Kiracı Kat Malikleri Kuruluna Katılıp Oy Kullanabilir mi?

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Kiracı, kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz; oy hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 31 uyarınca kat malikine aittir. Kiracı ancak malikin verdiği yetkiyle, onun vekili sıfatıyla toplantıya katılıp oy kullanabilir; bu durumda m. 31'deki vekâlet sınırları kiracı için de geçerlidir. Vekâletsiz kiracının kullandığı oy, toplantı ve karar yeter sayısına katılmaz ve kararı iptal davasına açık hâle getirir. Kiracının hangi kurallara bağlı olduğu Kiracı Yönetim Planına ve Kurul Kararlarına Uymak Zorunda mı sayfasında, vekâletin biçimi ise Kat Malikleri Kurulunda Vekaletle Oy Kullanılabilir mi sayfasında yer alır.

KMK m. 31 Oy Hakkını Kime Tanır

Kanun oy hakkını mülkiyete bağlar. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 31/1 şöyledir: "Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir." Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz (m. 31/2). Bir bölümün birden çok maliki varsa, bunları kendi aralarından vekâlet verecekleri biri temsil eder (m. 31/3).

Kurulun kimlerden oluştuğu da aynı mantıkla kurulmuştur. Toplantı ve karar yeter sayısı "kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından" hesaplanır (m. 30/1); olağanüstü toplantı çağrısı "bütün kat maliklerine" yapılır (m. 29/2). Kiracı bu hesapta ne sayıya ne arsa payına dâhildir. Hâl böyle olunca kiracının kendi sıfatıyla katılması toplantı yeter sayısını tamamlamaz ve kullandığı oy karara sayılamaz.

Kiracı Vekil Olarak Oy Kullanabilir mi

Kullanabilir. Kanun m. 31/5 vekâletle oy kullanmayı açıkça kabul eder: "Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." Vekilin kat maliki olması aranmaz; dolayısıyla malik, bağımsız bölümünde oturan kiracıyı vekil gösterebilir.

Vekâletin sınırı kiracı için de aynıdır. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapıda kiracı en fazla iki malike vekâlet edebilir; daha büyük sitelerde oy sayısının yüzde beşini aşan vekâlet geçersizdir. Kanun vekâletnamenin biçimini ayrıca düzenlemez; yönetim planında özel bir biçim öngörülmüşse ona uyulur. Toplantı tutanağında hangi kiracının hangi malik adına oy kullandığının gösterilmesi ve vekâletnamenin karar defteriyle birlikte saklanması, ileride çıkacak itirazı baştan karşılar.

Vekâletsiz Kiracı Oyu Kararı Nasıl Etkiler

Mahkeme, vekâletsiz oy iddiasını yalnız tutanaktan değil, vekâletnamelerden ve tapu kayıtlarından denetler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 13.02.2018 tarihli, E. 2017/10382, K. 2018/954 sayılı kararına konu dosyada davacı kat maliki, toplantı yeter sayısının kat maliki olmayan kiracılara oy kullandırılarak sağlandığını ve vekâletname ibraz edilmiş gibi kayıt tutulduğunu ileri sürmüştür. Daire, davayı reddeden kararı şu gerekçeyle bozmuştur:

"Mahkemece toplantıya ilişkin karar defteri, çağrı belgeleri, hazirun cetveli, vekaletnameler ve ilgili tüm evrakları getirtilip KMK'nın 29 ve 33. madde hükümlerine göre davanın süresinde açılıp açılmadığı, iptali istenen kararların butlan hükmünde olup olmadığı toplantı ve karar nisaplarının sağlanıp sağlanmadığının, vekaleten oy kullananların vekaletnamelerinin usule uygun olup olmadığnın, toplantıya katılanların ve katılıp da olumlu ya da olumsuz oy kullananların tespitinin yapılması [...] gerekirken belirtilen hususlar değerlendirilmeksizin eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmeyip bozmayı gerektirmiştir."

