Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir?

Kat Malikleri Kurulunda Karar Yeter Sayısı Nedir?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Kat malikleri kurulunda genel kural, kararların toplantıya katılan maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla alınmasıdır. 634 sayılı Kanun md. 30 bu nisabı belirler. İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak yönetim planı değişikliği, kat ilavesi ve ortak yerde temliki tasarruf gibi işler bu genel nisabın dışındadır; nitelikli çoğunluk veya oybirliği gerektirir.

---

Genel Karar Nisabı

Kural olarak kararlar, o toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilir (KMK md. 30/1). İki ölçüt birlikte aranır: bir kararın geçerli olması için hem katılan malik sayısının hem de temsil edilen arsa payının çoğunluğu lehte olmalıdır.

Bu ikili şart, büyük paylı bağımsız bölüm sahiplerinin sayısal azınlıkta olsa bile karar üzerinde belirleyici olabilmesini önler. Sayıca çoğunluk sağlansa dahi arsa payı çoğunluğu oluşmuyorsa karar alınmış sayılmaz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 11.03.2019 tarihli, E. 2017/10660, K. 2019/1616 sayılı kararında; kurulun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanacağını ve kararların da katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verileceğini açıkça belirtmiştir. Karar, "çoğunluk" ölçütünün tek başına kişi sayısına indirgenemeyeceğini gösterdiği için nisap tartışmalarında dayanak alınır.

---

İkinci Toplantıda Nisap

İlk toplantıda toplantı yeter sayısı bulunamazsa ikinci toplantı yapılır ve bu toplantı ilk toplantıdan en az yedi gün sonraya bırakılır. İkinci toplantıda kararlar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır (KMK md. 30/3).

Önemli: İkinci toplantının indirilmiş nisabı yalnızca olağan ve genel yönetim işleri için geçerlidir. Yönetim planı değişikliği veya oybirliği gerektiren kararlar, ikinci toplantıda da ağır nisaplarını korur; salt çoğunlukla bu kararlar alınamaz.

Bu ayrım pratikte kritik önemdedir. İkinci toplantıya güvenerek nitelikli çoğunluk gerektiren bir konuyu salt çoğunlukla oylamak, kararı baştan sakatlar.

---

Nitelikli Çoğunluk ve Oybirliği Gerektiren İstisnalar

Bazı kararlar genel nisabın dışındadır. Yönetim planının değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunu gerektirir (KMK md. 28). Anagayrimenkule kat ilavesi (KMK md. 44) ile ortak yerlerde temliki tasarruf ve olağanüstü nitelikte esaslı değişiklik (KMK md. 45) ise bütün maliklerin oybirliğini gerektirir.

Bu istisnaların ortak mantığı, malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kararlarda basit çoğunluğun yeterli sayılmamasıdır. Oybirliği gerektiren kararlar Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir sorusunda ayrıca ele alınır.

---

Uygulamada

Kararın nisabı, karar defterine yazılan sayısal dökümle ispatlanır. Tutanakta lehte ve aleyhte oy veren malik sayısı ile bunların arsa payı toplamı ayrı ayrı gösterilmelidir; yalnızca "oy çokluğuyla kabul edildi" ibaresi, itiraz halinde yönetimin elini zayıflatır. Karar türünün doğru nisaba bağlanması, iptal davasında sonucu belirleyen ilk teknik kontroldür.

Toplantının çağrı ve zamanlaması Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman ve Nasıl Toplanır sorusunda; tüm nisap türleri tablo halinde Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları rehberinde bulunur.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları, Hangi Kararlar Oybirliği Gerektirir, Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir.