Tapu İptali ve Tescilde Belirsiz Alacak Değil Kısmi Dava

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaat, tapu iptali ve tescil, alacağın temliki, muvazaa için çalışma alanı.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.03.2019 tarihli ve 2018/5100 E., 2019/1137 K. sayılı kararıyla, tapu iptali ve tescil ile terditli tazminat isteminin dava türünü ve harç düzenini belirledi. Karar, kat karşılığı inşaatta daire alamayan arsa sahibinin ya da hak sahibinin davayı hangi biçimde açması gerektiğini gösterir.

Uyuşmazlığın Konusu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca on iki daire verilmesi gerekirken beşinin tapusu verilmiş, kalanlar verilmemiştir. Hak sahipleri, verilmeyen bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile adlarına tescilini, bu mümkün olmazsa rayiç bedel tazminatını istemiştir. Tazminat kısmı için düşük bir tutar üzerinden peşin harç yatırılmış, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmuştur.

Kararın Gerekçesi

Daire, dava türü yönünden şu ölçütü koydu:

Dava dilekçesinde davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığına dair davacıların herhangi bir beyanı olmadığı gibi olsa dahi davanın açıldığı tarihte alacağın miktarı ya da değerinin tam ve kesin olarak belirlenmesinin mümkün olması ve imkansız olmaması halinde 6100 sayılı HMK'nın 107/1 maddesinde tanımlanan belirsiz alacak davası açılması mümkün değildir. Davanın tazminata yönelik bu kısmı 6100 sayılı HMK'nın 109. maddesi gereğince kısmi dava niteliğindedir.

Karara göre, taşınmazın rayiç değeri dava tarihinde keşif ve bilirkişiyle belirlenebilir olduğundan 6100 sayılı Kanun md. 107 belirsiz alacak davası açılamaz. Fazlaya ilişkin hakkı saklı tutarak düşük tutar üzerinden açılan tazminat istemi, 6100 sayılı Kanun md. 109 uyarınca kısmi davadır. Daire ayrıca, kesin vade veya temerrüt ihtarı bulunmadığından, 6098 sayılı Kanun md. 117 uyarınca faizin alacağın dava dilekçesindeki kısmına dava tarihinden, ıslahla artırılan kısma ıslah harcının yatırıldığı tarihten işleyeceğini belirledi.

Kararın Anlamı

Ayrım pratikte harç ve zamanaşımı sonuçları doğurur. Belirsiz alacak davasında zamanaşımı tüm alacak için dava tarihinde kesilir; kısmi davada ise yalnızca talep edilen kısım için kesilir, artırılan bölüm için ıslah tarihi esas alınır. Bu nedenle değeri baştan belirlenebilen taşınmaz ve tazminat istemlerinde davayı belirsiz alacak olarak kurmak, sonradan usulden sorun doğurur.

Tapu iptali ve tescil davaları ayni hakka ilişkindir ve 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 16 uyarınca taşınmazın gerçek rayiç değeri üzerinden nispi harca tabidir. Sembolik bir bedel üzerinden harç yatırılması eksikliktir; mahkeme 6100 sayılı Kanun md. 120 uyarınca harç tamamlama için kesin süre verir, süre içinde tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır. Karar, tescil talebiyle birlikte terditli tazminat istenen kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında bu düzenin gözetilmesini teyit eder.

Önemli: Fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak açılan tazminat davası kısmi davadır; değeri belirlenebilen alacaklarda belirsiz alacak davası açmak dava türü yönünden hatalıdır. Bu hata, artırılan alacak için zamanaşımı ve faiz başlangıcının aleyhe kaymasına yol açabilir.

Uygulamada

Kat karşılığı inşaatta daire veya tapu alamayan hak sahibi, davayı kurgularken önce talebin türünü belirlemelidir. Aynen tescil isteniyorsa dava ayni hakka ilişkindir ve taşınmazın gerçek değeri üzerinden nispi harç yatırılır. Tescil mümkün değilse istenen rayiç bedel tazminatı, değeri belirlenebildiği için kısmi dava olarak açılır ve sonradan ıslahla artırılır. Faiz talebinde kesin vade veya ihtar bulunup bulunmadığı kontrol edilir; yoksa faiz dava ve ıslah tarihlerinden işler. Konunun bütünü için kat karşılığı inşaatta alacağın temliki rehberi ile tapu iptali davasında dava değeri ve harç nasıl belirlenir sayfalarına bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki Rehberi, Kişi Kendi Muvazaasına Dayanamaz ve İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Tapu İptali ve Tescilde Belirsiz Alacak Değil Kısmi Dava