Kiracının Ödemediği Aidattan Malik Sorumlu mu?

Kiracının Ödemediği Aidattan Malik Sorumlu mu?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Aidatın asıl borçlusu kat malikidir; kiracı yalnızca kanun gereği malikle birlikte sorumlu tutulur. 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca bağımsız bölümden kira, sükna hakkı veya başka bir sebeple sürekli faydalananlar ortak gider ve avanstan kat malikiyle müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetici, muaccel borcun tamamı için maliki takip edebilir; malik borcu ödemekten kiracının varlığını ileri sürerek kurtulamaz. Genel çerçeve Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi sayfasındadır.

---

1. Aidatın Asıl Borçlusu Kat Malikidir

Ortak gider borcu, bağımsız bölüm mülkiyetine bağlı bir yükümlülüktür. KMK md. 20 uyarınca her kat maliki, arsa payı oranında veya kararlaştırılan ölçüde ortak giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, daireyi kiraya vermekle kiracıya aktarılıp maliki borçtan kurtaran bir sonuç doğurmaz.

Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılması, malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Yönetici bu sözleşmeyle bağlı değildir; alacağını doğrudan malikten isteyebilir.

---

2. Kiracının Sorumluluğu ve Kira Tutarı Sınırı

Kiracı, malikin borcundan bağımsız yeni bir borç altına girmez; kanun onu malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. KMK md. 22, bu sorumluluğu kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlar. Kiracı aidat olarak ödediği tutarı kira borcundan düşer; böylece aynı bedeli iki kez ödemek zorunda kalmaz.

Bu düzenleme, yöneticiye tahsilatta ek bir güvence sağlar. Malikin ödeme gücü zayıfsa, biriken ortak gider borcu kira tutarıyla sınırlı olmak üzere kiracıdan da istenebilir.

Önemli: Kiracının sorumluluğu kira tutarını aşamaz. Aylar boyunca birikmiş ve kira bedelinden yüksek bir aidat borcunun tamamı kiracıdan istenemez; aşan kısmın tek muhatabı kat malikidir. Yönetici, kiracıya karşı takipte bu sınırı gözetmezse itirazla karşılaşır.

---

3. Yönetici Kime Karşı Takip Başlatır?

Yönetici, ilamsız icra takibini kat maliki aleyhine yönlendirebileceği gibi, kira tutarıyla sınırlı olmak üzere kiracıyı da takibe dahil edebilir. Uygulamada güvenli yol, asıl borçlu olan maliki takibe almak ve gerekiyorsa kiracıyı müteselsil sorumlu sıfatıyla eklemektir. Borçlu itiraz ederse takip durur ve sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davasıyla sürer.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, ortak gider alacağının asıl muhatabı kat malikidir; kiracının sorumluluğu güvence niteliğinde ve kira tutarıyla sınırlıdır. Bu yaklaşım, yöneticinin tahakkuk ve tebliğ zincirini malik yönünden eksiksiz tutmasını gerektirir. Aidatın hesaplanışı ve tahsili Aidat ve Ortak Giderler rehberinde ayrıca yanıtlanır.

---

4. Gecikme Tazminatı ve Tahsil Süreci

Gider veya avans payını zamanında ödemeyen malik, KMK md. 20 uyarınca geciktiği süre için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Bu tazminat kurul kararına bağlı değildir; borç muaccel olduğunda kendiliğinden işler ve icra takibinde asıl alacakla birlikte istenir.

Ortak gider ve avans alacağı için kanuni öncelikli haciz hakkı tanınmıştır. Malikin bağımsız bölümü haczedilip satıldığında, bu öncelik yöneticinin diğer alacaklılar karşısındaki konumunu güçlendirir. Kiracının borcu ödememesi, maliki tahsil sürecinden çıkarmaz; asıl tahsil aracı yine malike yöneltilen icra takibidir.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Aidat ve Ortak Giderler, Kat Mülkiyeti.