Fazladan Yapılan Bağımsız Bölüm Sözleşmedeki Orana Göre Paylaşılır

İlgili çalışma alanı → İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku: Kat karşılığı inşaatta paylaşım, tapu iptali ve tescil ile hapis hakkı uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Sözleşmede dokuz daire yazıyor, projede ve sahada on daire var. Fazladan yapılan bağımsız bölüm kime ait olur? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.04.2026 tarihli ve 2025/2293 E., 2026/1486 K. sayılı oy birliğiyle verdiği kararında bu soruyu yerleşik bir kurala bağladı ve eksik incelemeyle kurulan hükmü bozdu. Karar ayrıca arsa sahibinin, yüklenici yerine ödediği idari para cezası için hapis hakkı kullanabileceğini kabul eden yerel mahkeme yaklaşımını da görünür kılıyor.

Uyuşmazlığın Konusu

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yüklenici, sözleşme ve düzeltme beyannamesi uyarınca kendisine ait olması gereken bağımsız bölümlerin devrini istemiştir.

Sözleşmeye göre dokuz bağımsız bölüm yapılacak ve belirli numaralar arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılacaktı. Kat irtifak projesine ve fiilî duruma göre ise her katta iki bağımsız bölüm olmak üzere toplam on bağımsız bölüm yapılmıştır. Ne sözleşmede ne de düzeltme beyannamesinde fazladan yapılacak bağımsız bölümün kime ait olacağına dair bir hüküm bulunmaktadır.

Dairenin Yerleşik Kuralı

Daire, boşluğu doldururken kendi istikrarlı uygulamasına dayanmıştır. Kararın ilgili bölümü şöyledir:

Dairemizin yerleşik kararlarına göre fazladan bağımsız bölüm yapılması ve sözleşmede fazladan yapılan bağımsız bölümün kime ait olacağına dair hüküm bulunmaması halinde, fazladan yapılan bağımsız bölümün sözleşmedeki paylaşım hükmüne göre arsa sahibi ile yükleniciye paylaştırılması gerekmektedir.

Kural iki uç çözümü de dışarıda bırakır. Fazla bağımsız bölüm, onu inşa eden yükleniciye bütünüyle kalmaz; arsa payı üzerinde mülkiyeti bulunan arsa sahibine de bütünüyle kalmaz. Tarafların sözleşmede kararlaştırdığı oran, sözleşmede düzenlenmemiş kısım bakımından da ölçü olarak kullanılır.

Kuralın Dayanağı: Sözleşme Boşluğunun Doldurulması

Bu sonuç, sözleşme yorumunun genel kurallarıyla uyumludur. 6098 sayılı Kanun md. 19 uyarınca sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Taraflar paylaşımı belirli bir oranda kararlaştırmışsa, bu oran ilişkinin denge noktasını gösterir.

Sözleşmede düzenlenmeyen bir kalem ortaya çıktığında hâkim, tarafların farazi iradesini bu denge üzerinden tamamlar. 4721 sayılı Kanun md. 2, hakların kullanılmasında ve borçların ifasında dürüstlük kuralına uymayı emreder; boşluğun taraflardan yalnızca birinin lehine doldurulması bu kurala aykırı düşer.

Önemli: Kural, sözleşmede açık hüküm bulunmadığı hâlde uygulanır. Sözleşmede fazladan yapılacak bağımsız bölümün kime ait olacağı düzenlenmişse, o hüküm uygulanır. Bu nedenle sözleşme metnindeki tek bir cümle, dava sonucunu tamamen değiştirebilir.

Hapis Hakkı: Yüklenici Yerine Yapılan Ödeme

Kararın ikinci boyutu, arsa sahibinin yüklenici yerine yaptığı ödemedir. Somut olayda arsa ile ilgili belediye tarafından idari para cezası uygulanmış; sözleşme kapsamında bu cezadan yüklenici sorumlu olduğu hâlde ödemeyi arsa sahibi yapmıştır.

İlk derece mahkemesi, bu ödeme nedeniyle arsa sahibinin hapis hakkının bulunduğunu, hapis hakkına konu miktar ile taşınmazların değeri karşılaştırıldığında bir bağımsız bölüm üzerinde hapis hakkının uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Hapis hakkına konu bedel yüklenici tarafından depo edilmiştir.

