Apartmanda Günlük Turizm Kiralaması (Airbnb) Yasak mı?

Apartmanda Günlük Turizm Kiralaması (Airbnb) Yasak mı?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Apartmanda günlük veya kısa süreli turizm amaçlı kiralama serbest değildir. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun, yüz güne kadar süreyle turizm amaçlı kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmasını zorunlu kılar. Kat mülkiyetine tabi binalarda izin başvurusunun kabulü, tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği muvafakat şartına bağlıdır. Bu muvafakat sağlanmadan yapılan kiralama izinsizdir ve idari para cezası ile karşılaşır. Konunun kat mülkiyeti boyutu kat mülkiyeti hukuku alanında ele alınır.

---

İzin Belgesi ve Oybirliği Muvafakati

7464 sayılı Kanun (kabul 25.10.2023, RG 02.11.2023, yürürlük 01.01.2024), yüz güne kadar süreyle turizm amaçlı kısa süreli konut kiralaması yapmayı izne bağlamıştır. Faaliyete başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması gerekir.

İzin başvurusunda kritik koşul, kat mülkiyetine tabi binalarda tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği muvafakatin sunulmasıdır. Tek bir malikin dahi rızasının bulunmaması, izin belgesi verilmesini engeller. Bu yönüyle günlük kiralama, apartman düzeninde çoğunlukla değil, oybirliğiyle mümkün olan bir kullanımdır.

---

Kat Mülkiyeti Kurallarıyla İlişkisi

Turizm amaçlı kiralamanın oybirliği eşiği, kat mülkiyeti hukukunun temel mantığıyla örtüşür. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşır ve değiştirilmesi maliklerin beşte dört çoğunluğunu gerektirir (KMK md. 28). Yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca konut olarak kullanılacağı düzenlenmişse, günlük kiralama ayrıca bu kayda da aykırı düşer.

Önemli: 7464 sayılı Kanun kapsamındaki muvafakat şartı ile yönetim planındaki kullanım kısıtlaması iki ayrı dayanaktır. Bakanlık izni alınmış olsa dahi yönetim planındaki açık yasak varlığını sürdürür; muvafakat, yönetim planındaki kaydın yerini tutmaz.

Meskenin niteliğini değiştiren kullanımların oybirliği ile karara bağlanması ilkesi, KMK md. 24 kapsamındaki mesken kullanımı sınırlamasıyla da benzeşir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.05.2019 tarihli, E. 2019/205, K. 2019/3140 sayılı kararında; mesken olarak kullanılan yerin işyeri olarak kullanılmasının ancak kat malikleri kurulunda oybirliği ile alınacak kararla mümkün olduğunu belirtmiştir. Bu karar doğrudan turizm kiralamasına ilişkin olmasa da, malikin ortak yaşamı etkileyen kullanımlarda oybirliğinin arandığı ilkeyi göstermesi bakımından benzeşim değeri taşır; günlük kiralamada asıl dayanak 7464 sayılı Kanun ile yönetim planıdır.

---

İzinsiz Kiralamada Yaptırım ve Komşuların Hakları

İzin belgesi alınmadan yürütülen turizm amaçlı kiralama, 7464 sayılı Kanun uyarınca idari para cezasına tabidir. Cezanın muhatabı, izinsiz faaliyeti yürüten kişidir ve faaliyetin sürdürülmesi hâlinde yaptırım tekrarlanabilir.

İdari yaptırımın yanında, kat malikleri de aykırı kullanıma karşı kat mülkiyeti hükümlerine dayanarak müdahale edebilir. Yönetim planındaki yasağa veya ortak yaşamı bozan fiili duruma dayanan malikler, kullanımın durdurulmasını ve aykırılığın giderilmesini dava yoluyla talep edebilir.

Bu tür ortak yaşam uyuşmazlıklarının çerçevesi ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Uygulamada

En sık hata, malikin yalnızca Bakanlık iznini yeterli sanması veya birkaç komşunun sözlü onayını oybirliği yerine koymasıdır. Doğru sıralama önce yönetim planını okumak, sonra tüm maliklerden yazılı ve oybirliği niteliğinde muvafakat toplamak, ardından izin belgesi başvurusunu yapmaktır. Muvafakat eksikse başvuru reddedilir; başvuru yapılmadan kiralama izinsiz sayılır.

Karşı taraf açısından, izinsiz faaliyeti belgelemek belirleyicidir. Kiralama ilanları, giriş çıkış kayıtları ve yönetim planındaki yasak birlikte, hem idari şikâyeti hem de kat mülkiyeti davasını destekler. Kurulun karar ve muvafakat usulü kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde, konunun tamamı kat mülkiyeti rehberi içinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.