Kat Malikleri Kurulu Toplanamazsa Mahkemeden Yönetici Atanır mı?

Kat Malikleri Kurulu Toplanamazsa Mahkemeden Yönetici Atanır mı?

İlgili hizmet sayfası → Kat Mülkiyeti: Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları için çalışma alanı.

Kısa cevap: Evet. Kat malikleri kurulu yönetici seçemez veya seçim için toplanamazsa, kat maliklerinden birinin istemi üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. 634 sayılı Kanun md. 34, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılamayan atamanın yerini mahkeme kararına bırakır. Mahkemece atanan yönetici, atanmasının üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca azledilemez.

---

Yöneticinin Kurul Tarafından Seçilmesi

Kural, yöneticinin kat malikleri kurulunca seçilmesidir. KMK md. 34, sekiz veya daha çok bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanmasını zorunlu kılar; yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir.

Seçim için bu çifte çoğunluğun sağlanması gerekir. Kurul toplanamaz, çoğunluk oluşmaz veya adaylar üzerinde uzlaşma sağlanamazsa atama gerçekleşmez ve yönetim boşluğu doğar.

---

Mahkemeye Başvuru Koşulları

Kurulun yönetici seçememesi hâlinde, kat maliklerinden her biri tek başına mahkemeye başvurabilir. Başvurunun kabulü için kurulun gerçekten sonuçsuz kalmış olması, yani çoğunlukla yönetici seçiminin sağlanamamış olması aranır.

Önemli: Mahkemeye başvurmadan önce kurulun yönetici seçimi için usulüne uygun toplantıya çağrılmış ve sonuç alınamamış olması beklenir. Kurul hiç denenmeden doğrudan mahkemeye gidilmesi, başvurunun reddine yol açabilir. Toplantı çağrısı ve tutanak, başvurunun dayanağını oluşturur.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili yer anagayrimenkulün bulunduğu yerdir. Yönetimle ilgili uyuşmazlıklarda mahkemenin rolü Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim rehberinde ayrıca ele alınır.

---

Mahkemece Atanan Yöneticinin Durumu

Mahkemenin atadığı yönetici, kurulca seçilen yöneticiyle aynı görev ve yetkilere sahiptir; farkı, kaynağının kurul iradesi değil mahkeme kararı olmasıdır. Bu yönetici de KMK md. 35 kapsamındaki görevleri yürütür ve kat maliklerine karşı sorumludur.

Kanun, mahkemece atanan yöneticiye bir istikrar güvencesi tanır: bu yönetici, atanma tarihinden başlayarak altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca azledilemez. Böylece yönetim boşluğunu doldurmak için atanan kişinin, çoğunluk çekişmesiyle hemen görevden alınması önlenir.

---

Yönetim Boşluğunun Sonuçları

Yönetici atanamayan bir anagayrimenkulde ortak giderlerin toplanması, bakımın sürdürülmesi ve tebligatın kabulü aksar. Bu boşluk, ana taşınmazın korunması yükümünü de sekteye uğratır. Yönetim sürecinin bütünü Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi içinde açıklanır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, kurulun yönetici seçememesi hâlinde tek bir kat malikinin dahi sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebileceği ve mahkemenin bu istemi anagayrimenkulün menfaatini gözeterek karara bağlayacağı kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, yönetim boşluğunun kalıcı hâle gelmesini önler.

Uygulamada

Mahkemeden yönetici atanması, çoğunluğun uzlaşamadığı sitelerde kilidi açan pratik yoldur. Başvuruyu güçlendiren şey, kurulun sonuçsuz kaldığını gösteren toplantı çağrısı ile tutanaktır; bu belgeler olmadan mahkeme, kurul yolunun tüketilmediği gerekçesiyle istemi geri çevirebilir. Altı aylık azil yasağı, atanan yöneticiye görevini fiilen kurma imkânı tanıdığından, bu sürede kurulun yeni bir seçimle yöneticiyi değiştirme girişimi sonuç doğurmaz.

---

İlgili içerikler için bkz. Kat Mülkiyeti, Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi, Yönetici Hangi Kararları Tek Başına Alabilir.