Tapuda Mesken Olan Yerde Muayenehane veya Büro Açılabilir mi?
Mesken nitelikli bağımsız bölümde muayenehane veya serbest meslek bürosu açmanın koşulları: yönetim planındaki yasak, kurulun oybirliği ve fiili rahatsızlık ölçütü.
Tapuda Mesken Olan Yerde Muayenehane veya Büro Açılabilir mi?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Tapuda mesken görünen bağımsız bölümde muayenehane, klinik veya serbest meslek bürosu açılabilmesi tek bir kurala bağlı değildir. 634 sayılı Kanun md. 24, sağlık amaçlı yerler ile serbest meslek bürolarını farklı rejimlere tabi tutar. Hastane, klinik ve laboratuvar gibi sağlık kuruluşları yönetim planında aksine hüküm yoksa kural olarak açılamaz; açılabilmesi için kurulun oybirliği gerekir. Avukat, doktor ve mali müşavir gibi serbest meslek bürolarının durumu ise uygulamada ayrık değerlendirilir; ancak yönetim planındaki açık yasak her hâlde bağlayıcıdır. Konunun bütünü kat mülkiyeti hukuku alanında ele alınır.
Sağlık Kuruluşları İçin Özel Rejim
KMK md. 24/2'ye göre mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi yerler, yönetim planında aksine açık hüküm bulunmadıkça açılamaz. Bu tür sağlık tesisleri, olağan konut kullanımından ayrılan bir ziyaretçi yoğunluğu ve işletme niteliği taşıdığı için ayrık düzenlenmiştir.
Yönetim planı açıkça izin vermiyorsa, bu yerlerin açılabilmesi de yine kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı karara bağlıdır. Yasak, kural niteliğinde olduğundan malikin tek taraflı iradesiyle aşılamaz.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 15.10.2019 tarihli, E. 2019/2919, K. 2019/5913 sayılı kararında; mesken nitelikli bağımsız bölümün diş muayenehanesi olarak kullanıldığı, yönetim planında meskenlerin başka amaçla kullanılamayacağının düzenlendiği ve kurulca oybirliği ile alınmış karar bulunmadığı olayda, KMK md. 24 uyarınca müdahalenin men'i istemini kabul etmiştir. Karar, sağlık amaçlı kullanımda hem yönetim planındaki yasağın hem de oybirliği eksikliğinin aykırılık doğurduğunu göstermesi bakımından yol göstericidir.
Serbest Meslek Bürosu Ayrımı
Avukatlık, doktorluk, mali müşavirlik gibi serbest meslek bürolarının mesken nitelikli bağımsız bölümde açılması, sinema veya lokanta gibi md. 24/1 kapsamındaki işyerlerinden farklı değerlendirilir. Uygulamada bu tür bürolar, konut sükûnetini bozmayan sessiz faaliyet olarak görülebilmekte ve kimi hallerde md. 24 yasağının dışında tutulmaktadır.
Önemli: Bu ayrık değerlendirme mutlak bir serbestlik anlamına gelmez. Yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca konut olarak kullanılacağı yazılıysa, serbest meslek bürosu dahi bu yasağa aykırı düşer. Yönetim planındaki açık kayıt, meslek türünden bağımsız olarak bağlayıcıdır.
Yönetim planının bütün malikleri bağlayan bir sözleşme niteliği taşıması ve değiştirilmesinin maliklerin beşte dört çoğunluğunu gerektirmesi (KMK md. 28), bu yasağın kolayca aşılamamasının hukuki sebebidir.
Fiili Rahatsızlık ve Sirkülasyon Ölçütü
Yönetim planında açık bir yasak bulunmasa dahi, büro veya muayenehane kullanımının somut olayda diğer maliklere fiili rahatsızlık verip vermediği ayrıca değerlendirilir. Yoğun hasta veya müvekkil sirkülasyonu, ortak merdiven ve asansörün aşırı kullanımı, park sorunu ve gürültü, kullanımın konut düzeniyle bağdaşıp bağdaşmadığını belirler.
Mahkemeler, bağımsız bölümün fiilen bir işletme yoğunluğuna ulaşıp ulaşmadığına bakar. Faaliyet, konut sükûnetini bozan bir ziyaretçi trafiği yaratıyorsa, serbest meslek etiketi tek başına kullanımı meşrulaştırmaz.
Ortak alanların kullanımına ilişkin bu tür uyuşmazlıkların çerçevesi ortak alan uyuşmazlıkları rehberinde ayrıca ele alınır.
Uygulamada
En sık hata, malikin "serbest meslek bürosu her koşulda açılır" varsayımıyla hareket etmesidir. Doğru sıralama önce yönetim planını okumak, sonra kurulun bir kararı olup olmadığını ve nihayet fiili kullanım yoğunluğunu tespit etmektir. Yönetim planındaki açık yasak varsa tartışma kısa; yoksa somut rahatsızlık delilleri belirleyici olur.
Uyuşmazlık öncesinde kat malikleri kurulundan oybirliği ile muvafakat alınması, sonradan açılacak müdahalenin men'i davasını baştan bertaraf eder. Kurulun yetkisi ve karar usulü kat malikleri kurulu ve yönetim rehberinde, konunun tamamı kat mülkiyeti rehberi içinde bulunur.
İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Ortak Alan Uyuşmazlıkları, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim.
Sonraki dosya · Soru
Temsilciler Kurulu Kat Malikleri Adına Karar Alabilir mi?
Dosyayı aç →