Buradaki hapis hakkı, 4721 sayılı Kanun md. 950'de düzenlenen ve taşınır ile kıymetli evrak üzerinde kurulan hapis hakkıyla aynı yapıda değildir. Uygulamada bu kavram, karşılıklı borç doğuran sözleşmede arsa sahibinin, alacağı karşılanana kadar devir edimini alıkoyması olarak işlev görür; hukuki temeli 6098 sayılı Kanun md. 97'deki ödemezlik def'ine yaklaşır. Pratik sonucu, tescil talebinin tümden reddi değil, alacak karşılanana kadar askıya alınmasıdır. Bedelin depo edilmesiyle engel kalkar.

Bozma Sebebi ve Araştırma Sırası

Daire, hükmü eksik inceleme nedeniyle bozmuş ve mahkemeye izlenecek sırayı göstermiştir. Önce sözleşme, düzeltme beyannamesi, kat irtifakı projesi, mimari proje ve fiilî durum birlikte değerlendirilerek fazladan yapılan bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı tespit edilecektir.

Tespit hâlinde sözleşmedeki paylaşım oranı dikkate alınarak fazla bölümün hangi oranlarda paylaştırılacağı belirlenecektir. Ardından üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümler ayrı ayrı saptanacak ve son olarak yükleniciye devri gereken bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı ortaya konacaktır. Bu sıralama tesadüfi değildir: üçüncü kişilere yapılan devirler hesaba katılmadan yüklenicinin bakiye hak sahipliği belirlenemez.

Uygulamada

Dosyanın kurulmasında ilk iş, kâğıt üzerindeki proje ile sahadaki yapının karşılaştırılmasıdır. Sözleşme eki proje, sonradan onaylanan tadilat projesi, kat irtifakı listesi ve yerinde yapılan tespit birlikte istenmelidir. Fazla bağımsız bölüm çoğu kez çatı katının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, bodrumdaki depo hacminin daireye çevrilmesi ya da bir dairenin ikiye bölünmesiyle ortaya çıkar. Bu değişikliğin ruhsata ve projeye uygun olup olmadığı ayrıca sorulmalıdır; ruhsata aykırı biçimde oluşturulmuş bir hacim, paylaşım tartışmasından önce imar sorunudur.

Arsa sahibi bakımından ikinci hazırlık, yüklenici yerine yapılan ödemelerin belgelenmesidir. İdari para cezaları, harçlar, abonelik bedelleri ve ortak alan giderleri sözleşmede kimin sorumluluğunda ise, ödeme belgeleri ve sözleşme hükmü birlikte sunulduğunda devir talebine karşı etkili bir savunma doğar. Ödemenin yapıldığı tarih ve tutar dosyada net olmalıdır; hapis hakkının hangi bağımsız bölüm üzerinde uygulanacağı, alacak ile taşınmaz değeri arasındaki orana göre belirlenir.

Yüklenici bakımından ise sonuç alan yol çoğu kez depo etmektir. Alacak karşılanana kadar devir askıya alındığına göre, tartışmalı bedelin dosyaya yatırılması engeli kaldırır ve tescil talebinin esasına geçilmesini sağlar. Fazla bağımsız bölüm iddiasında ise yüklenicinin, fazlanın kendi katkısıyla ve arsa sahibinin bilgisi dâhilinde ortaya çıktığını gösteren yazışma ve onayları dosyaya koyması önem taşır; buna karşın açık hüküm yoksa Dairenin oransal paylaştırma kuralının uygulanacağı öngörülmelidir.

Üçüncü kişilere yapılan devirler bakımından dava planı ayrıca kurulur. Devir alan kişilerin iyiniyeti, tapu kaydına güven ve temlik zinciri ayrı bir inceleme gerektirir; bu konuda Kat Karşılığı İnşaatta Alacağın Temliki rehberine bakılabilir.

İlgili içerikler için bkz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Nitelik ve Fesih, Yüklenicinin Hapis Hakkı Var mı, Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Alt Yüklenici Savunması, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku.

Fazladan Yapılan Bağımsız Bölüm Sözleşmedeki Orana Göre Paylaşılır