Yeni Malik Eski Malikin Aidat Borcundan Sorumlu mu?
Bağımsız bölümü satın alan yeni malik, önceki malikin ödemediği aidattan KMK md. 22 uyarınca müteselsilen sorumludur. Kanuni ipotek, devir öncesi kontrol ve rücu hakkı.
Yeni Malik Eski Malikin Aidat Borcundan Sorumlu mu?
İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.
Kısa cevap: Evet. Bağımsız bölümü satın alan yeni malik, önceki malikin ödemediği ortak gider ve avans borcundan önceki malikle birlikte müteselsilen sorumludur. 634 sayılı Kanun md. 22 uyarınca bu alacak, bağımsız bölüm el değiştirse bile takip edilebilir ve bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotekle güvence altındadır. Yönetici, birikmiş borcun tamamı için yeni maliki takip edebilir; yeni malik borcu ödedikten sonra ödediği tutarı eski malike rücu edebilir. Bu nedenle devirden önce ortak gider borcu durumunun yönetimden sorulması belirleyicidir. Genel çerçeve kat mülkiyeti rehberi sayfasındadır.
1. Borç Bağımsız Bölümü Takip Eder
Ortak gider borcu, kişiye değil bağımsız bölüme bağlı bir yükümlülüktür. KMK md. 20 uyarınca giderlere katılım borcu mülkiyete bağlı doğar; KMK md. 22 ise bu borcu, bağımsız bölümün devri halinde yeni maliki de kapsayacak biçimde genişletir. Böylece önceki malikin borcu, dairenin satılmasıyla ortadan kalkmaz.
Yeni malik, devir tarihinden önceki dönemlere ait ödenmemiş ortak gider ve avanstan önceki malikle birlikte sorumlu tutulur. Bu sorumluluk müteselsildir; yönetici alacağın tamamını taraflardan dilediğine yöneltebilir.
2. Kanuni İpotek ve Alacağın Güvencesi
KMK md. 22, ortak gider ve avans alacağını bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotekle güvence altına alır. Bu ipotek, alacağın bağımsız bölüme bağlı kalmasını sağlar; daire el değiştirse dahi güvence devam eder. Yönetici veya kat maliklerinden biri, bu ipoteğin tapuya tescilini isteyebilir.
Kanuni ipotek, yeni malikin sorumluluğunun neden kolayca doğduğunu da açıklar. Alacak zaten taşınmaza bağlı olduğundan, bağımsız bölümü edinen kişi bu yükü de birlikte devralmış olur.
Önemli: Yeni malikin sorumluluğu, satış sözleşmesinde aksinin kararlaştırılmasıyla yönetim yönünden ortadan kalkmaz. Alıcı ile satıcı arasındaki iç anlaşma yalnızca taraflar arasında sonuç doğurur; yönetici bu anlaşmayla bağlı değildir ve alacağını doğrudan yeni malikten isteyebilir.
3. Devirden Önce Borç Kontrolü
Bağımsız bölüm alımında en sık gözden kaçan nokta, birikmiş ortak gider borcudur. Alıcı, tapu işleminden önce yönetimden yazılı bir borç durum belgesi istemeli ve varsa geçmiş dönem borçlarını satış bedeline yansıtmalıdır. Aksi halde devirden sonra kendisine yöneltilecek takiple karşılaşabilir.
Uygulamada
Güvenli devir için satıştan önce yönetimin karar defteri ve işletme projesi üzerinden borç durumu teyit edilir; ödenmemiş dönemler tespit edilerek satış bedelinden mahsup edilir veya satıcıdan tahsil güvencesi alınır. Bu kontrol yapılmadan tamamlanan devir, yeni maliki hazır bir icra riskiyle karşı karşıya bırakır. Aidatın nasıl hesaplandığı aidat ve ortak gider rehberinde ayrıca yanıtlanır.
4. Yeni Malikin Rücu Hakkı
Yeni malik, önceki döneme ait borcu yönetime ödediğinde bu tutarı asıl borçlu olan eski malike rücu edebilir. Müteselsil sorumlulukta, borcu ödeyen taraf, iç ilişkide borcun asıl yükümlüsüne karşı ödediği miktarı talep etme hakkına sahiptir. Böylece nihai yük, borcun doğduğu dönemin maliki üzerinde kalır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, devir halinde ortak gider alacağı yönünden yeni malikin sorumluluğu güvence niteliğinde görülür; ödemeyi yapan yeni malikin eski malike rücu hakkı saklı tutulur. Bu yaklaşım, yöneticinin tahsilatını kolaylaştırırken malikler arasındaki iç dengeyi de korur. Aidatı hiç ödemeyen malike karşı izlenecek yollar için kat mülkiyeti hukuku çalışma alanına bakılabilir.
İlgili içerikler için bkz. kat mülkiyeti rehberi, aidat ve ortak gider, kat mülkiyeti hukuku.
Sonraki dosya · Soru
Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir?
Dosyayı aç →