Karar, kiracının toplantıdaki yerini doğrudan belirler. Kiracının oyu ancak usule uygun vekâletnameyle malik adına kullanılmışsa hesaba katılır. Vekâletname yoksa o oy düşülür; kalan oylarla toplantı ve karar yeter sayısı sağlanamıyorsa karar iptal edilir. Nisabın hesaplanmasına ilişkin ayrıntı Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir sayfasında yer alır.

Kiracı Toplantıda Dinleyici Olarak Bulunabilir mi

Kanun, kiracının toplantıya dinleyici olarak katılmasını ne yasaklar ne de bir hak olarak tanır. Bu konu kurulun ve yönetim planının takdirindedir. Kiracının bulunması tek başına kararı sakatlamaz; sakatlık, kiracının oy kullanması ve bu oyun sonuca katılmasıyla doğar. Bu nedenle kiracıların hazır bulunduğu toplantılarda oy sayımı yalnız malik ve vekiller üzerinden yapılmalı, hazirun cetvelinde kiracılar ayrı gösterilmelidir.

Kiracının kurul sürecine bağlı olduğu alan ise geniştir. Kanun'daki kat maliki borçları kiracılara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (m. 18/2). Kiracı gider ve avans borcundan da malikle birlikte sorumludur; ancak bu sorumluluk "ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı" olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22/1). İşletme projesi de kat maliklerine "veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara" bildirilir (m. 37). Kiracının sorumluluk sınırı Kiracının Aidat Sorumluluğu Ne Kadarla Sınırlıdır sayfasında açıklanmıştır.

Kiracı Kurul Kararına Karşı Dava Açabilir mi

İptal davası hakkı Kanun'da kat malikine tanınmıştır. Kanun m. 33/1 uyarınca kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan "her kat maliki" karar tarihinden, toplantıya katılmayan "her kat maliki" kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi'nin 28.04.2014 tarihli, E. 2014/5023, K. 2014/7736 sayılı kararında, vekâleti olmayan kiracıların oy kullandığı iddiasıyla açılan davada davacının kat maliki olmadığı tapu kayıtlarından anlaşılınca şu ilke vurgulanmıştır:

"Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılacak davalarda aktif husumet ehliyeti (davacı olma hakkı) kural olarak kat maliklerinindir."

Daire, davacının iptal davası açmak için aktif husumet ehliyetine sahip olmadığını belirterek ret hükmünü gerekçe değiştirerek onamıştır. Bu ilke kiracı bakımından da geçerlidir. Kiracı kendisini etkileyen bir karara karşı iptal davasını kendi adına açamaz; kararın iptali için malikin dava açması gerekir. Kiracının borçlarını yerine getirmemesi hâlinde ise zarar gören kat malikleri sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 33/1, son cümle).

Uygulamada Kiracının Oyu Nasıl Güvenceye Alınır

Uygulamada sorun çoğunlukla toplantı günü ortaya çıkar: Kiracı, malikin sözlü onayına dayanarak oy kullanmak ister ve yönetim bunu kabul eder. Bu oy, kararın sonradan iptali için en sık ileri sürülen sebeplerden biridir. Yönetimin yapacağı iş bellidir: Hazirun cetveline yalnız malikleri ve vekâletname ibraz eden vekilleri yazmak, vekâletnameleri karar defteriyle birlikte saklamak ve m. 31/5'teki iki kişi ve yüzde beş sınırını oylamadan önce kontrol etmek.

Malik açısından ihtiyatlı yol, kiracıya hangi toplantı ve gündem maddeleri için yetki verildiğini gösteren yazılı bir vekâletname düzenlemektir. Kararın iptali istenecekse, kiracı oylarının düşülmesiyle yeter sayının kalıp kalmadığı oy tablosuyla gösterilmelidir; yalnızca "kiracılar oy kullandı" demek yetmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c).

Kiracının oy hakkı yoktur, ancak malikin vekili olabilir; vekâletsiz oy kararı sakatlar; iptal davasını ise malik açar. Genel çerçeve için Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti sayfalarına bakılabilir.