mi içeriğinde işlenir.

---

Uygulamada

Hisseli tapuda önalım davası açacak paydaş, sırasıyla üç noktayı kontrol etmelidir. Önce satışın üçüncü kişiye yapıldığı, satışın türü ve tarihi tapu kaydından saptanır. Ardından noter bildiriminin yapılıp yapılmadığına göre süre hesaplanır. Son olarak taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Bu üç unsur birlikte davanın sonucunu belirler. Süre tutulsa ve rayiç bedel kesin süre içinde yatırılsa bile fiili taksim ispatlanırsa dava reddedilir. Davanın bütünsel işleyişi ve savunma stratejisi önalım (şufa) davası rehberi içeriğinde ele alınır.

---

İlgili içerikler için bkz. Önalım (Şufa) Davası Rehberi, Önalım Hakkı ve Fiili Taksim, Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir.