Kiracı Yönetim Planına ve Kurul Kararlarına Uymak Zorunda mı?

Kiracı Yönetim Planına ve Kurul Kararlarına Uymak Zorunda mı?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Yönetim planı yalnızca kat maliklerini değil, bağımsız bölümden kira, sükna veya başka bir sebeple sürekli faydalananları da bağlar. 634 sayılı Kanun md. 28, yönetim planının kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini ve bağımsız bölümü kiracı sıfatıyla kullananları bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu düzenler. Aynı çerçevede kat malikleri kurulunun aldığı kararlar da kiracıyı bağlar. Yönetim ilişkisinin genel çerçevesi kat mülkiyeti hukuku çalışma alanında ve kat mülkiyeti rehberi sayfasında yer alır.

---

Yönetim Planının Kiracıyı Bağlaması

Yönetim planı, anagayrimenkulün kullanımına ve yönetimine ilişkin temel düzenlemedir. KMK md. 28, bu planı bir sözleşme sayar ve etkisini yalnızca maliklerle sınırlamaz. Bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı da yönetim planının kurallarıyla bağlıdır; kira sözleşmesini imzalarken yönetim planını ayrıca okumamış olması bu bağlılığı ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kiracı, ortak yerlerin kullanımı, sessizlik saatleri, evcil hayvan bulundurma ve ortak alanların amacına uygun kullanılması gibi konularda yönetim planındaki düzenlemelere uymak zorundadır. Malik, kira ilişkisini kurarken yönetim planının kiracıyı bağlayacağını göz önünde tutar.

---

Kurul Kararlarına Uyma Yükümlülüğü

Yönetim planı gibi, kat malikleri kurulunun usulüne uygun aldığı kararlar da bağlayıcıdır. Aidat ve avans belirleyen, ortak gider paylaşımını düzenleyen ya da ortak alan kullanımına sınır getiren kurul kararları, bağımsız bölümü kullanan kiracı yönünden de sonuç doğurur. Kiracı, kararların içeriğini beğenmediği gerekçesiyle uygulamadan kaçınamaz.

Önemli: Kiracı, kat malikleri kurulunda oy hakkına sahip değildir; oy hakkı maliğe aittir. Ancak oy hakkının bulunmaması, alınan karara uyma yükümlülüğünü kaldırmaz. Kiracı karara katılmasa da, ortak alan kullanımı ve gider düzenine ilişkin geçerli kurul kararlarıyla bağlıdır.

Kurul kararlarının hangi nisapla alındığı ve bağlayıcılığın sınırı, kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Kiracının Ortak Gider Sorumluluğu

Kiracı, sözleşmeyle üstlendiği ölçüde ortak giderlerden sorumlu olur. Yönetici, ödenmeyen ortak gider ve avans için hem kiracıya hem de malike başvurabilir; kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Malik ile kiracı, kira sözleşmesinde aidatın kim tarafından ödeneceğini kararlaştırabilir; bu iç ilişki, yönetimin malike başvurma hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak gider ve avanstan kat maliki ile birlikte, bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracının da sorumlu tutulacağı, ancak kiracının sorumluluğunun kira borcuyla sınırlı olduğu kabul edilir. Bu ölçüt, yönetimin alacağını hangi taraftan isteyebileceğini belirler.

---

Malikin Sorumluluğu ve Uygulama

Kiracının yönetim planına ve kurul kararlarına uyma yükümlülüğü, malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ortak giderler bakımından kat maliki, taşınmazın maliki olarak yönetime karşı sorumluluğunu korur. Kiracının ödememesi halinde yönetim, malike başvurabilir; malik, ödediği tutarı iç ilişkide kiracıya rücu edebilir.

Uygulamada en sık hata, kiracının "malik değilim, kurul kararı beni bağlamaz" varsayımıyla ortak düzene aykırı davranmasıdır. Yönetim planı ve geçerli kurul kararları kiracıyı da bağladığından, malik kira sözleşmesine yönetim planına uyma yükümlülüğünü açıkça eklemekte yarar görür. Böylece ortak alan ihlalinde hem tahliye hem de sorumluluk zemini güçlenir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.