Yönetim Planında Olmayan Konuda Hangi Kurallar Uygulanır?

Yönetim Planında Olmayan Konuda Hangi Kurallar Uygulanır?

İlgili hizmet sayfası → kat mülkiyeti hukuku: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını ve kullanma esaslarını gösterir; malikler arasında sözleşme niteliğindedir (634 sayılı Kanun md. 28). Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise 634 sayılı Kanun hükümleri ile genel hükümler, yani Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uygulanır. Yönetim planı ancak kanunun izin verdiği çerçevede düzenleme yapabilir; bir konuyu düzenlememişse boşluk kanunla doldurulur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında yönetim planı, kanuna aykırı olmadığı ölçüde bağlayıcı kabul edilir.

---

Yönetim Planının İşlevi ve Bağlayıcılığı

Yönetim planı, anagayrimenkulün nasıl yönetileceğini ve ortak yerlerin nasıl kullanılacağını belirleyen temel metindir (634 sayılı Kanun md. 28). Bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Malik değişse dahi yönetim planı geçerliliğini korur; sonradan gelen malik de bu düzene tabidir.

Yönetim planı, kat malikleri arasında bir tür sözleşme işlevi görür. Aidat paylaşımından ortak yerlerin kullanımına, yöneticinin yetkilerinden toplantı düzenine kadar birçok konuyu kendi içinde çözebilir. Ancak bu düzenleme serbestisi sınırsız değildir; kanunun emredici hükümlerine aykırı yönetim planı kaydı geçerli olmaz.

---

Yönetim Planında Boşluk Varsa Hangi Kaynaklar Devreye Girer?

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, sırasıyla 634 sayılı Kanun ve genel hükümler uygulanır (634 sayılı Kanun md. 28). Önce Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükmüne bakılır; kanun da o konuyu düzenlememişse Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri devreye girer.

Önemli: Yönetim planında bir konunun düzenlenmemiş olması, o konuda kural olmadığı anlamına gelmez. Boşluk, kanunla ve genel hükümlerle doldurulur; malikler "yönetim planında yazmıyor" diyerek kanuni yükümlülükten kaçamaz. Aidat, ortak gider ve komşuluk ilişkilerine dair pek çok kural, yönetim planı sessiz kalsa dahi kanundan doğar.

Yönetim ve karar düzeninin bütünü kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Yönetim Planının Değiştirilmesi

Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (634 sayılı Kanun md. 28). Bu ağırlaştırılmış nisap, yönetim planının istikrarını korur; olağan çoğunlukla yönetim planı hükümleri değiştirilemez. Değişiklik kararı, yönetim planında hüküm bulunmayan boşlukları doldurmanın da yoludur.

Kat maliklerinin bir konuda kalıcı bir düzen kurmak istemesi halinde, o konuyu kanuna bırakmak yerine yönetim planına eklemek daha güvenli bir yoldur. Yönetim planı değişikliği tapuya şerh edilerek sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında beşte dört nisabına uyulmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri geçersiz sayılır.

Uygulamada

Uygulamada en sık yapılan hata, yönetim planında yer almayan konularda maliklerin hiçbir kurala tabi olmadığını düşünmesidir. Boşluk halinde 634 sayılı Kanun ve genel hükümler kendiliğinden uygulanır; bu nedenle yönetim planının sessizliği çoğu zaman uyuşmazlığı çözer, açık bırakmaz.

Tekrar eden aidat ve kullanım uyuşmazlıklarında ilk adım yönetim planını okumaktır; konu orada düzenlenmişse ve kanuna aykırı değilse yönetim planı esas alınır. Kalıcı çözüm gereken hallerde ise beşte dört nisabıyla yönetim planına açık bir hüküm eklemek, her uyuşmazlıkta genel hükümlere başvurma yükünü ortadan kaldırır. Sürecin bütününü görmek için kat mülkiyeti rehberi başvuru noktasıdır.

---

İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti hukuku, kat mülkiyeti rehberi, ortak alan uyuşmazlıkları.