Klima Dış Ünitesi Cepheye Takılabilir mi?

Klima dış ünitesi, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan apartmanın dış cephesine takılamaz. Dış cepheyi oluşturan ana duvarlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca ortak yerdir ve m. 19/2, ortak yerlerde bu rıza olmaksızın "inşaat, onarım ve tesisler" yapılmasını yasaklar. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025 tarihli kararında, rızasız takılan klima dış ünitesinin sökülmesine ilişkin hükmü, ünitenin binanın statiğine ve görünümüne zarar vermediği savunmasına rağmen onamıştır. Ünite cepheye taşmadan balkon sınırları içinde kalıyorsa veya kurulca belirlenen ortak bir yere konuluyorsa durum farklıdır; her iki hâlde de çalışma sesi ve su damlatması m. 18'deki rahatsız etmeme yükümü kapsamında ayrıca denetlenir.

İlgili çalışma alanı: Kat Mülkiyeti. Aidat, yönetim ve ortak alan uyuşmazlıkları bu sayfada ele alınır.

Cephe değişikliklerinin genel kuralı ve balkon kapatma uyuşmazlıkları Balkon Kapatma ve Cephe Değişikliği İzin Gerektirir mi sayfasında açıklanmıştır. Bu sayfa yalnız klima dış ünitesine özgü soruları ele alır: Rızanın kimden ve hangi biçimde alınacağı, mahkemenin hangi hâlde sökme kararı verdiği, gürültü ve su sorunu ile davanın nasıl yürüdüğü.

Dış Cephe Kat Maliklerinin Ortak Yeridir

634 sayılı Kanun m. 4/1-a, "temeller ve ana duvarlar" ile bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarları her hâlde ortak yer sayar; çatılar ve bacalar da aynı maddenin (c) bendindedir. Daireye ait olduğu düşünülen pencere altındaki duvar yüzeyi de bu nedenle tek malikin değil, bütün kat maliklerinin arsa payları oranındaki ortak mülkiyetindedir (m. 16/1).

Kanun ortak yere ilişkin iki ayrı yükümlülük getirir. m. 19/1 uyarınca kat malikleri "anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar." m. 19/2 ise somut bir yasak koyar: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." Dış cepheye dübel ve konsolla sabitlenen, borusu duvardan geçirilen bir klima ünitesi bu hükümdeki "tesis" kavramına girer.

Beşte Dört Yazılı Rıza Aranır, Yöneticinin İzni Yetmez

Kanun'un aradığı rıza, toplantıya katılanların değil "bütün kat maliklerinin" beşte dördünün rızasıdır ve yazılı olmalıdır. Yöneticinin sözlü veya yazılı oluru bu rızanın yerine geçmez; zira m. 19/2 rızayı yöneticiye değil kat maliklerine bağlamıştır. Kat malikleri kurulunda bu nisapla alınmış ve karar defterine imzalarla geçirilmiş bir karar, yazılı rızanın en güvenli biçimidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 06.10.2025 tarihli, E. 2025/6761, K. 2025/12395 sayılı kararında, kat maliki arka cephedeki pencerenin altına klima dış ünitesi taktırmıştı. Malik, sıcakların ve evden çalışmanın klimayı zorunlu kıldığını, mimari projede ünite için yer bırakılmadığını ve bilirkişinin statik ve görsel bir zarar saptamadığını savunmuştu. Daire'nin onadığı Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesi, kararda şöyle aktarılmıştır:

"kat mülkiyeti kurulu ana taşınmazda davacı ve davalı tarafın bağımsız bölüm maliki olduğu, davalı tarafından klima dış ünitesinin binanın dış cephesine monte edildiği, ortak yere klima dış ünitesinin monte edilmesinin 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasına aykırı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir."

Karar, rıza yokluğunun tek başına sökme sonucunu doğurduğunu gösterir. İhtiyacın zorunlu olması, ünitenin göze batmayan bir cephede bulunması ve teknik bir zararın saptanmamış olması, beşte dört yazılı rızanın yerini tutmamıştır.

Mahkeme Hangi Hâlde Sökme Kararı Vermeyebilir

Bu sonuç her dosyada aynı değildir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 19.09.2017 tarihli, E. 2017/821, K. 2017/6503 sayılı kararında bir iş merkezindeki dükkân kapısının üstüne takılan klima dış ünitesinin kaldırılması da istenmişti. Daire'nin onadığı ilk derece kararı bu talebi şu gerekçeyle reddetmiştir:

"klima dış ünitesinin komşuları rahatsız etmeyecek ve bina dış görünümünü bozmayacak şekilde konulmuş olması nedeniyle yönetim planı, yasa ve içtihatlara aykırı bir yönü olmadığından klimanın ve reklam amaçlı tabelaların kaldırılması ile ilgili talep ve davanın reddine karar verilmiştir."

İki karar birlikte okunduğunda, mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle yerinde tespit yaptığı ve yönetim planı ile projedeki düzenlemeye baktığı görülür. Dükkânların ünitelerini belirli bir yere koymasına yönetim planı veya fiilî düzen izin veriyorsa ve ünite görünümü bozmuyorsa talep reddedilebilmektedir. Konut cephesinde ise daha yeni tarihli 2025 kararı, rızasız ünitenin sökülmesi yönündedir. Ünitesini cepheye taktıran malikin "zarar yok" savunmasına güvenmesi bu nedenle risklidir.

Balkon İçi ve Kurulca Belirlenen Ortak Yer

Ünitenin cepheye taşmadan balkon korkuluğunun iç tarafında, bağımsız bölümün veya eklentisinin sınırları içinde kalması, m. 19/2'deki ortak yer yasağının dışına çıkar. Bununla birlikte aynı fıkranın üçüncü cümlesi uyarınca "Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz." Taşıyıcı elemanın delinmesi, mantolamanın tahrip edilmesi veya yoğuşma suyunun cepheye verilmesi bu sınırı aşar.

Binada birden çok malik klima takmak istiyorsa uyuşmazlığı önleyen yol, ünitelerin çatıda, teras gerisinde veya projede uygun bir cephede toplanacağı ortak bir yerin kurul kararıyla belirlenmesidir. Ortak yeri daha kullanışlı hâle getiren yenilik ve ilaveler m. 42/1 uyarınca "kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." Kurulun belirlediği yerin dışına konulan ünite ise yine m. 19/2 kapsamında kalır.

Klima Gürültüsü ve Su Damlatması

Rıza alınmış veya ünite balkon içinde kalmış olsa da komşunun hakları sona ermez. 634 sayılı Kanun m. 18 uyarınca kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken "birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla" yükümlüdür. Komşunun yatak odası penceresine bitişik çalışan, titreşim yapan veya yoğuşma suyunu alt kat balkonuna damlatan ünite, bu yükümün ihlalidir; su damlatması konusu Balkona Çamaşır Asmak ve Balkondan Su Damlatmak Yasak mı sayfasında ayrıca işlenmiştir.

Gürültü bakımından kamu hukuku düzenlemesi de vardır. 2872 sayılı Çevre Kanunu m. 14/1, "Kişilerin huzur ve sükununu, beden ve ruh sağlığını bozacak şekilde ilgili yönetmeliklerle belirlenen standartlar üzerinde gürültü ve titreşim oluşturulması yasaktır." hükmünü içerir. Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği m. 12/6 ise işyerleri için "Açık ortamda bulunması zorunlu olan soğutma fanı, klima, havalandırma, jeneratör gibi çevresel gürültü kaynaklarından hava aracılığıyla iletimi azaltmak üzere gerekli tedbirler alınır/aldırılır." der. Gürültünün komşuluk boyutu Komşunun Gürültüsüne Karşı Ne Yapılabilir sayfasında anlatılmıştır.

Uygulamada Eski Hâle Getirme Davası

Uygulamada ilk adım, ünitenin ortak yere mi yoksa bağımsız bölüm sınırları içine mi takıldığının onaylı mimari projeyle belirlenmesidir; projeye bakılmadan yapılan keşif, neyin ortak yer olduğunu sağlıklı biçimde ortaya koyamaz. Ardından yöneticiye yazılı başvuru yapılır, konu kurul gündemine alınır ve rıza olup olmadığı karar defterinden saptanır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c uyarınca 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şarttır; görevli mahkeme Ek m. 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

Mahkeme ünitenin sökülmesine ve cephenin eski hâline getirilmesine karar verirken davalıya uygun bir süre tanır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 03.04.2017 tarihli, E. 2017/1948, K. 2017/2763 sayılı kararında süre verilmemesi düzeltme sebebi sayılmış ve hükme on günlük süre eklenmiştir: "Mahkemece KMK 4-19-33 maddeleri gereği ana taşınmazın dış cephesine monte edilen klima dış ünitesinin kaldırılmasına ve eski hale getirilmesine yönelik kurulan hükme dair karar gereğinin yerine getirilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesi gereğince uygun bir süre verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru değil". Ünite kiracı tarafından takılmışsa m. 18/2 uyarınca kiracı da kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.

Uygulama notu: Klima takmadan önce kurulda alınacak beşte dört nisaplı ve ünitenin yerini gösteren bir karar, sonradan açılabilecek sökme davasının önünü keser. Kanun rızanın yazılı olmasını aradığından, diğer maliklerin bir süre ses çıkarmamış olması tek başına yazılı rıza yerine geçmez.

Klima Dış Ünitesi Hangi Koşulda Cepheye Takılabilir

Ünite dış cepheye ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası veya bu nisapla alınmış bir kurul kararıyla takılabilir; rıza yoksa malik sökme ve eski hâle getirme davasıyla karşılaşır. Ünite balkon sınırları içinde kalıyor ve anayapıya zarar vermiyorsa rıza aranmaz, fakat gürültü ve su sorunu m. 18 kapsamında hâkimin müdahalesine konu olabilir. Ortak yer uyuşmazlıklarının bütünü Ortak Alan Uyuşmazlıkları Rehberi, Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi ve Kat Mülkiyeti çalışma alanı sayfasında yer alır. Somut durumda hukuki destek yerinde olur.